Mietpreisbremse in Hamburg: was gilt

Die Mietpreisbremse gilt in Hamburg für das gesamte Stadtgebiet. Bei einer Neuvermietung darf die Miete deshalb höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern kein Ausnahmetatbestand greift. Wer diese Grenze überschreitet, vereinbart eine insoweit unwirksame Miete und riskiert Rückforderungen. Dieser Beitrag erklärt, wie sich die zulässige Miete herleiten lässt, welche vier Ausnahmen es gibt und welche Auskunftspflicht Vermieter dabei häufig übersehen.

Wo gilt die Mietpreisbremse und wie lange?

Die gesetzliche Grundlage steht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Sie greift aber nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten, die ein Bundesland per Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hamburg hat eine solche Verordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet erfasst. Für Eigentümer in Hamburg bedeutet das: Die Frage lautet nicht, ob die Mietpreisbremse gilt, sondern nur, ob im Einzelfall eine Ausnahme greift. Wer eine Wohnung im Stadtgebiet neu vermietet, kommt an dieser Prüfung nicht vorbei, unabhängig von Lage, Größe oder Zustand der Wohnung.

Die Regelung ist zeitlich befristet und wurde vom Gesetzgeber mehrfach verlängert. Da sich sowohl die bundesgesetzliche Befristung als auch die Landesverordnung ändern können, lohnt vor einer Neuvermietung der Blick auf den aktuellen Stand. Die Grundsystematik, die dieser Beitrag beschreibt, ist davon nicht betroffen.

Wie hoch darf die Miete konkret sein?

Die Obergrenze bei Neuvermietung liegt bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent. Die Rechnung hat damit zwei Schritte, und der erste ist der schwierigere.

Zuerst ist die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung zu bestimmen. In Hamburg geschieht das über den Mietspiegel, der nach Lage, Wohnfläche, Baualter und Ausstattung differenziert. Erst danach wird der Zuschlag von zehn Prozent gerechnet.

Schritt	Was zu tun ist
1	Wohnung im Mietspiegel einordnen: Lage, Fläche, Baualter, Ausstattung
2	Ortsübliche Vergleichsmiete als Wert je Quadratmeter ablesen
3	Zuschläge und Abschläge für Merkmale der Wohnung prüfen
4	Zehn Prozent aufschlagen: das ist die Obergrenze
5	Prüfen, ob eine der vier Ausnahmen greift
6	Falls ja: Auskunft in Textform vor Vertragsschluss erteilen

Wichtig ist, dass sich die Grenze auf die Nettokaltmiete bezieht. Betriebskosten werden gesondert vereinbart und sind nicht Teil dieser Rechnung.

Die Einordnung im Mietspiegel ist dabei der Schritt, der über das Ergebnis entscheidet, und zugleich der, den viele überspringen. Zwei Wohnungen derselben Größe in derselben Straße können unterschiedlich eingeordnet sein, wenn sich Baualter, Ausstattung oder Zuschnitt unterscheiden. Wer die Wohnung eine Stufe zu hoch einordnet, landet bei einer Miete, die oberhalb der zulässigen Grenze liegt, ohne es zu merken. Wer sie zu niedrig einordnet, verschenkt über die Laufzeit erhebliche Beträge. Beides lässt sich mit einer sauberen Einordnung vermeiden, und beides fällt später nur schwer zu korrigieren. Wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete im Einzelnen herleiten lässt, beschreibt der Beitrag Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis.

Welche Ausnahmen gibt es?

Das Gesetz kennt vier Fälle, in denen eine höhere Miete zulässig bleibt.

Höhere Vormiete. War die zuletzt geschuldete Miete bereits höher als die Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent und war sie seinerzeit zulässig vereinbart, darf diese Vormiete weiter verlangt werden. Maßgeblich ist die Miete, die im letzten Mietverhältnis tatsächlich geschuldet war, nicht eine irgendwann einmal geforderte.

Neubau. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Entscheidend ist die erstmalige Nutzung, nicht das Baujahr im allgemeinen Sprachgebrauch.

Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Wurde eine Wohnung so umfassend modernisiert, dass sie einem Neubau nahekommt, ist die erste Vermietung danach ausgenommen. Die Anforderungen sind hoch: Es genügt nicht, ein Bad zu erneuern oder neue Fenster einzusetzen. Maßgeblich ist der Umfang der Investition und der Eingriff in die Substanz.

Modernisierung im laufenden Verhältnis. Wird nach einer durchgeführten Modernisierung die Miete erhöht, gelten die Regeln der Modernisierungsmieterhöhung und nicht die Obergrenze der Mietpreisbremse.

Welche Auskunftspflicht wird am häufigsten übersehen?

Diese Pflicht ist der praktisch wichtigste Punkt des gesamten Themas, und sie wird regelmäßig vergessen. Wer sich auf eine Ausnahme berufen will, muss den Mietinteressenten darüber unaufgefordert und in Textform informieren, und zwar bevor dieser seine Vertragserklärung abgibt.

Unterbleibt diese Auskunft, verliert der Vermieter die Möglichkeit, sich auf den Ausnahmetatbestand zu stützen. Die Ausnahme existiert dann zwar sachlich, ist aber nicht mehr durchsetzbar, solange die Auskunft nicht nachgeholt und die Nachholfrist abgewartet wurde.

Praktisch heißt das: Die Information gehört in das Vertragswerk, nicht in ein Gespräch bei der Besichtigung. Ein kurzer Passus, der benennt, auf welche Ausnahme sich der Vermieter stützt, reicht aus und erspart die spätere Auseinandersetzung.

Was passiert bei einem Verstoß?

Übersteigt die vereinbarte Miete die zulässige Höhe, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Der Vertrag bleibt im Übrigen bestehen, geschuldet ist aber nur die zulässige Miete.

Der Mieter kann einen Verstoß rügen. Ab der Rüge kann er die Rückzahlung zu viel gezahlter Beträge verlangen, unter bestimmten Voraussetzungen auch für zurückliegende Zeiträume. Für den Vermieter entsteht damit ein Risiko, das nicht mit dem Einzug endet, sondern über die gesamte Mietdauer bestehen bleibt.

Aus wirtschaftlicher Sicht ist das ein schlechtes Geschäft: Der Aufschlag, den eine überhöhte Miete bringt, ist klein gegenüber dem Betrag, der im Rügefall zurückzuzahlen ist, und gegenüber dem Vertrauensverlust im laufenden Mietverhältnis.

Hinzu kommt ein Aspekt, der sich schwer beziffern lässt. Ein Mietverhältnis, das mit einer Auseinandersetzung über die Miethöhe beginnt, verläuft selten entspannt. Rückfragen zu Nebenkosten, zu Instandhaltung und zu Modernisierungen werden dann von Beginn an misstrauisch geführt. Eine korrekt hergeleitete Miete ist damit nicht nur rechtlich sicher, sie ist auch die Grundlage für ein Verhältnis, das über Jahre ohne Reibung funktioniert.

Wie hängt die Mietpreisbremse mit der Kappungsgrenze zusammen?

Beide Regeln begrenzen die Miete, sie greifen aber zu unterschiedlichen Zeitpunkten und werden deshalb oft verwechselt.

Die Mietpreisbremse betrifft den Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Sie begrenzt, was Sie mit einem neuen Mieter vereinbaren dürfen.

Die Kappungsgrenze betrifft das laufende Mietverhältnis. Sie begrenzt, um wie viel Prozent Sie die Miete innerhalb von drei Jahren anheben dürfen, wenn Sie sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, zu denen Hamburg zählt, ist diese Grenze abgesenkt.

Für die Praxis heißt das: Eine Wohnung, die bei Neuvermietung korrekt bepreist wurde, kann später nicht in beliebigen Schritten nachgezogen werden. Wer die zulässige Miete bei Vertragsbeginn nicht ausschöpft, gleicht das im laufenden Verhältnis nur langsam wieder aus. Das ist ein zusätzliches Argument dafür, den Mietpreis vor dem Inserat sorgfältig herzuleiten statt ihn zu schätzen.

Welche Fehler passieren am häufigsten?

• Die Prüfung findet zu spät statt. Der Preis steht schon im Inserat, bevor jemand die zulässige Höhe berechnet hat.
• Die Vormiete wird ungeprüft übernommen. War sie seinerzeit unzulässig, trägt sie die Ausnahme nicht.
• Die Auskunft über die Ausnahme fehlt. Sie muss unaufgefordert, in Textform und vor der Vertragserklärung des Mieters erfolgen.
• Modernisierung wird überschätzt. Ein neues Bad allein macht aus einer Bestandswohnung keine umfassend modernisierte Wohnung im Sinne der Ausnahme.
• Möblierungszuschläge werden pauschal aufgeschlagen. Ein Zuschlag muss sich an dem tatsächlichen Wert der Möblierung orientieren und nachvollziehbar sein, er ist kein Weg um die Obergrenze herum.
• Betriebskosten werden zur Umgehung genutzt. Was Nettokaltmiete ist, lässt sich nicht dadurch verschieben, dass Teile davon als Nebenkosten deklariert werden.

Was bedeutet das für Ihre Kalkulation?

Auf den ersten Blick wirkt die Mietpreisbremse wie eine reine Beschränkung. In der Praxis ist ihre Wirkung differenzierter, und zwar aus drei Gründen.

Erstens schafft sie Planungssicherheit. Eine Miete, die innerhalb der zulässigen Grenze vereinbart wurde, ist nicht angreifbar. Damit entfällt ein Risiko, das sonst über die gesamte Mietdauer bestehen bliebe.

Zweitens verschiebt sie den Hebel von der Miethöhe auf die Mietdauer und die Auswahl. Wenn der Preis nach oben begrenzt ist, entscheidet über die Rendite stärker, wie zuverlässig gezahlt wird, wie lange das Mietverhältnis hält und wie wenig Leerstand zwischen zwei Mietern entsteht. Genau diese Faktoren lassen sich durch eine sorgfältige Auswahl beeinflussen.

Drittens macht sie den Mietspiegel zum zentralen Werkzeug. Wer die Einordnung der eigenen Wohnung kennt, weiß, welcher Preis durchsetzbar ist, und vermeidet beide Fehler: die überhöhte Miete mit Rückforderungsrisiko und die zu niedrige Miete, die über Jahre Geld kostet.

Aus der Praxis: warum die Prüfung vor das Inserat gehört

Die Mietpreisbremse wird häufig zu spät geprüft, nämlich beim Aufsetzen des Vertrags. Dann ist der Preis aber schon im Inserat gestanden, Interessenten haben sich darauf beworben, und eine Korrektur nach unten wirkt wie ein Eingeständnis.

Sinnvoll ist die umgekehrte Reihenfolge. Die zulässige Miete wird bestimmt, bevor das Inserat online geht. Damit ist der geforderte Preis von Anfang an belastbar, und die Vermarktung startet ohne den Vorbehalt, dass sich der Preis noch ändern könnte.

Der zweite Grund ist Tempo. Vom Auftrag bis zum unterschriftsreifen Vertrag vergehen bei geordnetem Ablauf 7 bis 15 Tage, im Schnitt etwa 12. Eine nachträgliche Preisprüfung, die eine Korrektur auslöst, kostet leicht eine weitere Woche, weil Interessenten erneut angesprochen und Unterlagen angepasst werden müssen.

Aus der Praxis: der Sonderfall der höheren Vormiete

Die Ausnahme der höheren Vormiete ist die in der Praxis häufigste und zugleich die, bei der die meisten Fehler passieren. Sie setzt voraus, dass die Vormiete seinerzeit zulässig vereinbart war. Wer die Vormiete aus einem alten Vertrag übernimmt, ohne zu prüfen, ob sie damals zulässig war, übernimmt unter Umständen einen Fehler aus der Vergangenheit.

Erforderlich ist außerdem die Dokumentation. Nur wer die Vormiete belegen kann, kann sich auf sie stützen. Das spricht dafür, alte Mietverträge und Nachträge geordnet abzulegen und beim Eigentümerwechsel ausdrücklich zu übergeben. Von jeder Wohnung sollte ohnehin ein vollständiger Satz Unterlagen existieren: Verträge, Protokolle und Nachträge, gescannt und zentral abgelegt. Genau diese Ordnung entscheidet Jahre später darüber, ob eine zulässige Miete auch durchsetzbar ist.

Wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln lässt, steht im Beitrag Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis. Wo die Preisprüfung im Gesamtablauf steht, zeigt Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf.

Sie können die Vermietung auch vollständig abgeben: Letura prüft die zulässige Miete vor dem Inserat und übernimmt den Ablauf bis zum unterschriftsreifen Mietvertrag, Vermietung starten.