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Vermietung auslagern

Vermietung nach dem BGH Urteil: welche Wege Verwaltern bleiben

Veröffentlicht am 30. September 2026 · Aktualisiert am 30. September 2026 · 8 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Wohnhauses in der Flotowstraße in Hamburg Barmbek Süd

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) bleiben Hausverwaltungen für die Vermietung ihrer Bestände vier Wege: selbst weiter vermieten ohne Vergütung der Vermittlung, die Verwaltervergütung allgemein anpassen, den Eigentümer einen Makler beauftragen lassen oder einen spezialisierten Vermietungsdienstleister einbinden. Fest steht: Für die Vermittlung eines Mieters in einer Wohnung, die sie selbst verwaltet, erhält eine Verwaltung keine Vergütung mehr. Ersatzmodelle über Gebühren bergen ein rechtliches Risiko, kosten Aufwand und setzen in jedem Mandat einen Nachtrag zum Verwaltervertrag voraus.

Was hat sich für Verwaltungen geändert?

Die Provision für die Vermittlung eigener Bestände ist entfallen, auch gegenüber dem Eigentümer. Nach dem Urteil steht einem Wohnungsvermittler weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn er die Wohnung selbst verwaltet. Maßgeblich ist § 2 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 WoVermRG (im Urteil: WoVermittG), und eine abweichende Vereinbarung ist nach § 2 Absatz 5 Nummer 1 unwirksam (Rn. 8).

Die Arbeit der Vermietung bleibt dabei bestehen. Der Bundesgerichtshof erkennt ausdrücklich an, dass ein Verwalter für den Vermieter typischerweise eine echte Vermittlungsleistung erbringt (Rn. 25). Sie ist nur nicht mehr vergütbar. Die Begründung des Gerichts und die Frage, wer betroffen ist, behandelt unser Beitrag zum BGH Urteil zur Verwalterprovision.

Welche Wege bleiben im Vergleich?

Vier, und keiner ist für jede Verwaltung der richtige. Die folgende Übersicht stellt sie nebeneinander, gemessen an drei Fragen: Wie viel Arbeit bleibt im Haus, was bringt der Weg der Verwaltung, und welches Risiko trägt sie. Die Einordnung ist eine Einschätzung, keine Rechtsberatung. Wo die Rechtslage offen ist, steht das dabei.

Weg Aufwand für die Verwaltung Ertrag für die Verwaltung Risiko
1. Selbst weiter vermieten, ohne Vergütung der Vermittlung hoch, die gesamte Vermietung bleibt im Haus Kontrolle über den Ablauf und den Kontakt zu Mietern Kosten ohne Gegenwert, Kapazität fehlt an anderer Stelle
2. Verwaltervergütung allgemein anpassen Gespräch und Nachtrag mit jedem Eigentümer höhere laufende Vergütung, wenn der Eigentümer zustimmt Anbietervergleich und Wechsel des Mandats
3. Eigentümer beauftragt einen Makler gering bei der Vermietung, Abstimmung mit einem Dritten Entlastung Verlust von Kontrolle und Mieterkontakt, Zugang eines möglichen Wettbewerbers zum Eigentümer
4. Eigentümer beauftragt einen spezialisierten Vermietungsdienstleister gering, Objektdaten liefern und Ergebnis übernehmen frei werdende Kapazität, Verwaltung bleibt Ansprechpartnerin Abhängigkeit von der Qualität des Dienstleisters

Weg 1: Weiter selbst vermieten, ohne Vergütung

Das ist der Weg ohne Umstellung, und er ist nicht verboten. Die Verwaltung vermietet ihre Bestände weiter selbst, nur ohne eine Provision für die Vermittlung. Der Vorteil liegt in der Kontrolle: Ablauf, Auswahl und der erste Kontakt zum neuen Mieter bleiben im Haus. Der Nachteil liegt in den Kosten, denn die Stunden fallen weiter an, und ihnen steht keine Vergütung der Vermittlung mehr gegenüber.

Wie viel das ist, hängt vom Bestand ab. Eine Beispielrechnung mit 30 Stunden je Neuvermietung und rund 500 Einheiten kommt auf etwa eine volle Stelle im Jahr. Mit welchen Annahmen gerechnet wird und wie Sie Ihre Zahlen einsetzen, zeigt die Rechnung zu den Kosten einer Neuvermietung. Für Verwaltungen mit wenigen Mieterwechseln kann dieser Weg trotzdem der passende sein.

Weg 2: Die Verwaltervergütung anheben

Eine allgemeine Anpassung der Verwaltervergütung ist ein normaler Vorgang zwischen Verwaltung und Eigentümer. Offen ist dagegen, wie eine Erhöhung zu beurteilen wäre, die an Vermietungen gekoppelt ist. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden, sie ist im Einzelfall zu prüfen. Je näher eine solche Kopplung der früheren Provision kommt, desto mehr gilt das, was weiter unten zu Ersatzmodellen steht.

Praktisch hat dieser Weg eine Nebenwirkung, die leicht unterschätzt wird. Jede Diskussion über das Honorar lädt den Eigentümer dazu ein, die Verwaltung mit anderen Anbietern zu vergleichen. Das ist sein gutes Recht, und für eine gute Verwaltung muss es kein Nachteil sein. Es bedeutet aber ein Wechselrisiko, das in jedem Gespräch mitläuft.

Weg 3: Der Eigentümer beauftragt einen Makler

Der Eigentümer kann die Vermietung einem Makler übertragen, der die Wohnung nicht verwaltet. Für ihn gilt der Ausschluss aus dem Urteil nicht. Der Bundesgerichtshof weist selbst darauf hin, dass Vermittler, die nicht Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung sind, nach Maßgabe des Bestellerprinzips Provisionen vereinbaren können (Rn. 29).

Für die Verwaltung hat dieser Weg zwei Seiten. Sie wird entlastet, verliert aber die Kontrolle über den Ablauf und den ersten Kontakt zum neuen Mieter. Dazu kommt eine Einschätzung aus dem Markt: Maklerbüros sind häufig zugleich Verwaltungen. Unter den zehn Hamburger Anbietern, die unser Überblick über Vermietungsdienstleister in Hamburg beschreibt, sind vier Verwalter mit eigener Vermietungsabteilung (Stand der Prüfung: 22. September 2026). Wer die Vermietung einem solchen Anbieter überlässt, öffnet einem möglichen Wettbewerber den direkten Kontakt zum Eigentümer. Das muss nicht zu einem Wechsel führen, es ist aber eine Überlegung wert.

Weg 4: Ein spezialisierter Vermietungsdienstleister

Der Eigentümer beauftragt einen Dienstleister, der nur vermietet und nicht verwaltet. Die Rollen sind damit klar getrennt: Objektdaten kommen aus der Verwaltung, die für Eigentümer und Mieter die vertraute Stelle bleibt, und der Dienstleister führt die Vermietung bis zum unterschriftsreifen Vertrag. Die Verwaltung gewinnt Kapazität zurück, ohne den Kontakt zum Eigentümer an einen anderen Verwalter abzugeben.

Eine klare Trennung der Rollen ersetzt allerdings nicht den Blick auf den einzelnen Vertrag. Wie die Zusammenarbeit typischerweise aussieht, wann sie sich nicht lohnt und woran Sie einen passenden Dienstleister erkennen, beschreibt Vermietungsdienstleister für Hausverwaltungen: wann er passt.

Was ist von Gebühren als Ersatz für die Provision zu halten?

Wenig. Kein Ersatzmodell ist durch das Urteil bestätigt, und je stärker ein Modell die frühere Provision für die Vermittlung unter anderem Namen fortführt, desto höher ist das Risiko einer unwirksamen Vereinbarung nach § 2 Absatz 5 WoVermRG. Das Gesetz knüpft dabei nicht an die Bezeichnung an: Nach § 5 Absatz 1 WoVermRG kann auch eine Vergütung anderer Art zurückgefordert werden, die dem Vermittler nicht zusteht.

Merkmale, die für eine Fortführung der Provision sprechen, sind etwa:

  • Die Gebühr fällt nur an, wenn eine Neuvermietung gelingt.
  • Ihre Höhe orientiert sich an der Miete der vermieteten Wohnung.
  • Die Summe entspricht ungefähr der früheren Provision.
  • Es handelt sich um eine Pauschale für die Vermietung selbst.

Davon zu unterscheiden, ohne dass damit etwas über ihre Zulässigkeit gesagt ist, sind feste Sätze für einzelne Verwaltungsleistungen wie Abnahme oder Übergabe einer Wohnung, die unabhängig vom Vermietungserfolg anfallen. Das ist rechtlich eine andere Frage, die im Einzelfall zu prüfen ist.

Zwei weitere Gedanken tauchen in Gesprächen immer wieder auf. Erstens Überkreuzmodelle, bei denen Verwaltungen die Vermietung der Bestände der jeweils anderen übernehmen. Sie sind rechtlich ungeklärt und tragen ein erkennbares Umgehungsrisiko. Zweitens der Hinweis auf § 814 BGB. Danach kann das Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Das Urteil behandelt die Vorschrift nicht. Sie setzt eine positive Kenntnis des Eigentümers voraus, die im Streitfall nachgewiesen werden müsste, und sie macht eine unwirksame Vereinbarung nicht wirksam. Als Lösung taugt sie nicht.

Was bedeutet ein Ersatzmodell in der Praxis?

Ein Gespräch mit jedem einzelnen Eigentümer. Jedes neue Modell braucht einen Nachtrag zum Verwaltervertrag, und jeder Nachtrag braucht eine Begründung. Dieses Gespräch macht den Eigentümer auf das Urteil aufmerksam, es kann Fragen zu früheren Zahlungen auslösen, und es kann einen Vergleich mit anderen Anbietern anstoßen. Der Aufwand vervielfacht sich mit der Zahl der Mandate.

Hinzu kommt eine Frage der Haltung. Eine Verwaltung lebt vom Vertrauen ihrer Eigentümer, oft über Jahrzehnte. Eine Provision, die nach einem höchstrichterlichen Urteil nur umbenannt wird, passt nicht zu dem Anspruch, den ein seriöser Verwalter an sich selbst stellt. Eigentümer merken den Unterschied zwischen einer neuen Leistung und einem neuen Namen für eine alte.

Welcher Weg ist für die meisten Verwaltungen der klarste?

Für viele Verwaltungen ist Weg 4 die klarste Lösung. Er trennt Vermietung und Verwaltung, lässt den Kontakt zum Eigentümer bei der Verwaltung, gibt Kapazität frei und kommt ohne ein Gebührenmodell aus, dessen Bewertung offen ist. Weg 1 bleibt sinnvoll für kleine Bestände mit wenigen Mieterwechseln. Weg 2 ist eine Entscheidung zwischen Verwaltung und Eigentümer über die Verwaltung selbst, nicht über die Vermietung. Weg 3 entlastet, kostet aber Kontrolle.

Welcher Weg passt, hängt am Bestand, an der Wechselquote und daran, wie die Verwaltung aufgestellt ist. Wichtig ist, dass die Entscheidung bewusst fällt und nicht dadurch, dass alles bleibt, wie es war.

Sie möchten die Vermietung aus Ihrer Verwaltung auslagern? Sprechen Sie mit uns: Letura, Vermietung starten. Wie eine solche Zusammenarbeit aussieht, beschreibt Vermietungsdienstleister für Hausverwaltungen.

Quellen

Randnummern beziehen sich auf das Urteil I ZR 224/25. Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 30. September 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Welche Möglichkeiten hat eine Hausverwaltung nach dem BGH Urteil zur Vermietung?

Vier: Sie kann weiter selbst vermieten, ohne die Vermittlung vergütet zu bekommen. Sie kann ihre Verwaltervergütung allgemein anpassen. Der Eigentümer kann einen Makler beauftragen. Oder der Eigentümer beauftragt einen spezialisierten Vermietungsdienstleister, und die Verwaltung bleibt Ansprechpartnerin. Jeder Weg hat eigenen Aufwand, Ertrag und eigenes Risiko.

Kann eine Verwaltung die Provision durch eine Vermietungsgebühr ersetzen?

Das hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden. Je stärker eine Gebühr die frühere Provision für die Vermittlung unter anderem Namen fortführt, desto höher ist das Risiko, dass die Vereinbarung nach § 2 Absatz 5 WoVermRG unwirksam ist. Jedes neue Modell braucht außerdem einen Nachtrag zu jedem Verwaltervertrag.

Hilft es der Verwaltung, wenn der Eigentümer von der Unwirksamkeit wusste?

Das ist ungeklärt. § 814 BGB schließt eine Rückforderung aus, wenn der Leistende wusste, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Das Urteil behandelt die Vorschrift nicht, eine solche Kenntnis müsste nachgewiesen werden, und eine unwirksame Vereinbarung wird dadurch nicht wirksam.

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