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Vermarktung und Inserat

Erstbezug, Neubau, Kernsanierung: was im Inserat stimmt

Veröffentlicht am 27. Oktober 2026 · Aktualisiert am 27. Oktober 2026 · 5 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines kernsanierten Jugendstilhauses in Hamburg Eppendorf

Neubau, Erstbezug und Kernsanierung sind im Wohnungsinserat keine Synonyme, und wer sie verwechselt, zahlt bei der Besichtigung. Wir schreiben Neubau nur dort, wo tatsächlich neu gebaut wurde, sonst Kernsanierung. Ist das Haus saniert, die Wohnung innen aber nicht, bezieht sich saniert auf das Haus, und die Wohnung heißt gepflegt. Rechtlich zieht § 5 UWG die Grenze bei irreführenden Angaben über wesentliche Merkmale, und mietrechtlich hängt an der Frage Neubau oder Modernisierung, welche Ausnahme von der Mietpreisbremse gilt.

Neubau, Erstbezug, Kernsanierung: was ist der Unterschied?

Neubau heißt, dass die Wohnung neu errichtet wurde, etwa ein neues Dachgeschoss auf einem bestehenden Haus. Kernsanierung heißt, dass ein bestehendes Gebäude weitgehend erneuert wurde, die Bausubstanz aber geblieben ist. Erstbezug sagt im allgemeinen Sprachgebrauch nur, dass nach der Fertigstellung noch niemand dort gewohnt hat; das kann ein Neubau sein oder eine sanierte Wohnung. Deshalb ersetzt Erstbezug weder das eine noch das andere Wort.

Begriff im Inserat Wann wir ihn verwenden Was wir stattdessen schreiben, wenn er nicht passt
Neubau nur, wo tatsächlich neu gebaut wurde Kernsanierung
saniert wenn die Wohnung selbst saniert ist gepflegt, wenn nur das Haus saniert ist
Penthouse nur mit Terrasse rundum Endetage oder Dachgeschoss
Bilder wie über den Dächern nur, wenn es stimmt weglassen

Warum ist die Wortwahl so wichtig?

Weil die Besichtigung jede Übertreibung aufdeckt. Ein Inserat schadet am meisten, wenn es eine Überraschung vorbereitet: Interessenten, die einen Neubau erwarten und einen Altbau mit neuen Leitungen vorfinden, sind enttäuscht, bevor sie die Wohnung überhaupt beurteilen. Ein zutreffendes Wort bringt deshalb mehr als eines, das mehr verspricht, als die Wohnung halten kann.

Dazu kommt die rechtliche Seite. Nach § 5 Absatz 1 UWG handelt unlauter, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt. Irreführend ist sie nach Absatz 2 Nummer 1 unter anderem, wenn sie unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben über wesentliche Merkmale enthält, etwa Art, Beschaffenheit oder den Zeitpunkt der Herstellung. Ob ein bestimmter Begriff im Einzelfall darunter fällt, beurteilt ein Anwalt; wir wählen die Begriffe so, dass sich die Frage nicht stellt.

Aus der Praxis: wenn das Haus saniert ist, die Wohnung aber nicht

In einem sanierten Haus war eine der Wohnungen innen nicht saniert. Im Titel stand deshalb das sanierte Haus, nicht eine sanierte Wohnung; als Zustand der Wohnung haben wir gepflegt angegeben, nicht saniert oder modernisiert. Auch die vorformulierte Lagebeschreibung haben wir vor der Veröffentlichung geprüft und abgeschwächt: Sehr gute Anbindung stimmte nicht, die nächste Schnellbahn war rund 15 Gehminuten entfernt.

Bei der Ausstattung gilt dasselbe in die andere Richtung. Markennamen kennen die meisten Interessenten nicht; ins Exposé gehören Material und Funktion, die man sieht und versteht. Was als Besonderheit nach oben gehört, hängt vom Haus ab: In einem kernsanierten Altbau ist eine Fußbodenheizung etwas Besonderes, weil man dort Heizkörper erwartet.

Welche Rolle spielt der Begriff für die Mietpreisbremse?

Eine große. In Hamburg gilt die Mietpreisbremse im ganzen Stadtgebiet, aber § 556f BGB kennt zwei Ausnahmen: Wohnungen, die erst nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung einer Wohnung, die umfassend modernisiert wurde. Das sind zwei verschiedene Ausnahmen. Ein neues Dachgeschoss fällt unter die erste, eine kernsanierte Altbauwohnung allenfalls unter die zweite, und ob eine Modernisierung umfassend war, ist eine eigene Prüfung.

Auf jede der beiden Ausnahmen kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er sie dem Mieter vor dessen Vertragserklärung mitteilt, so § 556g Absatz 1a BGB, und zwar die richtige: dass die Wohnung nach dem Stichtag zum ersten Mal genutzt und vermietet wurde, oder dass es die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist. Wer im Inserat Neubau schreibt und im Vertrag eine Modernisierung meint, schafft einen Widerspruch, den niemand braucht. Wie die Erstvermietung eines Neubaus rechtlich abläuft, steht in Erstvermietung im Neubau: was anders läuft.

Worauf kommt es bei Altbauten in Hamburg an?

Darauf, dass die Begriffe im Inserat zu dem passen, was der Mietenspiegel und die Mietpreisbremse für das Haus vorsehen. Was einen Altbau im Hamburger Mietenspiegel ausmacht und welche Miete dafür zulässig ist, erklärt Altbauwohnung vermieten in Hamburg: worauf es ankommt.

Wenn Sie ein saniertes Haus oder einen Neubau vermieten und Begriffe, Exposé und Auskunft vor Vertragsschluss in einer Hand haben möchten, erzählen Sie uns davon: Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 27. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Darf ich eine kernsanierte Altbauwohnung als Neubau bewerben?

Wir tun es nicht. Neubau schreiben wir nur dort, wo tatsächlich neu gebaut wurde, etwa bei einem neuen Dachgeschoss; eine kernsanierte Wohnung im Altbau heißt bei uns Kernsanierung. Rechtlich verbietet § 5 UWG irreführende Angaben über wesentliche Merkmale wie Art, Beschaffenheit oder den Zeitpunkt der Herstellung.

Wann darf ich im Inserat Penthouse schreiben?

Wir schreiben Penthouse nur, wenn die Wohnung eine Terrasse rundum hat. Sonst heißt sie Endetage oder Dachgeschosswohnung. Wer bei der Besichtigung etwas anderes vorfindet als im Titel, ist enttäuscht, bevor er die Wohnung gesehen hat.

Muss ich im Inserat sagen, dass die Wohnung innen nicht saniert ist?

Wir sagen es. Ist das Haus saniert, die Wohnung innen aber nicht, bezieht sich saniert im Titel auf das Haus, und als Zustand der Wohnung steht gepflegt. So stimmt die Erwartung mit dem überein, was Interessenten in der Wohnung sehen.

Gehören Markennamen der Ausstattung ins Exposé?

Selten. Die meisten Interessenten kennen die Marken nicht; was zählt, sind Material und Funktion, die man sieht und versteht. Nach oben gehört, was in diesem Haus besonders ist, etwa eine Fußbodenheizung in einem kernsanierten Altbau.

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