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Kosten und Anbieter

Was kostet eine Neuvermietung die Hausverwaltung wirklich?

Veröffentlicht am 30. September 2026 · Aktualisiert am 30. September 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Brahmsallee in Hamburg Harvestehude

Eine Neuvermietung kostet eine Hausverwaltung vor allem Arbeitszeit. In unserer Beispielrechnung sind es rund 30 Stunden je Wohnung, und bei einem Bestand von etwa 500 Einheiten ergeben sich daraus rund 1.400 Euro interne Kosten je Vermietung. Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Mai 2026 kann eine Verwaltung die Vermittlung von Mietern für Wohnungen, die sie selbst verwaltet, nicht mehr über eine Provision abrechnen, die Einzelheiten stehen in Das BGH Urteil zur Verwalterprovision erklärt. Umso wichtiger ist, die eigenen Kosten zu kennen.

Welche Arbeit steckt in einer Neuvermietung?

Mehr, als der Begriff vermuten lässt. Zwischen Kündigung und Übergabe liegen zehn Arbeitsschritte, von der Vorbereitung der Unterlagen bis zur Nacharbeit in den Stammdaten. Die folgende Verteilung ist ein Beispiel, keine Messung: Sie zeigt, wie sich 30 Stunden auf die einzelnen Schritte verteilen können, wenn eine Wohnung mit üblicher Nachfrage vermietet wird. Ihre eigene Verteilung kann anders aussehen.

Arbeitsschritt Beispiel in Stunden
Vorbereitung: Unterlagen, Energieausweis, Grundriss, Fotos, Miethöhe mit Blick auf die Mietpreisbremse prüfen 3
Inserat erstellen und schalten 2
Anfragen sichten und beantworten 6
Besichtigungstermine koordinieren 3
Besichtigungen einschließlich Anfahrt, zwei Termine 4
Selbstauskünfte einholen, Unterlagen und Bonität prüfen, Rückfragen 4
Auswahl, Abstimmung mit dem Eigentümer, Absagen 2
Mietvertrag mit Anlagen, Unterzeichnung 3
Übergabe mit Protokoll, Schlüsseln und Zählerständen 2
Nacharbeit: Kaution, Stammdaten, Löschung der Daten abgelehnter Bewerber 1,5
Summe, gerundet 30

Die Summe der Einzelwerte ergibt 30,5 Stunden, für die weitere Rechnung runden wir auf 30. Auffällig ist die Verteilung: Fast ein Drittel der Zeit entfällt auf Anfragen und die Koordination von Terminen, also auf Arbeit, die sich kaum im Voraus planen lässt.

Wovon hängt der Aufwand ab?

Vor allem von der Zahl der Anfragen und von der Art der Besichtigungen. Eine gefragte Wohnung erzeugt in kurzer Zeit sehr viele Zuschriften, die gesichtet und beantwortet werden wollen. Eine Wohnung mit wenig Nachfrage erzeugt weniger Arbeit bei den Anfragen, dafür oft mehr Termine. Und ob Besichtigungen einzeln, in kleinen Gruppen oder als Sammeltermin stattfinden, verschiebt den Aufwand erheblich.

Hinzu kommen Umstände, die in keiner Tabelle stehen. Fehlen Unterlagen wie Grundriss oder Energieausweis, verlängert sich die Vorbereitung. Springt ein Kandidat nach der Zusage ab, beginnen Auswahl und Vertrag von vorn. Und wer die Besichtigungen am Abend oder am Wochenende legen muss, weil die Interessenten dann Zeit haben, arbeitet außerhalb der üblichen Bürozeiten. Die 30 Stunden aus dem Beispiel sind deshalb kein fester Wert, sondern ein Mittelwert, um den Ihre eigenen Vermietungen streuen.

Was kostet das bei einem Bestand von 500 Einheiten?

Rund 1.400 Euro je Vermietung, wenn man die folgenden Annahmen zugrunde legt. Bei 500 Einheiten und einer Wechselquote von zehn Prozent fallen im Jahr etwa 50 Neuvermietungen an. Mit 30 Stunden je Vermietung sind das 1.500 Arbeitsstunden, also ungefähr eine volle Stelle. Kostet diese Stelle einschließlich aller Nebenkosten 70.000 Euro im Jahr, entfallen auf jede Vermietung rund 1.400 Euro.

Alle Annahmen sind offen gelegt, damit Sie sie durch Ihre eigenen Werte ersetzen können:

Annahme oder Rechenschritt Wert im Beispiel
Einheiten im Bestand etwa 500
Wechselquote pro Jahr 10 Prozent
Neuvermietungen pro Jahr 500 mal 10 Prozent, also etwa 50
Stunden je Neuvermietung 30
Stunden pro Jahr 50 mal 30, also 1.500
Arbeitsstunden einer vollen Stelle pro Jahr, Annahme etwa 1.500
Benötigte Kapazität etwa eine volle Stelle
Vollkosten dieser Stelle pro Jahr, Annahme 70.000 Euro
Kosten je Arbeitsstunde 70.000 Euro geteilt durch 1.500, also rund 46,67 Euro
Kosten je Neuvermietung 70.000 Euro geteilt durch 50, also 1.400 Euro

Die Rechnung geht in beide Richtungen auf: 30 Stunden zu je rund 46,67 Euro ergeben ebenfalls rund 1.400 Euro. Nicht enthalten sind Leerstandskosten des Eigentümers, Kosten für Portale und Fotos sowie der Aufwand, wenn eine Vermietung scheitert und neu beginnt.

Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen gemeinsam mit uns durch: Letura, Vermietung starten.

Was ändert sich mit mehr oder weniger Stunden?

Die Kosten wachsen im selben Verhältnis wie die Stunden. Bleiben Bestand, Wechselquote und Stundensatz aus dem Beispiel gleich, verändert allein der Aufwand je Vermietung das Ergebnis deutlich. Die folgende Übersicht ist eine reine Rechnung mit denselben Annahmen wie oben und zeigt, wie empfindlich das Ergebnis auf die Stundenzahl reagiert. Ob Ihr Wert eher darunter oder darüber liegt, zeigt ein Blick auf die letzten Vermietungen.

Stunden je Neuvermietung Stunden pro Jahr bei 50 Vermietungen Kosten je Neuvermietung bei rund 46,67 Euro je Stunde
20 1.000 rund 933 Euro
30 1.500 rund 1.400 Euro
40 2.000 rund 1.867 Euro

Bei 20 Stunden bindet die Vermietung etwa zwei Drittel einer Stelle, bei 40 Stunden etwa eine und ein Drittel. In beiden Fällen ist es Kapazität, die an anderer Stelle der Verwaltung fehlt.

Was bedeutet das für die Verwaltung?

Dreierlei. Erstens ist die eigene Vermietung teuer, auch wenn die Kosten in keiner Rechnung auftauchen, weil sie in den Personalkosten stecken. Zweitens lenkt sie vom Kerngeschäft ab, denn Vermietung ist ein eigenes Geschäft mit eigenem Takt: Sie kommt in Spitzen, verlangt Termine außerhalb der Bürozeiten und folgt anderen Abläufen als die laufende Verwaltung.

Drittens, und das ist die eigentliche Chance: Was nicht mehr in die Vermietung fließt, steht für die Verwaltung zur Verfügung. Frei werdende Kapazität lässt sich in Spezialisierung stecken, in die Automatisierung wiederkehrender Abläufe und in mehr Effizienz bei den Aufgaben, für die Eigentümer eine Verwaltung beauftragen. Eine volle Stelle, wie im Beispiel, ist dafür eine spürbare Größe.

Ob sich das Auslagern für Ihren Bestand rechnet und wie eine Zusammenarbeit aussieht, beschreibt unser Beitrag zum Vermietungsdienstleister für Hausverwaltungen.

Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen gemeinsam mit uns durch: Wir setzen Ihren Bestand, Ihre Wechselquote und Ihre Kosten ein und zeigen, was die Vermietung Sie heute kostet. Letura, Vermietung starten.

Quellen

Alle Stundenwerte, Quoten und Kosten in diesem Beitrag sind Annahmen für ein Rechenbeispiel und keine Messung. Stand der Rechnung: 30. September 2026.

Häufige Fragen

Was kostet eine Neuvermietung die Hausverwaltung?

Vor allem Arbeitszeit. In unserer Beispielrechnung sind es rund 30 Stunden je Vermietung. Bei Vollkosten von 70.000 Euro für eine Stelle mit etwa 1.500 Arbeitsstunden im Jahr entspricht das rund 1.400 Euro interner Kosten je Neuvermietung. Ihre eigenen Zahlen können davon abweichen.

Wie viele Stunden braucht eine Neuvermietung?

Das hängt vor allem von der Zahl der Anfragen und der Art der Besichtigungen ab. Als Beispiel rechnen wir mit 30 Stunden, verteilt auf Vorbereitung, Inserat, Anfragen, Besichtigungen, Prüfung der Unterlagen, Auswahl, Vertrag, Übergabe und Nacharbeit. Das ist eine Annahme, keine Messung.

Wie rechne ich die Kosten für meinen eigenen Bestand?

Mit drei Zahlen: der Zahl der Neuvermietungen im Jahr, den Stunden je Vermietung und den Vollkosten einer Arbeitsstunde. Neuvermietungen mal Stunden ergibt den Jahresaufwand, Jahresaufwand mal Stundensatz die Kosten. Geteilt durch die Zahl der Vermietungen ergibt sich der Betrag je Vermietung.

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