Makler, Vermietungsservice oder selbst vermieten

Für die meisten privaten Eigentümer in Hamburg ist ein digitaler Dienstleister der beste Kompromiss aus Kosten, Tempo und Qualität der Auswahl: Sie geben die Arbeit vollständig ab wie beim Makler, zahlen in der Regel weniger und bekommen eine nachvollziehbare Auswahl statt eines Zufallsergebnisses. Der klassische Makler bleibt sinnvoll, wenn Sie umfassende persönliche Betreuung wünschen und den Preis akzeptieren. Selbst vermieten rechnet sich nur, wenn Sie Zeit, Routine und rechtliches Wissen mitbringen. Dieser Beitrag vergleicht die drei Wege entlang der Punkte, die am Ende den Unterschied machen.

Welche drei Wege gibt es überhaupt?

Den klassischen Makler, das Selbstvermieten und den digital arbeitenden Vermietungsdienstleister. Alle drei führen zu einem Mietvertrag, sie unterscheiden sich darin, wie viel Arbeit bei Ihnen bleibt, was der Weg kostet und wie gründlich die Bewerbungen geprüft werden. Die Kostenfrage wird dabei meist überschätzt und die Zeitfrage unterschätzt, weil Leerstand in keiner Rechnung auftaucht.

Alle drei Wege führen zum unterschriebenen Mietvertrag. Sie unterscheiden sich darin, wer die Arbeit trägt, was sie kostet und wie sorgfältig die Auswahl am Ende ausfällt.

Der klassische Makler übernimmt den gesamten Ablauf persönlich, von der Aufnahme über das Exposé bis zur Übergabe. Der digitale Dienstleister übernimmt denselben Ablauf, organisiert die wiederkehrenden Schritte aber über Technologie statt über Einzelbearbeitung. Beim Selbstvermieten bleibt alles bei Ihnen, von der Terminfindung bis zum Vertrag.

Wichtig für die Einordnung: Es geht hier um Wege und Modelle, nicht um einzelne Anbieter. Innerhalb jeder Kategorie gibt es erhebliche Qualitätsunterschiede, und die Frage, wie gründlich am Ende geprüft wird, entscheidet sich weniger am Modell als an der konkreten Arbeitsweise.

Weg 1: Was leistet ein klassischer Makler?

Der Makler nimmt Ihnen die Arbeit ab. Er erstellt das Exposé, schaltet die Inserate, koordiniert Besichtigungen, prüft Unterlagen und begleitet bis zur Übergabe. Dafür wird in Hamburg üblicherweise eine Courtage von rund zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer fällig. Nach § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes trägt diese Kosten, wer den Auftrag erteilt, bei der Vermietung also der Eigentümer.

Der Ablauf ist stark von Terminen und Papier geprägt. Objektaufnahme, Exposé, Abstimmung, Besichtigungsrunden: Jeder dieser Schritte braucht eine Person, die ihn einzeln bearbeitet. Das kostet Zeit, und weil die Zeit begrenzt ist, bleibt sie ausgerechnet beim wichtigsten Schritt am knappsten, der sorgfältigen Prüfung aller Bewerbungen.

Für Eigentümer ist der Makler damit vor allem eine Frage von Bequemlichkeit gegen Geld. Die Betreuung ist umfassend und persönlich. Ob Tempo und Auswahlqualität mitkommen, hängt davon ab, wie viele Mandate parallel laufen.

Ein Hinweis zur Einordnung der Courtage: Sie ist keine Gebühr für das Inserat, sondern eine Erfolgsvergütung für die Vermittlung. Fällig wird sie mit dem Zustandekommen des Mietvertrags. Das ist fair, solange die Leistung dahinter steht. Kritisch wird es erst, wenn der Preis unabhängig davon gleich bleibt, ob 500 Bewerbungen geprüft wurden oder 30.

Weg 2: Was bedeutet selbst vermieten wirklich?

Volle Kontrolle und keine Courtage, dafür der gesamte Aufwand und das gesamte Fehlerrisiko. Sie schreiben das Inserat, beantworten die Anfragen, koordinieren die Termine, prüfen die Unterlagen und setzen den Vertrag auf. Das geht auf, wenn Sie regelmäßig vermieten und die Abende dafür haben. Es geht schief, wenn die Anfragen geballt hereinkommen und die Prüfung nebenher passieren muss.

Wer selbst vermietet, spart die Courtage. Diesem klaren Vorteil stehen drei Kostenblöcke gegenüber, die in der ersten Rechnung meist fehlen.

Der erste ist Zeit. Anfragen beantworten, Termine koordinieren, Unterlagen einsammeln und prüfen, Absagen formulieren: Auf eine gefragte Wohnung im Hamburger Bestand melden sich mehrere hundert Menschen. Das ist keine Nebentätigkeit für zwei Abende, sondern zieht sich über Wochen.

Der zweite ist das Fehlerrisiko. Die Mietpreisbremse wird leicht falsch angewendet, und sie erfasst in Hamburg jede Adresse, noch bis Ende 2029: Zu Mietbeginn erlaubt § 556d BGB nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Bonitätsprüfung bleibt lückenhaft, weil unklar ist, welche Nachweise aussagekräftig sind. In den Mietvertrag geraten Klauseln, die im Streitfall unwirksam sind. Und beim Umgang mit Bewerberdaten entstehen Pflichten, die viele private Vermieter nicht kennen.

Der dritte ist Leerstand. Ohne Routine zieht sich eine Vermietung oft über Monate, und jeder Monat ohne Mieter kostet eine volle Miete. Rechnet man Zeit, Fehlerrisiko und Leerstand zusammen, zahlen selbst vermietende Eigentümer unterm Strich häufig mehr als die eingesparte Courtage, ohne die Sicherheit eines eingespielten Ablaufs zu haben.

Hinzu kommt ein Punkt, der selten vorher bedacht wird: Die Arbeit fällt nicht gleichmäßig an, sondern geballt. Nach der Veröffentlichung kommen Anfragen abends und am Wochenende, Besichtigungen lassen sich meist nur außerhalb der Arbeitszeiten legen, und Unterlagen werden nachgereicht, wenn es dem Interessenten passt. Wer parallel einem Beruf nachgeht, gerät genau deshalb in die Versuchung, die Bewerbungen nur noch zu überfliegen. Damit ist der Vorteil der eigenen Sorgfalt, wegen dessen viele überhaupt selbst vermieten, wieder verloren.

Weg 3: Was macht ein digitaler Dienstleister anders?

Er legt den wiederkehrenden Teil in ein System und behält die Entscheidung beim Menschen. Anfragen, Unterlagen, Termine und Vertragsdaten laufen strukturiert zusammen, wodurch jede Bewerbung nach denselben Merkmalen vergleichbar wird. Der Unterschied liegt damit weniger im Leistungsumfang als in der Vollständigkeit der Prüfung und in der Geschwindigkeit, mit der die Schritte aufeinanderfolgen.

Rechtlich ist ein digitaler Dienstleister kein Sonderweg, sondern eine gewöhnliche Wohnungsvermittlung mit denselben Pflichten wie ein Makler. Der Unterschied liegt in der Arbeitsweise.

Wiederkehrende Schritte laufen automatisiert: Anfragen werden strukturiert erfasst, Unterlagen angefordert, Termine koordiniert, Bewerbungen nach einheitlichen Merkmalen geordnet. Dadurch wird die aufwändigste Aufgabe im gesamten Ablauf überhaupt erst leistbar, nämlich den gesamten Stapel nach denselben Merkmalen zu vergleichen statt nur die ersten Eingänge.

Was dabei nicht automatisiert wird, ist die Entscheidung. Technologie macht Bewerbungen vergleichbar und zeigt Unstimmigkeiten, etwa wenn ein Einkommensnachweis nicht zur Selbstauskunft passt. Die Abwägung zwischen zwei belastbaren Bewerbungen trifft ein Mensch mit Erfahrung, gemeinsam mit dem Eigentümer.

Die drei Wege im Vergleich

Kriterium	Klassischer Makler	Selbst vermieten	Digitaler Dienstleister
Kosten	Rund zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer	Keine Courtage, dafür Zeit und Fehlerrisiko	Erfolgsbasiert, bei Letura eine Kaltmiete zuzüglich Mehrwertsteuer für das Komplettpaket, mindestens 1.290 Euro, oder 490 Euro im Partnerpaket
Fällig	Bei Vertragsabschluss	Laufend als eigener Aufwand	Erst wenn vermietet ist
Dauer	Häufig mehrere Wochen	Oft Wochen bis Monate	In der Regel 7 bis 14 Tage
Prüfung der Bewerbungen	Abhängig von der Auslastung	Ohne Routine schwer einzuschätzen	Jede Bewerbung vollständig
Aufwand für den Eigentümer	Gering	Hoch	Gering
Transparenz während der Vermietung	Auf Nachfrage	Selbst im Blick	Stand jederzeit einsehbar

Die Tabelle zeigt das Grundmuster. Der Makler ist bequem, aber teuer. Das Selbstvermieten ist auf dem Papier günstig und trägt die größten Risiken. Der digitale Weg liegt bei Kosten und Tempo vorn und hält die Prüfung vollständig, weil sie nicht an fehlender Zeit scheitert.

Aus der Praxis: warum die Auswahl der eigentliche Unterschied ist

Der Engpass liegt nicht bei der Zahl der Interessenten, sondern bei der Prüfzeit je Bewerbung. Wer einen Stapel von oben abarbeitet und bei der ersten passenden Bewerbung aufhört, hat nicht den besten Mieter gefunden, sondern den ersten brauchbaren.

Das ist kein Vorwurf an einzelne Personen, sondern eine Folge der Methode: Wenn ein Mensch hunderte Unterlagen einzeln sichten soll, ist die Abkürzung unvermeidlich. Sichtbar wird der Unterschied bei der Besichtigung, wo statt weniger Notlösungen mehrere passende Interessenten zur Auswahl stehen.

Eine zweite Beobachtung verschiebt das Gewicht zusätzlich. Was bei der Handprüfung verloren geht, ist selten spektakulär: Nachweise über das Einkommen werden abgehakt statt nachgerechnet, und was zwischen zwei Unterlagen nicht zusammenpasst, fällt nicht auf. Der Rest bleibt liegen, nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil die Menge von Hand nicht zu schaffen ist. Belastbar bleiben deshalb nur die Unterlagen, die Bonitätsprüfung und der persönliche Eindruck, und dafür braucht es eine vollständige Erfassung aller Bewerbungen.

Aus der Praxis: was Besichtigungen über den Weg verraten

Ein gutes Erkennungszeichen für die Qualität eines Ablaufs ist die Organisation der Besichtigungen. Einzeltermine sind gründlich, ziehen die Vermietung bei zwanzig Interessenten aber über Wochen. Sammeltermine mit dreißig Wartenden im Treppenhaus gehen schnell, verhindern aber genau das, worauf es ankommt.

Bewährt haben sich mehrere kleine Termine mit einem persönlichen Gespräch mit jedem und einer systematischen Erfassung, wer anwesend war. Das ist der Punkt, an dem sich zeigt, ob ein Weg auf Tempo oder auf Sorgfalt ausgelegt ist, und ob beides zusammengeht.

Welcher Weg passt zu welchem Eigentümer?

Das entscheidet weniger die Größe des Bestands als die Frage, wie viel Zeit Sie in den nächsten drei Wochen wirklich haben und wie wichtig Ihnen die Gründlichkeit der Auswahl ist. Wer Routine und Zeit hat, kommt selbst gut zurecht. Wer selten vermietet, zahlt die eingesparte Courtage über zusätzlichen Leerstand meist zurück. Die folgenden Konstellationen decken die häufigsten Fälle ab.

• Sie vermieten selten und haben wenig Zeit. Dann ist der Aufwand in Eigenregie der teuerste Posten. Ein Dienstleister ist die naheliegende Wahl.
• Sie vermieten regelmäßig und kennen den Ablauf. Dann kann Selbstvermieten aufgehen, wenn Sie Mietrecht und Datenschutz sicher beherrschen. Zum Datenschutz gehört unter anderem, dass beim Besichtigungstermin nur Name, Vorname und Anschrift erhoben werden dürfen und Daten abgelehnter Bewerber in der Regel spätestens nach sechs Monaten zu löschen sind.
• Sie legen Wert auf durchgehend persönliche Begleitung. Dann ist ein Makler mit überschaubarer Mandatszahl die passende Wahl.
• Ihnen ist die Qualität der Mieterauswahl am wichtigsten. Dann zählt weniger das Modell als die Frage, ob wirklich jede Bewerbung geprüft wird.
• Sie verwalten mehrere Einheiten. Dann entscheidet, ob der Ablauf auch bei paralleler Vermietung mehrerer Wohnungen trägt.

Was kostet der Unterschied konkret?

Weniger, als die Gegenüberstellung der Courtagen vermuten lässt, weil der größte Posten nicht die Vergütung ist, sondern die Dauer. Ein Monat ohne Mieter kostet eine volle Nettokaltmiete plus die Betriebskosten, die Sie nicht umlegen können. Zwei zusätzliche Monate übersteigen damit jede der üblichen Vergütungen, und sie fallen unabhängig davon an, welchen Weg Sie gewählt haben.

Die reine Preisfrage ist schnell beantwortet: Zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beim Makler gegen eine Kaltmiete zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.290 Euro, im Komplettpaket von Letura gegen null Courtage in Eigenregie. Dazwischen liegt das Partnerpaket für 490 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, bei dem Sie die Termine vor Ort selbst wahrnehmen. Diese Rechnung greift aber zu kurz, weil sie den größten Posten unterschlägt.

Der teuerste Faktor ist der Leerstand. Dauert eine Vermietung zwei Monate länger, kostet das zwei volle Mieten, und das übersteigt jede übliche Courtage. Der zweite Faktor sind Folgekosten aus einer schwachen Auswahl: Zahlungsausfälle, Streit, im schlechtesten Fall ein aufwändiges Ende des Mietverhältnisses. Beides tritt selten ein, fällt dann aber deutlich schwerer ins Gewicht als die Frage, ob Sie eine oder zwei Mieten für die Vermittlung zahlen.

Wie sich die Kosten im Einzelnen zusammensetzen und wer sie seit dem Bestellerprinzip trägt, steht im Beitrag Was kostet die Vermietung einer Wohnung. Den vollständigen Ablauf einer Vermietung beschreibt Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf.

Woran erkennen Sie einen guten Dienstleister?

An konkreten Antworten auf sechs Fragen, nicht an der Selbstbeschreibung. Am aussagekräftigsten sind drei davon: ob wirklich jede Bewerbung geprüft wird oder nur bis zur ersten passenden, wer am Ende über den Mieter entscheidet und wann die Vergütung fällig wird. Wer darauf konkret antwortet, hat einen Ablauf. Wer ausweicht, hat einen Prospekt.

Weil sich die Modelle innerhalb jeder Kategorie stark unterscheiden, hilft eine kurze Prüfliste mehr als die Frage nach dem Etikett. Diese sechs Punkte lassen sich vor der Beauftragung klären:

1. Wird jede Bewerbung geprüft oder nur bis zur ersten passenden? Lassen Sie sich beschreiben, was mit Bewerbung Nummer 300 passiert.
2. Nach welchen Kriterien wird verglichen? Wer seine Kriterien nicht benennen kann, entscheidet nach Bauchgefühl.
3. Wer trifft die finale Entscheidung? Der Dienstleister bereitet vor, entschieden wird mit Ihnen und nicht über Sie hinweg.
4. Wie werden Besichtigungen organisiert? Kleine Gruppen mit persönlichem Gespräch sind ein gutes Zeichen, Massentermine sind eines für Tempo um jeden Preis.
5. Wann wird die Vergütung fällig? Erfolgsbasierte Modelle verschieben das Risiko dorthin, wo die Leistung erbracht wird.
6. Wie sehen Sie den Stand? Ein einsehbarer Stand der Vermietung erspart Rückfragen und macht frühes Nachjustieren möglich.

Diese Fragen sind unabhängig vom Modell nützlich. Ein sorgfältig arbeitender Makler beantwortet sie ebenso überzeugend wie ein digitaler Anbieter.

Was ändert sich bei mehreren Wohnungen?

Für Hausverwaltungen, Projektentwickler und Bestandshalter verschiebt sich die Rechnung. Bei einer einzelnen Wohnung fällt der eigene Aufwand persönlich ins Gewicht. Bei zehn parallel laufenden Vermietungen wird daraus eine Frage der Organisation: Dieselben Schritte wiederholen sich, nur gleichzeitig und mit unterschiedlichem Stand.

Genau hier trennen sich die Wege deutlicher als beim Einzelfall. Ein Ablauf, der auf Einzelbearbeitung beruht, wird bei zehn Einheiten nicht zehnmal so aufwändig, sondern unübersichtlich: Termine kollidieren, Unterlagen liegen an verschiedenen Stellen, und niemand kann auf Zuruf sagen, wie weit welche Wohnung ist. Ein strukturierter Ablauf mit einheitlicher Erfassung und einsehbarem Stand skaliert dagegen ohne zusätzliche Abstimmungsschleifen.

Der zweite Unterschied betrifft die Mieterstruktur. Wer über Jahre vermietet, merkt schnell, dass eine sorgfältige Auswahl nicht nur die nächste Miete sichert, sondern die Arbeit der kommenden Jahre bestimmt. Eine gute Mieterstruktur macht ein ganzes Haus ruhiger und wertvoller, eine schwache erzeugt dauerhaft Aufwand.

Fazit

Für die meisten privaten Eigentümer ist der digitale Weg die überzeugendste Wahl: Bequemlichkeit wie beim Makler, geringere Kosten und eine Auswahl, die auf allen Bewerbungen beruht statt auf den ersten. Der Makler behält seine Berechtigung, wo persönliche Begleitung den Ausschlag gibt. Selbst vermieten bleibt sinnvoll für Eigentümer mit Zeit und Routine.

Entscheidend ist am Ende nicht die Kategorie, sondern eine einzige nachprüfbare Frage: Wie weit reicht die Prüfung in den Stapel hinein, und wer trifft die Entscheidung?

Wann sich das Abgeben konkret rechnet, rechnet der Beitrag Vermietung auslagern: wann es sich lohnt durch.

Wer unsicher ist, sollte den Vergleich nicht an der Courtage aufhängen, sondern an der Zeit. Rechnen Sie zusammen, wie viele Stunden Sie realistisch in Anfragen, Termine und Unterlagen investieren können, und wie viele Wochen die Wohnung dadurch länger leer steht. Diese beiden Zahlen entscheiden bei den meisten Eigentümern deutlicher als der Preisunterschied zwischen den Modellen, und sie lassen sich vorher ehrlich abschätzen.

Welche Anbieter in Hamburg konkret zur Auswahl stehen und was sie öffentlich angeben, zeigt Vermietungsdienstleister in Hamburg im Überblick. Den direkten Vergleich der beiden Dienstleistermodelle zieht Makler oder Vermietungsdienstleister.

Quellen

• § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/__2.html, Stand September 2026
• § 556d BGB, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html, Stand September 2026
• Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen, Version 2.0, Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden des Bundes und der Länder, https://www.datenschutzkonferenz-online.de/media/oh/OH_Einholung_von_Selbstauskuenften_Mietinteressenten_V2.pdf, Stand Januar 2026

Die genannten Marktpreise und die Geltungsdauer der Hamburger Verordnung ändern sich. Zuletzt geprüft am 22. September 2026.

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