Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis

Die Miete in Hamburg darf bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und diese Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Hamburger Mietspiegel. Der Mietspiegel ist damit kein Richtwert, an dem man sich orientieren kann, sondern die Grundlage, auf der die zulässige Miete berechnet wird. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die Einordnung vornehmen, welche Merkmale innerhalb der Spanne entscheiden und warum sowohl ein zu hoher als auch ein zu niedriger Preis teuer wird.

Was ist der Mietspiegel und wofür wird er gebraucht?

Der Mietspiegel ist eine von der Stadt herausgegebene Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Er beruht auf einer Erhebung tatsächlich gezahlter Mieten und wird regelmäßig fortgeschrieben. Für Eigentümer erfüllt er zwei Aufgaben.

Erstens ist er die Rechengrundlage für die Mietpreisbremse. Ohne ermittelte Vergleichsmiete lässt sich die zulässige Obergrenze bei Neuvermietung nicht bestimmen.

Zweitens ist er die Grundlage für spätere Mieterhöhungen im laufenden Verhältnis. Wer die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte, begründet das üblicherweise mit dem Mietspiegel.

Da der Mietspiegel regelmäßig aktualisiert wird, sollten Sie immer die jeweils gültige Fassung verwenden. Konkrete Eurobeträge nennt dieser Beitrag bewusst nicht, weil sie mit jeder Fortschreibung veralten.

Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen Mietspiegel und Angebotsmieten. Der Mietspiegel bildet ab, was in bestehenden Mietverhältnissen tatsächlich gezahlt wird. Die Preise, die Sie in Portalen sehen, sind Forderungen, die nicht zwingend erzielt wurden. Beide Größen können deutlich auseinanderliegen, und nur die erste ist für die zulässige Miete maßgeblich.

Wie ordnen Sie Ihre Wohnung richtig ein?

Die Einordnung erfolgt über vier Merkmale. Erst ihre Kombination ergibt die Spanne, in der sich die Vergleichsmiete bewegt.

Merkmal	Worauf es ankommt	Typischer Fehler
Baualter	Jahr der Bezugsfertigkeit, nicht das Jahr einer Sanierung	Sanierungsjahr wird als Baujahr verwendet
Wohnfläche	Korrekt berechnete Fläche nach anerkannter Methode	Grundfläche statt Wohnfläche, Dachschrägen falsch gerechnet
Ausstattung	Bad, Heizung, Küche, Bodenbeläge, Balkon	Einzelne neue Geräte werden als gehobene Ausstattung gewertet
Wohnlage	Einordnung nach dem Wohnlagenverzeichnis	Subjektive Einschätzung statt offizieller Einstufung

Der häufigste und teuerste Fehler steht in der zweiten Zeile. Eine falsch berechnete Wohnfläche verschiebt nicht nur die Einordnung, sie wirkt sich auch auf die gesamte Miete aus, weil diese je Quadratmeter berechnet wird. Wenn keine belastbare Wohnflächenberechnung vorliegt, lohnt sich ein Aufmaß, bevor die Wohnung inseriert wird.

Wo innerhalb der Spanne liegt Ihre Wohnung?

Der Mietspiegel nennt keine einzelne Zahl, sondern eine Spanne. Wo eine konkrete Wohnung darin liegt, hängt von Merkmalen ab, die über den groben Raster hinausgehen. Nach oben wirken in der Regel ein moderner Zuschnitt, ein hochwertiges Bad, eine gute Belichtung, ein Balkon oder eine Terrasse, ein Aufzug und ein energetisch guter Zustand. Nach unten wirken Durchgangszimmer, fehlende Belichtung, ein sanierungsbedürftiges Bad, Lärmbelastung und ein hoher Energieverbrauch.

Entscheidend ist, dass Sie diese Einordnung begründen können. Eine Miete am oberen Rand der Spanne ist zulässig, wenn die Wohnung die entsprechenden Merkmale tatsächlich aufweist. Sie wird angreifbar, wenn sie nur mit der Lage begründet wird, die bereits in der Spanne enthalten ist.

Praktisch bewährt hat sich, die Begründung in wenigen Stichpunkten festzuhalten, bevor das Inserat erstellt wird. Das dauert zehn Minuten und hat zwei Vorteile. Sie können den Preis gegenüber Interessenten sachlich erklären statt ihn zu verteidigen, und Sie haben im Fall einer späteren Rüge dokumentiert, worauf die Einordnung beruhte. Beides kostet nichts und erspart im Zweifel eine langwierige Auseinandersetzung über eine Zahl, die vor Jahren festgelegt wurde.

Aus der Praxis: was ein zu hoher Preis wirklich kostet

Ein zu hoch angesetzter Preis wirkt zunächst harmlos, weil er sich ja korrigieren lässt. In der Praxis kostet er dreifach.

Er kostet Zeit. Die Wohnung steht, es kommen wenige oder unpassende Anfragen, und nach zwei bis drei Wochen folgt die Preissenkung. Bis dahin ist etwa die Zeit vergangen, in der eine korrekt bepreiste Wohnung bereits vermietet gewesen wäre: Vom Auftrag bis zum unterschriftsreifen Vertrag vergehen bei geordnetem Ablauf 7 bis 15 Tage, im Schnitt etwa 12.

Er kostet Verhandlungsposition. Eine sichtbare Preissenkung im laufenden Inserat signalisiert Interessenten, dass weiterer Spielraum bestehen könnte.

Und er kostet Geld, und zwar nicht in Form entgangener Miethöhe, sondern als Leerstand. Jeder Monat ohne Mieter kostet eine volle Miete. Ein Aufschlag von fünf Prozent, der zwei Monate Leerstand verursacht, rechnet sich über Jahre nicht.

Aus der Praxis: warum ein zu niedriger Preis genauso schadet

Der umgekehrte Fehler wird seltener diskutiert und ist in der Wirkung oft größer, weil er über die gesamte Mietdauer wirkt.

Der erste Schaden ist offensichtlich: Die Differenz fehlt jeden Monat, und im laufenden Mietverhältnis lässt sie sich nur begrenzt und in Schritten nachholen, weil die Kappungsgrenze die Anpassung deckelt. Ein Fehler beim Start begleitet Sie also über Jahre.

Der zweite Schaden ist weniger sichtbar. Eine deutlich zu niedrige Miete erzeugt eine Flut von Anfragen. Bei einer einfachen Zweizimmerwohnung im Bestand gehen ohnehin über 500 Anfragen ein. Wird der Preis zusätzlich attraktiv angesetzt, steigt diese Zahl weiter, ohne dass die Zahl der wirklich geeigneten Bewerber im selben Maß wächst. Das Ergebnis ist mehr Arbeit bei gleicher Auswahlqualität, und in der Praxis führt genau das dazu, dass Bewerbungen nur noch überflogen werden.

Der dritte Schaden betrifft die Signalwirkung. Eine auffällig günstige Wohnung zieht auch Interessenten an, für die sie eigentlich nicht passt, etwa weil die Größe oder die Lage nicht zu ihren Vorstellungen gehört. Diese Bewerbungen kosten Prüfzeit und führen selten zu langen Mietverhältnissen.

Was gilt für Wohnungen, die der Mietspiegel nicht abbildet?

Nicht jede Wohnung lässt sich sauber einordnen. Drei Fälle treten regelmäßig auf.

Möblierte Wohnungen. Für die Möblierung kann ein Zuschlag verlangt werden, er muss sich aber am tatsächlichen Wert der überlassenen Einrichtung orientieren und nachvollziehbar sein. Ein pauschaler Aufschlag ohne Bezug zur Ausstattung trägt nicht und wird schnell als Umgehung der Obergrenze gewertet.

Sehr kleine oder sehr große Einheiten. Wohnungen, die außerhalb der im Mietspiegel erfassten Größenklassen liegen, werden über vergleichbare Objekte eingeordnet. Hier lohnt sich die Dokumentation der herangezogenen Vergleichswohnungen.

Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen. Sie können von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Das entbindet nicht von einer marktgerechten Preisfindung, es verschiebt nur die rechtliche Obergrenze.

In Zweifelsfällen hilft eine Einschätzung durch einen Sachverständigen oder einen Eigentümerverband. Das kostet weniger als eine Rückforderung und deutlich weniger als zwei Monate Leerstand.

Wie oft sollten Sie den Mietpreis überprüfen?

Bei jeder Neuvermietung, und zwar vollständig neu. Den Preis aus dem alten Vertrag fortzuschreiben ist bequem und in beide Richtungen riskant: Er kann inzwischen unter der zulässigen Grenze liegen, wodurch Sie Geld verschenken, oder er kann über ihr liegen, wodurch die Vereinbarung insoweit unwirksam wird.

Im laufenden Mietverhältnis ist ein Blick in den jeweils aktuellen Mietspiegel sinnvoll, sobald eine Fortschreibung erscheint. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur in begrenzten Schritten möglich, weshalb sich lange Pausen nicht nachholen lassen. Wer über Jahre nicht anpasst, sammelt keine Reserve an, sondern verliert sie.

Ein zweiter Anlass ist jede wesentliche Veränderung an der Wohnung. Ein neues Bad, eine erneuerte Heizung oder ein nachträglich angebauter Balkon verschieben die Einordnung innerhalb der Spanne und können den zulässigen Rahmen verändern.

Wie gehen Sie praktisch vor?

1. Wohnflächenberechnung prüfen oder neu erstellen lassen, bevor irgendetwas anderes passiert.
2. Wohnung im aktuellen Mietspiegel einordnen nach Baualter, Fläche, Ausstattung und Wohnlage.
3. Position in der Spanne bestimmen anhand konkreter Merkmale, schriftlich festhalten warum.
4. Zulässige Obergrenze berechnen und prüfen, ob ein Ausnahmetatbestand der Mietpreisbremse greift.
5. Mit aktuellen Angeboten abgleichen, um zu sehen, was vergleichbare Wohnungen derzeit tatsächlich aufrufen.
6. Preis festlegen und begründen können, bevor das Inserat online geht.

Der fünfte Schritt ist eine Ergänzung, kein Ersatz. Angebotsmieten aus Portalen zeigen, was gefordert wird, nicht was tatsächlich vereinbart wurde. Als Marktgefühl sind sie nützlich, als Rechengrundlage für die zulässige Miete taugen sie nicht.

Welche Grenzen die Mietpreisbremse dabei setzt und welche Ausnahmen es gibt, steht im Beitrag Mietpreisbremse in Hamburg: was gilt. Wo die Preisfindung im Gesamtablauf steht, zeigt Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf.

Sie können die Vermietung auch vollständig abgeben: Letura leitet den Mietpreis vor dem Inserat her und übernimmt den Ablauf bis zum unterschriftsreifen Mietvertrag, Vermietung starten.