Zum Inhalt springen
Vermarktung und Inserat

Erstvermietung eines Projekts planen: Schritt für Schritt

Veröffentlicht am 29. Oktober 2026 · Aktualisiert am 29. Oktober 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Mehrfamilienhauses an der Odenwaldstraße in Hamburg Eimsbüttel

Die Erstvermietung eines ganzen Hauses planen Sie von hinten: Ausgangspunkt ist der Stichtag, zu dem alle Wohnungen vermietet sein sollen, und davon rechnen Sie zurück bis zur ersten Ansprache von Interessenten. Dazwischen liegen vier Entscheidungen, die vor dem ersten Inserat fallen müssen: der Zeitplan mit der Baustelle, die Preisstaffel, die Exposés je Wohnungstyp und der Ablauf der Unterzeichnungen. Dieser Beitrag richtet sich an Entwickler und Eigentümer, die ein Haus mit vielen Wohnungen erstmals vermieten, und ergänzt Erstvermietung im Neubau, das die rechtliche Seite je Wohnung beschreibt.

Wie planen Sie die Erstvermietung eines ganzen Hauses?

Rückwärts vom Stichtag. Sie legen den Termin fest, zu dem alle Wohnungen vermietet sein sollen, und ordnen darunter alles, was bis dahin geschehen muss: Gewerke, Baureinigung, Übergabe, Unterzeichnung und Besichtigung. Besichtigungen können beginnen, bevor das Haus fertig ist, sobald eine Musterwohnung bezugsfertig steht, auch wenn im Haus noch gearbeitet wird.

Phase Was geschieht Was vorher feststehen muss
Vorvermarktung Kurzexposé, erste Ansprache, Bewerberlink auf das Projekt Eckdaten, Mietspanne, Lage, Ausstattung
Inserate Wohnungen gehen online, Besichtigungen in der Musterwohnung Preisstaffel, Exposé je Wohnungstyp
Auswahl Gespräche, Bewerbungen, Zusagen Kriterien, Unterlagen, Vertragspaket
Unterzeichnung Mietverträge und Anlagen mit allen Mietern vollständig vorbereitete Pakete
Übergabe und Abschluss Übergabe, Mieterliste für Bank und Verwaltung Protokolle, Zählerstände, Vorauszahlungen

Die Rechtslage, die Sie dabei im Blick behalten, regelt § 556f BGB: Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn die Wohnung nach dem Stichtag 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Berufen dürfen Sie sich darauf nur, wenn Sie jedem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform mitteilen, dass diese Voraussetzung vorliegt (§ 556g Absatz 1a und 4 BGB). Bei vielen Wohnungen gehört dieser Satz deshalb in das Standardpaket, nicht in die Einzelfallprüfung.

Wann beginnt die Vermarktung eines Neubauprojekts?

Früher als die Fotos. Bei einem Projekt von uns stand der erste Einzugstermin fest, aber es gab zum gewünschten Start weder Fotos noch finale Grundrisse. Statt zu warten, begann zwei bis drei Wochen vor dem Inserat eine Vorvermarktung: ein einseitiges Kurzexposé mit einer Zeichnung der Fassade, Eckdaten, Mietspanne, Ausstattung und Lage. Es ging zuerst auf LinkedIn, mit einem Bewerberlink auf das Projekt statt auf eine einzelne Wohnung. Die ersten Besichtigungen liefen, bevor es Fotos gab. Bewusst nannten wir das Vorvermarktung und nicht Premiere, denn es wurde ein Kreis von Interessenten aufgebaut und keine Veröffentlichung inszeniert.

Wie gehen Sie mit Interessenten aus der Bauphase um?

Mit einem festen Text und einer klaren Aussage. Bei einem Projekt kamen schon während der Bauphase über Monate Anfragen, über LinkedIn, das Kontaktformular und persönliche Kontakte, darunter auch Kaufinteressenten. Zum Start schrieben wir alle mit demselben kurzen Text an. Wer kaufen wollte, erfuhr, dass ausschließlich vermietet wird. Der Projektentwickler verwies alle Anfragen an uns und war mit der Vermietung nicht mehr befasst. Das entlastet beide Seiten: Interessenten haben einen Ansprechpartner, und der Entwickler bekommt keine halben Gespräche zurück.

Wer sich für das Projekt interessiert, bekommt zuerst eine kurze Nachricht mit den Kernfakten, also Wohnungstyp, Spanne der Fläche und Kaltmieten. Das Exposé folgt, wenn die Person bestätigt, dass das passt. Die meisten fallen an zwei Punkten heraus: zu klein oder ein anderes Preissegment. Beides soll gleich in der ersten Nachricht klar sein, damit die Besichtigungen den Interessenten gehören, die in Frage kommen.

Wie staffeln Sie die Mieten in einem Haus mit vielen ähnlichen Wohnungen?

Nach dem, was Mieter tatsächlich spüren. In einem Haus mit vielen ähnlichen Wohnungen unterscheiden sich die Stufen durch Etage und Blick, Deckenhöhe, Dachschrägen, Licht, Garten und Terrassen. Gleichwertige Wohnungen kosten gleich viel. Die Spanne sollte nicht zu eng sein, sonst wirken die Unterschiede beliebig, und jede Stufe muss sich einem Interessenten in einem Satz erklären lassen. Wir arbeiten mit glatten Zehnerbeträgen statt mit Endungen auf 5 oder 95.

Dazu kommt die Frage nach dem Maßstab. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 lässt Wohnungen mit Bezugsfertigkeit nach dem 31. Dezember 2024 außen vor, ihre Mieten fließen in die Tabelle nicht ein. Für ein aktuelles Projekt gibt er daher keinen unmittelbaren Wert für Ihre Wohnungen her. Wie Sie dann zu einem belastbaren Preis kommen, beschreibt Zulässige Miete in Hamburg berechnen.

Wie stellen Sie viele ähnliche Wohnungen ins Portal?

So, dass jede Wohnung für sich steht. Bei vielen ähnlichen Wohnungen stellen wir gleichzeitig drei aus unterschiedlichen Etagen und Preisstufen ein, sodass jede in einen anderen Preisfilter der Suchenden fällt. Jedes Inserat schreiben wir so, als ginge es um eine einzelne Wohnung in einem sehr guten Haus, ohne den Zusatz „weitere Wohnungen auf Anfrage“. Sonst ordnet das Portal das Angebot als Projekt ein, und es entsteht der Eindruck, dass viele Wohnungen leer stehen.

Für hochwertige Mietwohnungen bauen wir pro Wohnungstyp ein eigenes Exposé mit drei bis vier Seiten. Das ist kürzer als ein Kaufexposé, erzählt aber eine Geschichte statt einer Datenliste. Das Layout steht vor dem Fototermin, mit festen Plätzen für die Motive, damit die Aufnahmen später passen. Welche Begriffe im Inserat tragen, erklärt Neubau, Erstbezug, Kernsanierung.

Aus der Praxis: Unterzeichnung nach den Mietern

Bei einer Erstvermietung richtet sich der Termin nach dem Mieter, nicht nach den Bürozeiten. In einem Haus lagen Unterzeichnungen morgens, abends bis 21 Uhr und an einem Sonntag, an einem Abend gab es vier Termine im Halbstundentakt. Das geht, weil jedes Paket vorher vollständig ausgefüllt und von uns unterschrieben ist und die Mieter Vertrag und Anlagen schon kennen.

Am Ende steht die Mieterliste, die der Eigentümer etwa für die finanzierende Bank und die Verwaltungssoftware braucht. Sie führt je Wohnung die Nummer, die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen, den Stand und die Mindestmietdauer auf. Mündliche Zusagen stehen getrennt, weil sie erst mit der Unterschrift gelten. Für die Laufzeit schreiben wir „Mindestmietdauer bis“ und nicht „Kündigung“.

Was gilt in Hamburg?

Die Mietpreisbremse erfasst in Hamburg das gesamte Stadtgebiet, die Neubauausnahme nach § 556f BGB wirkt also auch hier nur, wenn die Auskunft nach § 556g BGB rechtzeitig erteilt wird. Dazu kommt, dass der Mietenspiegel 2025 laut seiner Broschüre die am 1. April 2025 gezahlten Mieten abbildet und damit die jüngsten Neubauten nicht erfasst. Planen Sie Ihre Staffel deshalb gegen aktuelle Angebote in Ihrem Stadtteil, nicht gegen eine Tabelle.

Wer begleitet eine Erstvermietung dieser Größe?

Wir übernehmen die Vermietung ganzer Projekte vom Exposé bis zu den unterschriftsreifen Verträgen, mit festen Ansprechpartnern vor Ort. Wenn Sie einen Zeitplan für Ihr Projekt abstimmen möchten, genügt eine kurze Nachricht an uns über Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 29. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie plant man die Erstvermietung eines ganzen Hauses?

Rückwärts von dem Termin, zu dem alle Wohnungen vermietet sein sollen. Von dort aus legen Sie fest, wann Gewerke, Baureinigung und Übergabe ineinandergreifen, wann die ersten Besichtigungen in einer fertigen Musterwohnung beginnen und wann die Vorvermarktung startet. Preise, Exposés und Vertragsunterlagen müssen vor dem ersten Inserat feststehen.

Wann sollte die Vermarktung eines Neubauprojekts beginnen?

Vor den Fotos und vor den fertigen Grundrissen. Bei einem Projekt von uns lief die Vorvermarktung zwei bis drei Wochen vor dem ersten Inserat an, mit einem einseitigen Kurzexposé und einer Zeichnung der Fassade. Die ersten Besichtigungen fanden statt, bevor es Fotos gab.

Wie staffelt man die Mieten in einem Haus mit vielen ähnlichen Wohnungen?

Nach dem, was Mieter spüren: Etage und Blick, Deckenhöhe, Dachschrägen, Licht, Garten und Terrassen. Gleichwertige Wohnungen kosten gleich viel, die Spanne sollte nicht zu eng sein, sonst wirken die Unterschiede beliebig. Jede Stufe muss sich erklären lassen.

Was braucht die Bank nach der Erstvermietung?

Eine saubere Mieterliste je Wohnung mit Nummer, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Stand und Mindestmietdauer. Mündliche Zusagen führen Sie getrennt auf, weil sie erst mit der Unterschrift gelten.

Weiterlesen

Zurück zur Übersicht