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Kosten und Anbieter

Was ein Monat Leerstand wirklich kostet

Veröffentlicht am 22. September 2026 · Aktualisiert am 22. September 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Wohngebäudes am Kranichweg in Hamburg Barmbek Nord

Ein Monat Leerstand kostet mindestens eine volle Nettokaltmiete, und das ist nur der sichtbare Teil. Dazu kommen die Betriebskosten, die weiterlaufen und mangels Mieter nicht umgelegt werden können, sowie anteilig die Kosten der Neuvermietung. Bei einer Nettokaltmiete von 1.200 Euro liegt der tatsächliche Verlust eines Leerstandsmonats deutlich über 1.200 Euro. Das macht Leerstand zum teuersten Posten der gesamten Vermietung, teurer als jede Courtage, und zugleich zu dem Posten, der am wenigsten beachtet wird.

Welche Kosten entstehen im Leerstand?

Die Rechnung hat vier Ebenen, von denen die meisten Eigentümer nur die erste kennen.

Posten Was passiert Größenordnung
Entgangene Nettokaltmiete Die Haupteinnahme fällt vollständig weg Eine volle Miete je Monat
Nicht umlegbare Betriebskosten Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Müll laufen weiter Je nach Objekt ein spürbarer Anteil der Warmmiete
Heizung und Grundversorgung Die Wohnung muss beheizt werden, um Schäden zu vermeiden Geringer Betrag, aber laufend
Kosten der Neuvermietung Inserat, Fotos, Energieausweis, Vergütung des Dienstleisters Einmalig je Vermietung

Der zweite Posten wird regelmäßig übersehen. Betriebskosten werden auf Mieter umgelegt, soweit das nach § 556 BGB vereinbart ist. Steht die Wohnung leer, gibt es niemanden, auf den umgelegt werden kann, und Sie tragen diesen Anteil selbst. Bei einer Wohnung mit 1.200 Euro nettokalt und 250 Euro Betriebskosten kostet ein Leerstandsmonat damit nicht 1.200, sondern eher 1.450 Euro.

Warum dauert eine Vermietung länger als geplant?

Die Ursache liegt fast nie in fehlender Nachfrage. In Hamburg gehen bei einer einfachen Zweizimmerwohnung im Bestand über 500 Anfragen ein. Das Problem ist nicht, jemanden zu finden.

Verloren geht die Zeit in den Lücken zwischen den Schritten. Bis der Energieausweis vorliegt. Bis die Fotos gemacht sind. Bis der nächste Besichtigungstermin für beide Seiten passt. Bis die fehlende Gehaltsabrechnung nachgereicht wird. Bis jemand dazu kommt, die Bewerbungen durchzusehen.

Jede dieser Lücken dauert ein paar Tage. Zusammengenommen ergeben sie Wochen, und diese Wochen sind anteiliger Leerstand. Vom Auftrag bis zum unterschriftsreifen Vertrag vergehen bei geordnetem Ablauf 7 bis 15 Tage, im Schnitt etwa 12. Der Unterschied zwischen zwölf Tagen und zwei Monaten liegt nicht im Markt, sondern in der Organisation.

Aus der Praxis: was zwei Monate Verzögerung kosten

Ein Rechenbeispiel macht die Verhältnisse deutlich. Angenommen, eine Wohnung wird für 1.200 Euro nettokalt vermietet, die Betriebskosten betragen 250 Euro.

Zwei Monate zusätzlicher Leerstand kosten dann 2.400 Euro entgangene Miete plus rund 500 Euro nicht umlegbare Betriebskosten, zusammen also etwa 2.900 Euro. Zum Vergleich: Eine klassische Courtage von zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer liegt bei rund 2.400 Euro zuzüglich Steuer, eine erfolgsbasierte Vergütung von einer Nettokaltmiete bei 1.200 Euro. Diese Courtage trägt nach § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes in jedem Fall der Eigentümer, weiterreichen lässt sie sich nicht.

Anders gesagt: Wer in Eigenregie vermietet und dafür zwei Monate länger braucht, hat die eingesparte Vergütung vollständig ausgegeben, ohne dass jemand dafür gearbeitet hätte. Das ist kein Argument gegen das Selbstvermieten, es ist ein Argument dafür, die Zeit ehrlich in die Rechnung aufzunehmen.

Bei mehreren Einheiten multipliziert sich der Effekt. Zwölf Wohnungen mit jeweils einem Monat vermeidbarem Leerstand im Jahr entsprechen einer vollen Jahresmiete, die nirgends als Kostenposition auftaucht.

Aus der Praxis: der teuerste Fehler ist der falsche Preis

Es gibt eine Leerstandsursache, die alle anderen übertrifft: ein zu hoch angesetzter Mietpreis.

Der Ablauf ist immer derselbe. Die Wohnung wird mit einem Aufschlag inseriert, es kommen wenige oder unpassende Anfragen, und nach zwei bis drei Wochen folgt die Preissenkung. In dieser Zeit wäre eine korrekt bepreiste Wohnung längst vermietet gewesen.

Die Rechnung dahinter ist eindeutig. Ein Aufschlag von fünf Prozent auf 1.200 Euro bringt 60 Euro im Monat, also 720 Euro im Jahr. Zwei Monate Leerstand kosten rund 2.900 Euro. Der Aufschlag müsste also vier Jahre lang durchgehalten werden, um den Leerstand auszugleichen, und selbst dann bliebe die schwächere Verhandlungsposition.

Wie sich ein belastbarer Mietpreis herleiten lässt, beschreibt der Beitrag Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis.

Wie hoch ist eine normale Leerstandsquote?

Die Leerstandsquote misst, welcher Anteil der möglichen Vermietungsmonate ungenutzt bleibt. Bei zwölf Einheiten und insgesamt sechs Leerstandsmonaten im Jahr liegt sie bei rund vier Prozent.

Sinnvoll ist die Unterscheidung zwischen zwei Arten. Der Fluktuationsleerstand entsteht zwischen zwei Mietverhältnissen und ist unvermeidbar, er lässt sich aber auf wenige Tage begrenzen. Der strukturelle Leerstand entsteht, wenn eine Wohnung nicht vermietbar ist, etwa wegen Zustand, Zuschnitt oder Preis. Er ist das eigentliche Problem, weil er sich durch Tempo nicht lösen lässt.

Für Eigentümer einzelner Wohnungen ist die Quote weniger aussagekräftig als für Bestandshalter. Bei einer einzigen Wohnung entscheidet jede Vermietung über die Quote des ganzen Jahres. Trotzdem lohnt sich die Größe als Denkmodell: Sie macht sichtbar, dass Leerstand keine Ausnahme ist, sondern ein laufender Kostenfaktor, der sich steuern lässt.

Warum verschlechtert Fluktuation die Bilanz zusätzlich?

Jeder Mieterwechsel kostet doppelt: einmal den Leerstand zwischen Auszug und Einzug, einmal die Kosten der Neuvermietung. Dazu kommen häufig kleinere Instandsetzungen, die bei einem Wechsel anfallen, aber bei einem durchlaufenden Mietverhältnis nicht.

Daraus folgt eine Konsequenz, die auf den ersten Blick nichts mit Leerstand zu tun hat: Die Qualität der Mieterauswahl ist ein Leerstandsthema. Ein Mietverhältnis, das acht Jahre hält, erzeugt in diesem Zeitraum keinen einzigen Wechsel. Ein Mietverhältnis, das nach anderthalb Jahren endet, erzeugt in derselben Zeit vier bis fünf.

Deshalb ist die schnellste Vermietung nicht automatisch die günstigste. Wer die Wohnung in fünf Tagen an den erstbesten Interessenten vergibt und nach einem Jahr erneut vermieten muss, hat teurer gewirtschaftet als jemand, der zwölf Tage gebraucht und dafür acht Jahre Ruhe hat.

Wo lässt sich Zeit gewinnen?

  • Unterlagen vor dem Inserat vollständig haben. Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Das ist der häufigste einzelne Zeitfresser.
  • Den Preis vorher prüfen, statt ihn nach drei Wochen zu korrigieren.
  • Besichtigungen bündeln statt einzeln zu terminieren. Kleine Gruppen von vier bis sieben Personen mit persönlichem Gespräch verbinden Tempo und Sorgfalt.
  • Bewerbungsschluss benennen, damit sich das Verfahren nicht unbemerkt streckt.
  • Bewerbungen strukturiert erfassen, damit die Prüfung nicht abends nebenher passiert und nicht bei der ersten passenden Bewerbung abbricht.
  • Übergabetermin früh vereinbaren, damit zwischen Zusage und Einzug keine weitere Lücke entsteht.

Was ist mit gewolltem Leerstand?

Nicht jeder Leerstand ist ein Versäumnis. Steht eine Wohnung leer, weil sie vor der Neuvermietung hergerichtet wird, ist das eine Investition mit absehbarem Ende. Wichtig ist, dass diese Zeit geplant ist und parallel zur Vermarktung läuft, nicht nacheinander.

Praktisch heißt das: Malerarbeiten, kleine Instandsetzungen und Fotos lassen sich vorbereiten, während das Inserat bereits läuft, sofern der Zustand im Inserat korrekt beschrieben ist. Wer erst renoviert und dann inseriert, verliert die gesamte Bauzeit zusätzlich.

In Hamburg kommt bei längerem Leerstand ein Punkt hinzu, der über die eigene Kalkulation hinausgeht. Nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz ist eine Wohnung zweckentfremdet, wenn sie nicht zum Wohnen genutzt wird. Ob im Einzelfall eingeschritten wird, prüft das zuständige Bezirksamt. Wer eine Wohnung über längere Zeit bewusst leer stehen lässt, sollte den Grund dafür deshalb belegen können.

Wie sich der Aufwand insgesamt abgeben lässt, behandelt der Beitrag Vermietung auslagern: wann es sich lohnt. Den vollständigen Ablauf einer Vermietung zeigt Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf.

Quellen

Zuletzt geprüft am 22. September 2026.

Sie können die Vermietung auch vollständig abgeben: Letura hält den Ablauf eng getaktet und rechnet erst ab, wenn vermietet ist, Vermietung starten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Was kostet Leerstand den Vermieter?

Mindestens eine volle Nettokaltmiete pro Monat. Dazu kommen die Betriebskosten, die weiterlaufen und nicht umgelegt werden können, sowie anteilig die Kosten der Neuvermietung. Ein Monat Leerstand bei 1.200 Euro Nettokaltmiete kostet damit deutlich mehr als 1.200 Euro.

Wie lange dauert eine Vermietung normalerweise?

Mit vollständigen Unterlagen und gebündelten Besichtigungen vergehen vom Auftrag bis zum unterschriftsreifen Vertrag 7 bis 15 Tage, im Schnitt etwa 12. In Eigenregie und ohne Routine zieht sich dieselbe Vermietung häufig über Wochen bis Monate.

Warum dauert eine Vermietung länger als geplant?

Fast nie wegen fehlender Nachfrage. Die Zeit geht in den Lücken zwischen den Schritten verloren: bis der Energieausweis da ist, bis ein Besichtigungstermin passt, bis eine fehlende Gehaltsabrechnung nachgereicht wird.

Lohnt es sich, die Miete zu senken, um Leerstand zu vermeiden?

Oft ja, wenn die Wohnung nachweislich zu teuer angesetzt ist. Eine Senkung um fünf Prozent kostet über ein Jahr weniger als zwei Monate Leerstand. Prüfen Sie aber zuerst, ob der Preis wirklich das Problem ist oder die Darstellung im Inserat.

Wie berechnet man die Leerstandsquote?

Als Anteil der leerstehenden Monate an den insgesamt möglichen Vermietungsmonaten eines Zeitraums. Bei zwölf Einheiten und insgesamt sechs Leerstandsmonaten im Jahr liegt die Quote bei rund vier Prozent.

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