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Recht und Regeln

Das BGH Urteil zur Verwalterprovision erklärt (I ZR 224/25)

Veröffentlicht am 30. September 2026 · Aktualisiert am 30. September 2026 · 9 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus in der Brahmsallee in Hamburg Harvestehude

Wer eine Wohnung verwaltet und zugleich einen neuen Mieter für sie vermittelt, kann dafür keine Provision verlangen, weder vom Mieter noch vom Vermieter. So hat der Bundesgerichtshof am 21. Mai 2026 entschieden (I ZR 224/25). Maßgeblich ist § 2 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 WoVermRG (im Urteil: WoVermittG). Für Hausverwaltungen bedeutet das: Die Vermittlung von Mietern in den Beständen, die sie selbst verwalten, ist keine vergütbare Leistung mehr. Eine Neuvermietungsprovision im Verwaltervertrag ist unwirksam.

Was hat der BGH entschieden?

Dass der Provisionsausschluss für Verwalter auch gegenüber dem Vermieter gilt. Der Leitsatz lautet: Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. Eine Vereinbarung, die davon abweicht, ist nach § 2 Absatz 5 Nummer 1 des Gesetzes unwirksam (Rn. 8).

Bis zu diesem Urteil war die Frage umstritten. Ein Teil der Gerichte und der Fachliteratur hielt den Ausschluss nur im Verhältnis zum Mieter für anwendbar, ein anderer Teil auch im Verhältnis zum Vermieter (Rn. 15 bis 17). Der Bundesgerichtshof hat sich der zweiten Auffassung angeschlossen (Rn. 18).

Wurde eine solche Provision gezahlt, kann sie nach § 5 Absatz 1 WoVermRG in Verbindung mit § 812 Absatz 1 Satz 1 BGB nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangt werden, weil sie ohne Rechtsgrund geleistet wurde (Rn. 7 und 8).

Worum ging es in dem Fall?

Eine Eigentümerin hatte einer Hausverwaltung im Jahr 2020 die Verwaltung ihrer Immobilien übertragen, mit 129 Wohnungen und 134 Garagen. Zu den Aufgaben gehörte ausdrücklich der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin. Für jede Neuvermietung einer Wohnung sah der Verwaltervertrag eine Provision von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer vor (Rn. 1).

In der Laufzeit des Vertrags vermittelte die Verwaltung 13 Neuvermietungen und stellte dafür insgesamt 16.815,71 Euro in Rechnung, die die Eigentümerin bezahlte. Nach Ende der Zusammenarbeit verlangte die Eigentümerin den Betrag zurück (Rn. 2 und 3). Das Landgericht wies die Klage weitgehend ab, das Oberlandesgericht gab ihr im Wesentlichen statt. Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Verwaltung zurückgewiesen (Rn. 31). Die Verwaltung muss die Provisionen damit vollständig zurückzahlen.

Entscheidend für die Einordnung war, dass die Verwaltung nicht nur vermittelte, sondern die Wohnungen tatsächlich verwaltete. Sie war mit laufenden, umfangreichen Verwaltungsaufgaben betraut und hatte weitreichende Befugnisse, die auch den Abschluss von Mietverträgen umfassten (Rn. 9).

Warum gilt der Ausschluss auch gegenüber dem Vermieter?

Weil Wortlaut, Aufbau und Zweck des Gesetzes keine Beschränkung auf den Mieter erkennen lassen. Das Gericht prüft die Vorschrift in vier Schritten und kommt jedes Mal zum selben Ergebnis: Der Ausschluss erfasst jede Provision für die Vermittlung einer Wohnung, die der Vermittler selbst verwaltet, gleich wer sie zahlen soll. Hinzu kommt der Schutz des Mieters vor Kosten, die über den Vermieter bei ihm ankommen könnten.

Argument Randnummer Kern der Begründung
Wortlaut Rn. 11 Die Vorschrift nimmt dem Vermittler den Anspruch für jede Vermittlung einer Wohnung, deren Verwalter er ist. Eine Beschränkung auf Vereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden steht nicht darin.
Systematik Rn. 12 Andere Absätze desselben Paragraphen, etwa das Bestellerprinzip, nennen den Wohnungssuchenden ausdrücklich. Der Ausschluss für Verwalter tut das nicht.
Gesetzeszweck Rn. 14 Das Gesetz soll Mieter vor ungerechtfertigten Belastungen schützen und Entgelte verhindern, wo keine echte Vermittlung im Sinne des Maklerrechts vorliegt. Den Verwalter hat der Gesetzgeber auf Vorschlag des Rechtsausschusses eigens aufgenommen.
Mittelbare Belastung des Mieters Rn. 26 Zahlt der Vermieter eine Provision, droht, dass er sie über eine höhere Miete an den Mieter weitergibt. Die strikte Trennung von Vermittlung und Verwaltung soll das verhindern.

Dazu kommt ein Blick in die Gesetzgebungsgeschichte. Als der Gesetzgeber 2015 das Bestellerprinzip einführte, unterschied er ausdrücklich zwischen Aufträgen des Wohnungssuchenden und des Vermieters, ließ den Ausschluss für Verwalter aber unverändert. Einen Anhaltspunkt dafür, dass er die Provision gegenüber dem Vermieter übersehen hat, sieht das Gericht deshalb nicht (Rn. 20).

Ist die Vermittlung durch die Verwaltung damit wertlos?

Nein, und das sagt der Bundesgerichtshof selbst. Gegenüber dem Vermieter besteht kein Interessenkonflikt, wenn er denselben Dienstleister mit Verwaltung und Vermittlung betraut. Ein solcher Verwalter sei mehr als jeder andere beauftragte Makler daran interessiert, die Belange seines Auftraggebers wahrzunehmen, und erbringe für ihn typischerweise eine echte Vermittlungstätigkeit (Rn. 25).

Die Leistung hat also einen Wert, sie ist nach dem Gesetz nur nicht vergütbar. Der Grund liegt nicht beim Vermieter, sondern beim Mieter. Der Ausschluss steht im Dienst des allgemeinen Ziels, Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, und dazu gehört auch die Belastung, die über eine höhere Miete mittelbar bei ihnen ankommen kann (Rn. 26).

Für die Praxis ist diese Unterscheidung wichtig. Das Urteil ist kein Vorwurf an Verwaltungen, die bisher so abgerechnet haben. Es klärt eine Frage, die Gerichte und Fachliteratur lange unterschiedlich beantwortet haben, zugunsten einer strengen Lesart des Gesetzes.

Ist der Provisionsausschluss verfassungsgemäß?

Ja, nach Auffassung des Bundesgerichtshofs. Die Verwaltung hatte sich auf ihre Berufsfreiheit aus Artikel 12 Absatz 1 des Grundgesetzes berufen. Das Gericht hält dem entgegen, dass der Gesetzgeber die Freiheit, Entgelte zu vereinbaren, begrenzen darf, um wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken. Der Ausschluss sei eine geeignete, erforderliche und angemessene Regelung zum Schutz des wirtschaftlich schwächeren Mieters (Rn. 27 und 28).

Auch zusammen mit dem Bestellerprinzip sieht das Gericht keine unangemessene Beeinträchtigung. Vermittler behalten Tätigkeitsfelder, für die sie ein Entgelt vereinbaren können: die Vermittlung von Wohnungen, die sie nicht selbst verwalten, nach den Regeln des Bestellerprinzips, außerdem Gewerberäume, Kaufverträge und die Immobilienverwaltung selbst (Rn. 29).

Wer ist von dem Urteil betroffen und wer nicht?

Betroffen ist, wer die Wohnung verwaltet, deren Mieter er vermittelt. Im entschiedenen Fall war das eine Verwaltung mit laufenden, umfangreichen Aufgaben und der Befugnis, Mietverträge für die Eigentümerin abzuschließen (Rn. 9). Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist der Anspruch außerdem ausgeschlossen, wenn der Vermittler Eigentümer, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist. Nicht betroffen ist nach einem älteren Urteil des Bundesgerichtshofs die reine WEG Verwaltung.

Auf dieses Urteil vom 13. März 2003 (III ZR 299/02) verweist der Bundesgerichtshof im aktuellen Fall zur Abgrenzung (Rn. 9). Danach ist der gewöhnliche Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne des Ausschlusses. Er verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, die einzelnen Wohnungen verwalten deren Eigentümer. Im damaligen Fall trat die Verwalterin weder als Bevollmächtigte des Wohnungseigentümers auf, noch erbrachte sie erhebliche Verwaltungsleistungen für die einzelne Wohnung.

Offen bleiben damit einige Konstellationen, die keines der beiden Urteile ausdrücklich entscheidet:

  • Sondereigentumsverwaltung. Wer neben der Gemeinschaft auch einzelne Eigentumswohnungen für deren Eigentümer verwaltet, erfüllt womöglich die Merkmale, die im Fall von 2026 den Ausschlag gaben. Entschieden ist das nicht.
  • Verbundene Unternehmen. Das Gesetz schließt den Anspruch auch aus, wenn der Vermittler an einer juristischen Person beteiligt ist, die Eigentümerin, Verwalterin oder Vermieterin ist. Ob das Urteil auf diese Fälle übertragbar ist, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden.
  • Einzelne Aufgaben. Wo die Grenze liegt, wenn eine Verwaltung nur einzelne Aufgaben für eine Wohnung übernimmt, lässt sich aus dem Urteil nicht allgemein ableiten.

Wer in einer dieser Lagen ist, sollte die eigenen Verträge rechtlich prüfen lassen.

Was bedeutet das Urteil für Gebührenmodelle?

Die naheliegende Reaktion ist, die Vermietung über eine Gebühr statt über eine Provision abzurechnen. Ob das trägt, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden, die Frage ist offen. Solche Ersatzmodelle sind aber rechtlich riskant, weil sie genau die Leistung vergüten sollen, die das Gesetz nicht vergütet wissen will, und sie sind aufwendig, weil jedes neue Gebührenmodell mit jedem Eigentümer in einem Nachtrag zum Verwaltervertrag vereinbart werden müsste.

Das Gesetz selbst zeigt, dass es nicht auf die Bezeichnung ankommen soll. Nach § 5 Absatz 1 WoVermRG kann nicht nur ein Entgelt zurückgefordert werden, das dem Vermittler nicht zusteht, sondern auch eine Vergütung anderer Art. Wie ein Gericht eine konkrete Gebühr einordnen würde, hängt von ihrer Gestaltung ab und ist nicht vorhersehbar.

Für Verwaltungen heißt das: Die eigentliche Vermittlung eines Mieters für eine verwaltete Wohnung ist nicht mehr vergütbar. Jede Konstruktion, die dieses Ergebnis umgehen soll, trägt ein Prozessrisiko und verursacht Aufwand in jedem einzelnen Mandat.

Was sollten Verwaltungen jetzt entscheiden?

Wie sie die Vermietung ihrer Bestände künftig organisieren. Für Verwaltungen ist die Vermietung eigener Bestände keine vergütbare Vermittlung mehr. Sie bleibt aber Arbeit, und zwar eine, die in Spitzen anfällt und das Kerngeschäft bindet. Jede Verwaltung sollte deshalb bewusst entscheiden, ob sie die Neuvermietung ohne eigene Vergütung weiter selbst trägt oder ob sie diesen Teil abgibt.

Für diese Entscheidung helfen zwei Fragen. Wie viel kostet eine Neuvermietung intern, gemessen in Stunden und Personal? Das rechnet Was kostet eine Neuvermietung die Hausverwaltung wirklich? an einem Beispiel durch. Und was gewinnt eine Verwaltung, wenn sie die Vermietung auslagert? Das beschreibt Vermietungsdienstleister für Hausverwaltungen: wann er passt.

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Quellen

Randnummern beziehen sich auf das Urteil I ZR 224/25. Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 30. September 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Darf eine Hausverwaltung für die Vermietung einer verwalteten Wohnung eine Provision verlangen?

Nein. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) steht einem Wohnungsvermittler weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn der Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen wird, deren Verwalter er ist. Eine abweichende Vereinbarung im Verwaltervertrag ist unwirksam.

Gilt das Urteil auch für den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Für die reine WEG Verwaltung nicht. Nach einem älteren Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. März 2003 (III ZR 299/02) ist der gewöhnliche Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Verwalter der einzelnen Wohnungen im Sinne des Provisionsausschlusses. Auf dieses Urteil verweist der Bundesgerichtshof im Urteil von 2026 zur Abgrenzung.

Ist eine Neuvermietungsgebühr im Verwaltervertrag noch zulässig?

Das hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden, die Frage ist offen. Soll eine solche Gebühr die Vermittlung neuer Mieter vergüten, besteht das Risiko, dass sie unter denselben Ausschluss fällt. Ein neues Gebührenmodell müsste zudem mit jedem Eigentümer in einem Nachtrag zum Verwaltervertrag vereinbart werden.

Warum bekommt der Verwalter keine Provision, obwohl er für den Vermieter gute Arbeit leistet?

Weil das Gesetz den Mieter schützen soll, auch vor mittelbaren Belastungen. Der Bundesgerichtshof sieht die Gefahr, dass der Vermieter eine an den Verwalter gezahlte Provision über eine höhere Miete weitergibt. Dass der Verwalter für den Vermieter eine echte Vermittlungsleistung erbringt, erkennt das Gericht ausdrücklich an.

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