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Vermarktung und Inserat

Erstvermietung im Neubau: was anders läuft

Veröffentlicht am 29. September 2026 · Aktualisiert am 29. September 2026 · 9 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Neubaus am Kranichweg in Hamburg

Bei der Erstvermietung eines Neubaus fehlt alles, worauf eine Nachvermietung zurückgreift: kein Vormieter, keine Betriebskostenabrechnung, oft noch keine fertige Wohnung, durch die man gehen könnte. Dafür gilt die Mietpreisbremse nicht, solange der Vermieter die Ausnahme rechtzeitig offenlegt. Erstvermietung heißt dabei die erste Vermietung einer Wohnung nach ihrer Fertigstellung. Ein Neubau lässt sich also nicht leichter vermieten als eine Bestandswohnung, sondern anders, und die Unterschiede liegen fast alle vor dem ersten Termin.

Was unterscheidet die Erstvermietung von einer Nachvermietung?

Vor allem das, was fehlt. Bei einer Nachvermietung liegen Vormiete, Betriebskosten der letzten Jahre und die Erfahrung mit dem Haus vor. Bei einer Erstvermietung muss jede dieser Größen neu hergeleitet werden. Umgekehrt ist die Wohnung frei von Altlasten: Es gibt keinen Zustand, über den mit einem Vormieter gestritten wird, und keine Miete, an die man gebunden wäre.

Punkt Nachvermietung im Bestand Erstvermietung im Neubau
Mietpreisbremse gilt, mit den Ausnahmen der §§ 556e und 556f BGB gilt nicht nach § 556f Satz 1 BGB
Pflicht zur Auskunft nur, wenn eine Ausnahme genutzt wird immer, wenn die Neubauausnahme genutzt wird
Betriebskosten Abrechnung des Vormieters als Grundlage Schätzung ohne Vorjahreswerte
Energieausweis Bedarfs- oder Verbrauchsausweis Bedarfsausweis, ab Fertigstellung
Besichtigung fertige, oft noch bewohnte Wohnung teilweise vor Fertigstellung
Einzüge eine Partei oft viele Parteien in wenigen Wochen

Gilt die Mietpreisbremse für eine Neubauwohnung?

Nein, sofern die Wohnung erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmals in Gebrauch genommen und vermietet wird. So bestimmt es § 556f Satz 1 BGB. Der Satz knüpft an die Wohnung an und nicht an eine bestimmte Vermietung. Anders ist es in Satz 2, der die Ausnahme für umfassend modernisierte Wohnungen ausdrücklich auf die erste Vermietung danach beschränkt.

Für Hamburg ist das wichtig, weil die Mietpreisbremse hier flächendeckend gilt. Die Hamburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung umfasst seit dem 1. Januar 2026 das gesamte Stadtgebiet und ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Greift keine Ausnahme wie die Neubauausnahme, darf die Miete bei Mietbeginn damit die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen, so § 556d BGB.

Entscheidend ist der Zeitpunkt der ersten Nutzung, nicht das Baujahr im umgangssprachlichen Sinn. Wer ein Haus zwar vor Jahren fertiggestellt, aber erst später bezogen hat, prüft das Datum der ersten Nutzung.

Was muss der Vermieter vor Vertragsschluss mitteilen?

Dass die Wohnung unter die Ausnahme fällt. Nach § 556g Absatz 1a BGB muss der Vermieter dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert mitteilen, dass ihre erste Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 lag. Die Auskunft braucht nach Absatz 4 Textform, eine E-Mail genügt dafür, ein mündlicher Hinweis bei der Besichtigung nicht.

Die Folge eines Versäumnisses ist deutlich. Ohne die Auskunft darf sich der Vermieter nicht auf die Miete stützen, die nur dank der Ausnahme zulässig wäre. Holt er sie in der vorgeschriebenen Form nach, gilt das erst zwei Jahre nach der Nachholung. Für eine Neubauwohnung, die über der Grenze der Mietpreisbremse vermietet wird, steht nach einer vergessenen E-Mail also zwei Jahre lang der Teil der Miete in Frage, der über dieser Grenze liegt.

Weil bei einem Neubau oft viele Verträge in kurzer Folge entstehen, gehört dieser Hinweis in die Vorlage, mit der der Vertragsentwurf verschickt wird. Dann steht er in jeder Mail, und der Zeitpunkt ist belegt. Wie die Auskunft zur Miethöhe im Einzelnen formuliert wird, zeigt Miete über der Vergleichsmiete: die Auskunft vor Vertragsschluss.

Woran orientiert sich der Preis, wenn die Bremse nicht greift?

Am Markt für vergleichbare neue Wohnungen, nicht am Mietenspiegel. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 bildet nach seiner Broschüre die am 1. April 2025 gezahlten Nettokaltmieten ab und berücksichtigt bei der Berechnung keine Mieten für Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 2024 bezugsfertig geworden sind. Die jüngsten Neubauten stecken in diesen Zahlen also gar nicht.

Das heißt nicht, dass der Preis beliebig ist. Ohne gesetzliche Obergrenze setzt die Nachfrage die Grenze, und ein Neubau steht im Wettbewerb mit anderen Neubauten und mit gut sanierten Bestandswohnungen. Wer zu hoch ansetzt, merkt es an den Anfragen, und bei einem ganzen Haus vervielfacht sich jeder Monat, den die Wohnungen leer stehen.

Einen ersten Anhaltspunkt liefert unser Mietpreisrechner: Bei einem Neubau im Erstbezug ordnet er die Wohnung nicht nach der Grenze der Mietpreisbremse ein, sondern gibt eine Einschätzung aus aktuellen Angebotsmieten im Stadtteil.

Welche Unterlagen braucht ein Neubau vor dem Inserat?

Im Kern dieselben wie jede Wohnung, mit einem Unterschied beim Energieausweis. Wird ein Gebäude errichtet, ist nach § 80 Absatz 1 Gebäudemodernisierungsgesetz ein Energiebedarfsausweis auszustellen, und der Eigentümer muss sicherstellen, dass das unverzüglich nach der Fertigstellung geschieht. Beim Neubau gibt es deshalb keine Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch.

Liegt der Ausweis vor, gehören seine Kernangaben nach § 87 desselben Gesetzes in die Anzeige: Art des Ausweises, Endenergiebedarf, die wesentlichen Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Spätestens bei der Besichtigung ist er vorzulegen, nach Vertragsschluss wird er übergeben.

Hinzu kommen Grundrisse, belastbare Flächen nach der Wohnflächenverordnung und eine Ausstattungsbeschreibung je Wohnung. Was davon bei jeder Vermietung beisammen sein sollte, steht in Wohnung vermieten: die Unterlagen.

Aus der Praxis: ein Haus in Etappen vermarkten

Wie sich eine Erstvermietung mehrerer Wohnungen ordnen lässt, zeigt ein Haus in Eppendorf. Streng genommen kein Neubau, sondern ein Jugendstilhaus von 1904, das 2026 revitalisiert wurde, mit zwölf neuen Zweizimmerwohnungen zwischen rund 42 und 51 Quadratmetern. Die Fragen der Vermarktung waren dieselben wie in einem neu errichteten Haus: viele gleichartige Wohnungen, die zur selben Zeit fertig werden.

Wir haben nicht alle zwölf auf einmal inseriert, sondern in drei Etappen: zuerst die Wohnungen in den Etagen, danach das Dachgeschoss und am Ende die zwei Gartenwohnungen im Erdgeschoss. Wer ein ganzes Haus auf einmal inseriert, stellt viele gleichartige Wohnungen nebeneinander. Eine Reihenfolge nach Wohnungstyp ist ein Weg, das zu vermeiden.

Bevor ein Inserat auf die Portale geht, kündigen wir neue Vermietungen zudem auf LinkedIn an, mit Fotos oder einem kurzen Exposé. Wer sich dort meldet, bekommt Exposé und Link zur Bewerbung. Bei einem Haus, das in Etappen vermarktet wird, entsteht so schon vor dem ersten Portalinserat ein Kreis von Interessenten, die sich selbst gemeldet haben.

Wie hoch setzt man die Betriebskosten ohne Vorjahreswerte an?

Als begründete Schätzung, die eher vorsichtig als knapp ausfällt. § 556 Absatz 2 BGB erlaubt Betriebskostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe. Ohne Abrechnung eines Vormieters stützt sich die Schätzung auf Wartungsverträge, Versicherungsangebote, Gebührenbescheide und die Auslegung der Haustechnik. Abgerechnet wird ohnehin jährlich nach den tatsächlichen Kosten.

Eine zu knappe Schätzung rächt sich nach dem ersten Jahr. Eine hohe Nachzahlung trifft Mieter, die mit einer anderen Belastung gerechnet haben, und das erste Jahr in einem neuen Haus prägt die Stimmung für die folgenden.

Neue Häuser haben außerdem Technik, die im Bestand oft fehlt, etwa Lüftungsanlagen oder Photovoltaik. Laufende Kosten, die in den Nummern 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführt sind, lassen sich nach § 2 Nummer 17 BetrKV nur als sonstige Betriebskosten umlegen, und dafür müssen sie im Vertrag einzeln benannt sein.

Aus der Praxis: Restfeuchte und Einzüge offen ansprechen

Ein neu gebautes Untergeschoss gibt in den ersten Jahren Restbaufeuchte ab. In einem unserer Vorhaben steht deshalb im Vertrag, dass der Keller in dieser Zeit nicht für feuchteempfindliche Dinge gedacht ist. Das ist keine Einschränkung, die man verstecken sollte, sondern eine, die man vor der Unterschrift ausspricht.

Der Grund ist nüchtern. Nach § 536 Absatz 1 BGB ist ein Mangel eine Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Was vertragsgemäß ist, bestimmt sich nach dem, was vereinbart wurde. Wer den Zustand offen beschreibt, vermeidet den Streit über Erwartungen, die nie hätten entstehen dürfen.

Ähnlich bei den Einzügen. In dem Eppendorfer Haus sind Aufzug und Treppenhaus nicht für komplette Umzüge gedacht. Große Möbel kommen dort deshalb mit einem Außenaufzug über Balkon oder Terrasse. Termin und Umzugsfirma werden zwei Wochen vorher gemeldet, und vor und nach dem Umzug werden Eingang, Treppenhaus, Aufzug und Türen dokumentiert. Das schützt beide Seiten. Bei vielen Einzügen in kurzer Folge ist eine solche Regel besonders hilfreich.

Was gehört zur Übergabe einer Neubauwohnung?

Ein Protokoll, eine Einweisung in die Technik und die Bestätigung für das Meldeamt. Das Übergabeprotokoll hält Zählerstände, Schlüssel und Zustand fest, auch wenn alles neu ist, denn gerade dann ist der Ausgangszustand später am schwersten nachzuweisen. Dazu kommt der Energieausweis, der dem Mieter nach Vertragsschluss übergeben wird.

Außerdem wirkt der Vermieter bei der Anmeldung mit. Nach § 19 Bundesmeldegesetz bestätigt er oder eine von ihm beauftragte Person den Einzug, mit Name und Anschrift des Wohnungsgebers, Einzugsdatum, Anschrift der Wohnung und den Namen der meldepflichtigen Personen. Bei einem Haus mit vielen Einzügen lohnt eine Vorlage, die diese Angaben aus dem Vertrag übernimmt.

Wie eine Übergabe im Einzelnen abläuft, beschreibt Das Übergabeprotokoll.

Was passiert nach der Erstvermietung?

Die Wohnung wird zur gewöhnlichen Mietwohnung, mit einer Ausnahme. Die Neubauausnahme bleibt ihr nach dem Wortlaut von § 556f Satz 1 BGB erhalten, auch bei späteren Vermietungen. Wer in einigen Jahren neu vermietet, muss die Auskunft nach § 556g Absatz 1a BGB allerdings erneut erteilen, wenn er sich wieder auf die Ausnahme stützen will.

Für alles andere gilt der normale Ablauf, den Wohnung vermieten in Hamburg von der Aufnahme bis zum Vertrag beschreibt.

Ob einzelne Wohnung oder ganzes Haus, die Erstvermietung planen wir gern mit Ihnen: Letura vermarktet in der passenden Reihenfolge und bereitet jeden Vertrag samt Auskunft vor, Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 29. September 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Was ist bei der Erstvermietung eines Neubaus zu beachten?

Vier Dinge unterscheiden sie von einer Nachvermietung: Die Mietpreisbremse gilt nach § 556f BGB nicht, der Mieter muss darüber aber vor Vertragsschluss in Textform informiert werden. Es gibt keine Betriebskostenabrechnung eines Vormieters, die Vorauszahlungen müssen geschätzt werden. Und der Energieausweis ist ein Bedarfsausweis, der unverzüglich nach der Fertigstellung auszustellen ist.

Gilt die Mietpreisbremse für Neubauwohnungen?

Nicht für Wohnungen, deren erste Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 liegt. Das regelt § 556f Satz 1 BGB. Die Ausnahme ist an die Wohnung geknüpft und nicht auf die erste Vermietung beschränkt, anders als bei der umfassenden Modernisierung in Satz 2.

Muss der Vermieter auf die Neubauausnahme hinweisen?

Ja, und zwar unaufgefordert. § 556g Absatz 1a BGB verpflichtet ihn, dem Mieter noch vor dessen Vertragserklärung mitzuteilen, dass die Wohnung ihre erste Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 hatte, und das in Textform. Ohne diese Auskunft darf er sich nicht auf die Ausnahme stützen.

Wie hoch setzt man die Nebenkosten im Neubau an?

Als Schätzung, weil keine Abrechnung aus den Vorjahren vorliegt. § 556 Absatz 2 BGB erlaubt Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe. Abgerechnet wird jährlich nach den tatsächlichen Kosten, sodass eine zu niedrige Schätzung zu einer Nachzahlung führt und eine zu hohe zu einem Guthaben.

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