Exposé und Fotos für die Vermietung

Eine Wohnung fotografiert man bei Tageslicht, aus der Zimmerecke, mit der Kamera auf etwa Brusthöhe und mit geraden Linien. Acht bis zwölf saubere Aufnahmen, auf denen jeder Raum erkennbar ist, wirken stärker als dreißig mittelmäßige. Das Ziel ist dabei nicht, möglichst viele Interessenten anzuziehen, sondern die passenden. Ein Inserat, das zeigt, was die Wohnung ist und was sie nicht ist, erspart Ihnen hunderte Rückfragen und spart in der Auswahl mehr Zeit, als die Aufnahme gekostet hat.

Warum entscheiden Fotos über die Qualität der Anfragen?

Auf den Portalen konkurriert Ihre Wohnung mit hunderten anderen, und die Vorauswahl der Interessenten dauert Sekunden. Was in diesen Sekunden passiert, entscheidet nicht nur darüber, wie viele Anfragen eingehen, sondern welche.

Der Zusammenhang wird oft falsch gedacht. Mehr Anfragen sind kein Erfolg. Bei einer einfachen Zweizimmerwohnung im Hamburger Bestand gehen ohnehin über 500 Anfragen ein, von denen am Ende 9 eine vollständige Bewerbung einreichen. Die Aufgabe besteht also nicht darin, die Zahl zu erhöhen, sondern darin, den Anteil ernsthafter Anfragen zu verbessern.

Genau das leisten gute Bilder. Wenn ein Interessent nach dem Inserat weiß, wie der Schnitt ist, wie hell die Räume sind und in welchem Zustand das Bad ist, bewirbt er sich nur, wenn die Wohnung wirklich passt. Fehlen diese Informationen, bewerben sich alle, und die Prüfung fällt auf Sie zurück.

Wie bereiten Sie die Wohnung vor?

Die Vorbereitung ist wichtiger als die Kamera. Eine leere, aufgeräumte Wohnung bei Tageslicht sieht mit dem Handy besser aus als eine unaufgeräumte mit teurer Ausrüstung.

• Persönliche Gegenstände entfernen. Fotos, Kleidung, Post, Kinderspielzeug. Interessenten sollen sich selbst in der Wohnung denken.
• Kleinkram wegräumen. Mülleimer, Putzmittel, Trockner, lose Kabel, Schuhe im Flur. Das sind die Details, an denen Bilder scheitern.
• Alle Lampen einschalten, auch am Tag. Das gleicht dunkle Ecken aus und lässt Räume wärmer wirken.
• Rollläden und Vorhänge öffnen, Fenster putzen, wenn die Zeit reicht.
• Türen einheitlich stellen, am besten offen, damit der Blick durch die Wohnung führt.
• Toilettendeckel schließen und Armaturen abtrocknen. Klingt nebensächlich, fällt auf jedem Bad Foto auf.

Wie fotografieren Sie richtig?

Sechs Regeln decken den größten Teil ab.

Tageslicht nutzen. Der beste Zeitpunkt ist ein heller, leicht bewölkter Vormittag oder Nachmittag. Direkte Sonne erzeugt harte Schatten, Abendlicht zwingt zum Blitz, und Blitzlicht macht Räume flach.

Aus der Ecke fotografieren. Stellen Sie sich in eine Zimmerecke und fotografieren Sie diagonal in den Raum. Das zeigt zwei Wände und erzeugt Tiefe. Aus der Türmitte wirkt jeder Raum wie ein Schlauch.

Kamera auf Brusthöhe halten. Etwa 1,40 bis 1,50 Meter. Von oben wirken Räume klein, von unten kippen die Proportionen.

Gerade Linien halten. Senkrechte Kanten wie Türrahmen und Fensterrahmen müssen senkrecht bleiben. Neigen Sie die Kamera nicht nach oben oder unten, sondern halten Sie sie waagerecht. Die meisten Handykameras zeigen dafür eine Wasserwaage an.

Querformat wählen. Portale schneiden Hochformat oft unglücklich zu.

Jeden Raum einzeln aufnehmen. Auch das kleine Bad, auch die Abstellkammer. Fehlt ein Raum, kommen die Fragen dazu einzeln per Mail.

Welche Bilder gehören in welche Reihenfolge?

Die Reihenfolge steuert, was Interessenten zuerst sehen, und sie steuert damit die Erwartung.

Position	Motiv	Warum an dieser Stelle
1	Der hellste Wohnraum	Das Titelbild entscheidet über den Klick
2 bis 4	Die übrigen Wohn und Schlafräume	Schnitt und Größe werden nachvollziehbar
5	Küche	Häufigster Grund für Rückfragen
6	Bad	Zweithäufigster Grund für Rückfragen
7	Flur, Abstellraum, Balkon	Vollständigkeit vermeidet Nachfragen
8	Außenansicht oder Hof	Ordnet die Wohnung im Umfeld ein
9	Grundriss	Wird von ernsthaften Interessenten zuerst gesucht

Der Grundriss gehört ins Inserat, auch wenn er nicht schön ist. Er beantwortet in einem Bild, wofür sonst zwanzig Nachrichten nötig wären, und er filtert zuverlässig: Wer nach dem Grundriss anfragt, hat verstanden, was die Wohnung ist.

Aus der Praxis: warum Ehrlichkeit im Inserat Zeit spart

Es gibt eine Versuchung, Schwächen wegzulassen: die Dachschräge, die kleine Küche, den Blick auf den Hinterhof, die Etage ohne Aufzug. Kurzfristig funktioniert das, die Zahl der Anfragen steigt.

Bezahlt wird es zweimal. Zuerst bei den Besichtigungen, weil ein Teil der Interessenten die Wohnung sieht und sofort wieder geht. Bewährt haben sich kleine Gruppen von vier bis sieben Personen pro Termin mit einem persönlichen Gespräch mit jedem. Wenn von sieben Personen drei nur gekommen sind, weil das Inserat etwas anderes versprochen hat, haben Sie diesen Termin zur Hälfte verschenkt.

Bezahlt wird es ein zweites Mal in der Auswahl. Je unspezifischer das Inserat, desto größer der Anteil an Bewerbungen von Menschen, für die die Wohnung nicht passt. Diese Bewerbungen müssen trotzdem geprüft und beschieden werden.

Ein Inserat, das die Dachschräge zeigt und benennt, bekommt weniger Anfragen. Es bekommt aber mehr Anfragen von Menschen, die genau diese Wohnung wollen, und das ist der einzige Wert, der zählt.

Aus der Praxis: was ein gutes Exposé überflüssig macht

Ein Exposé ist gut, wenn es die Fragen vorwegnimmt, die sonst einzeln gestellt werden. In der Praxis sind das fast immer dieselben: Ab wann ist die Wohnung frei? Sind Haustiere erlaubt? Gibt es einen Stellplatz? Wie hoch sind die Nebenkosten? Ist eine Küche vorhanden, und bleibt sie? Wer zahlt was?

Diese sechs Antworten gehören in den Text, nicht in die Korrespondenz. Bei über 500 Anfragen ist der Unterschied zwischen einem Inserat, das sie beantwortet, und einem, das sie offenlässt, erheblich. Im zweiten Fall beantworten Sie dieselbe Frage hundertfach, oder Sie beantworten sie gar nicht mehr, und dann entscheidet der Zufall, wer sich beworben hat.

Dazu kommen die Pflichtangaben, und die sind enger gefasst, als viele annehmen. § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt, wenn ein Energieausweis vorliegt, fünf Angaben in der Immobilienanzeige: die Art des Ausweises, den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung sowie bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Die Vorschrift gilt ausdrücklich auch für die Vermietung. Wohnfläche und Zimmerzahl sind keine gesetzlichen Pflichtangaben, sie gehören aus praktischen Gründen trotzdem hinein.

Was ist mit Homestaging und virtuellen Möbeln?

Für den Hamburger Altbaubestand kommt eine Eigenheit dazu. Hohe Räume, tiefe Grundrisse und Fenster nur an einer Seite ergeben Innenräume, die deutlich dunkler sind, als sie sich anfühlen. Wer dort ohne Stativ und ohne längere Belichtung fotografiert, produziert graue Bilder von Wohnungen, die vor Ort hell wirken. Ein Stativ und die Aufnahme bei Tageslicht lösen das Problem, ein Blitz nicht.

Eine leere Wohnung wirkt oft größer und ist für die meisten Interessenten leichter zu lesen als eine mit fremden Möbeln. Aufwändiges Homestaging lohnt sich deshalb selten, außer im gehobenen Segment, wo deutlich weniger, dafür ernsthaftere Anfragen eingehen und das Objekt eine eigene Inszenierung trägt.

Virtuell eingefügte Möbel sind ein Grenzfall. Sie helfen beim Verständnis des Schnitts, müssen aber eindeutig als virtuell gekennzeichnet sein. Wer Interessenten mit Bildern anlockt, die den tatsächlichen Zustand nicht zeigen, erzeugt genau die Besichtigungen, die nach zwei Minuten enden.

Ein Hinweis zur noch bewohnten Wohnung: Fotografieren Sie erst nach Absprache mit dem aktuellen Mieter und halten Sie persönliche Gegenstände aus dem Bild. Das ist nicht nur rücksichtsvoll, es macht die Bilder auch besser, weil sie die Wohnung zeigen und nicht deren Einrichtung.

Quellen

• § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html, Stand September 2026

Zuletzt gegen die amtliche Fassung geprüft am 22. September 2026.

Wie Sie das fertige Inserat anschließend platzieren, beschreibt der Beitrag Wohnung inserieren: welche Portale lohnen. Wo die Aufnahme im Gesamtablauf steht, zeigt Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf. Und warum die Bilder unmittelbar auf die Auswahl durchschlagen, erklärt Mieterauswahl: die Kriterien, die wirklich tragen.

Sie können die Vermietung auch vollständig abgeben: Letura übernimmt Aufnahme, Exposé und den weiteren Ablauf bis zum unterschriftsreifen Mietvertrag, Vermietung starten.