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Recht und Regeln

Staffelmiete oder Indexmiete?

Veröffentlicht am 27. September 2026 · Aktualisiert am 27. September 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Mehrfamilienhauses an der Odenwaldstraße in Hamburg

Besser ist das Modell, das zum Vorhaben des Eigentümers passt. Die Staffelmiete macht jeden künftigen Betrag von Anfang an sichtbar und lässt sich mit einem Kündigungsausschluss verbinden. Die Indexmiete folgt der Preisentwicklung und nimmt Ihnen die Prognose ab, liefert dafür aber in ruhigen Jahren wenig. Beide teilen dieselbe Grenze: höchstens eine Anpassung pro Jahr.

Was regeln die beiden Modelle?

Beide sind Vereinbarungen über künftige Änderungen der Miete. § 557 Absatz 2 BGB nennt sie ausdrücklich als die zwei Wege dafür. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt dem Vermieter nur, was die §§ 558 bis 560 BGB vorsehen, also vor allem die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Zustimmung des Mieters.

Der Unterschied liegt in der Bezugsgröße. Die Staffel nennt Beträge, der Index nennt eine Rechengröße. Alles Weitere folgt daraus.

Merkmal Staffelmiete Indexmiete
Norm § 557a BGB § 557b BGB
Bezugsgröße feste Beträge im Vertrag Preisindex des Statistischen Bundesamtes
Form der Vereinbarung Schriftform Schriftform
Mindestabstand ein Jahr ein Jahr
Erhöhung wirkt zum vereinbarten Zeitpunkt ab dem zweiten Kalendermonat nach Zugang der Erklärung
Kündigungsausschluss möglich bis zu vier Jahre im Gesetz nicht vorgesehen
Mietpreisbremse für jede Staffel nur für die Ausgangsmiete

Wann passt die Staffelmiete besser?

Wenn Planbarkeit wichtiger ist als die Teilhabe an der Preisentwicklung. Nach § 557a BGB wird jeder Betrag oder jede Erhöhung als konkrete Summe vereinbart, schriftlich und für bestimmte Zeiträume. Mieter und Eigentümer wissen damit am Tag der Unterschrift, was in fünf Jahren zu zahlen ist.

Dazu kommt ein Vorteil, den die Indexmiete nicht bietet. Nach § 557a Absatz 3 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden, gerechnet vom Abschluss der Vereinbarung. Für eine Wohnung, die nicht jedes Jahr neu vermietet werden soll, ist das der stärkere Hebel.

Zu beachten ist die Rechenweise bei der Mietpreisbremse. Die §§ 556d bis 556g BGB gelten für jede Staffel, und für die zulässige Höhe einer späteren Staffel kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem sie fällig wird, nicht auf den Mietbeginn.

Wann passt die Indexmiete besser?

Wenn niemand die Entwicklung der nächsten Jahre schätzen möchte. Nach § 557b BGB wird die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden. Die Vereinbarung braucht Schriftform. Steigt der Index, steigt die Miete, und zwar erst, wenn der Vermieter es erklärt.

Die Erklärung ist der Punkt, an dem es in der Praxis hakt. Sie muss in Textform ergehen und die Änderung des Index sowie die neue Miete benennen. Wirksam wird der neue Betrag zu Beginn des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang. Wer die Erklärung vergisst, bekommt nichts, auch wenn der Index längst gestiegen ist.

Ein weiterer Unterschied betrifft die Mietpreisbremse. Nach § 557b Absatz 4 BGB gelten die §§ 556d bis 556g BGB nur für die Ausgangsmiete, nicht für die späteren Anpassungen.

Aus der Praxis: die Klausel, die zu früh greift

Der Fehler, den wir bei Übernahmen am häufigsten sehen, sitzt nicht im Modell, sondern im Datum. § 557b Absatz 2 BGB verlangt, dass die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt; eine Erhöhung nach § 558 BGB ist in dieser Zeit ausgeschlossen. Steht in der Klausel ein kürzerer Rhythmus, stellt sie den Mieter schlechter, und § 557b Absatz 5 BGB erklärt eine solche Vereinbarung für unwirksam.

Entstanden ist das fast nie aus Nachlässigkeit, sondern beim Kopieren. Eine Vorlage aus einem früheren Mietverhältnis trägt ein Datum, das für jenes Verhältnis gerechnet war. Im neuen Vertrag passt es nicht mehr.

Die Folge trifft den Eigentümer. Ohne wirksame Vereinbarung bleibt die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, mit Begründung über den Mietspiegel und begrenzt durch die Kappungsgrenze. Wie dieser Fehler im Einzelnen aussieht, zeigt Indexmiete: die Klausel, die zu früh greift.

Aus der Praxis: es gibt nicht die eine wichtigste Klausel

Wir werden bei Eigentümergesprächen regelmäßig gefragt, welche Klausel im Vertrag die wichtigste sei, und die Antwort enttäuscht zunächst. Es gibt sie nicht. Es zählen jene Regelungen, die für Mieter und Eigentümer gleichermaßen Klarheit schaffen und dabei umsetzen, was der Eigentümer sich vorstellt, soweit der rechtliche Rahmen es zulässt.

Bei diesen beiden Modellen zeigt sich das besonders deutlich. Eine Mindestmietdauer gehört vorher offen besprochen und nicht ins Kleingedruckte. Ein Kündigungsausschluss über vier Jahre ist eine erhebliche Bindung, und wer sie erst beim Unterschreiben entdeckt, unterschreibt sie entweder nicht oder trägt sie ungern.

Ein Vertrag, der vorher erklärt wurde, wird als fair empfunden, und was als fair empfunden wird, hält länger. Das ist kein Idealismus, sondern der Grund, warum wir über solche Klauseln vor dem Termin sprechen und nicht am Tisch.

Wie erklärt man die Klausel dem Mieter?

Vor dem Termin und schriftlich. Bei uns bekommen Mieter Vertrag und Anlagen per E-Mail, bevor unterschrieben wird, zusammen mit einer kurzen Erklärung, welche Anlage was regelt. Dieselbe Nachricht listet auf, welche Angaben noch fehlen, und nennt zwei Termine, an denen im Büro unterschrieben werden kann.

Der Effekt ist messbar am Ablauf: Gelesen und gefragt wird vorher, nicht hinterher. Bei einer Staffel oder einem Index ist das besonders wichtig, weil die Klausel eine Zahl für die nächsten Jahre festlegt, und eine solche Zahl versteht niemand im Vorbeigehen.

Nebenbei senkt das die Zahl der Absprünge zwischen Zusage und Unterschrift. Wer den Vertrag vorher kennt, springt seltener ab.

Wann passt keines von beiden?

Wenn die Ausgangsmiete schon am oberen Rand liegt. Der Mietspiegel sagt, was ortsüblich ist, nicht, was diese Wohnung kann. Zwei Wohnungen unter einem Dach, identisch in Größe und Schnitt, eine mit Terrasse zum begrünten Hof, die andere im ersten Stock mit Blick auf die Straße: Der Mietspiegel führt beide in der gleichen Zeile. Die Obergrenze zieht bei Neuvermietung die Mietpreisbremse mit zehn Prozent über der Vergleichsmiete, ausgenommen etwa Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.

Zwischen diesen beiden Werten liegt die eigentliche Arbeit. Zu hoch angesetzt bedeutet Leerstand, zu niedrig angesetzt merkt man jahrelang nicht.

Wer den oberen Rand bereits ausschöpft, gewinnt durch eine Staffel oder einen Index wenig und bindet sich unnötig. Dann ist das gewöhnliche Verfahren nach § 558 BGB die ruhigere Wahl. Wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete herleiten lässt, behandelt Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 27. September 2026.

Welche Klauseln darüber hinaus in einen Mietvertrag gehören, sammelt Mietvertrag: worauf Vermieter achten müssen.

Welches Modell zu Ihrer Wohnung passt, klären wir vor dem Vertrag: Letura erstellt den Mietvertrag samt Anpassungsklausel, Vermietung starten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Was ist besser: Staffelmiete oder Indexmiete?

Das hängt davon ab, was der Eigentümer braucht. Die Staffelmiete gibt Planbarkeit, weil jeder Betrag von Anfang an feststeht, und erlaubt einen Kündigungsausschluss für bis zu vier Jahre. Die Indexmiete folgt der Preisentwicklung, kann in ruhigen Jahren aber weniger bringen als eine Staffel.

Wie oft darf die Miete jeweils steigen?

In beiden Modellen höchstens einmal im Jahr. § 557a Absatz 2 BGB und § 557b Absatz 2 BGB verlangen beide, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist in dieser Zeit ausgeschlossen.

Gilt die Mietpreisbremse auch für diese Modelle?

Ja, aber unterschiedlich weit. Bei der Staffelmiete gelten die §§ 556d bis 556g BGB für jede einzelne Staffel, gerechnet ab Fälligkeit des jeweiligen Betrags. Bei der Indexmiete gelten sie nach § 557b Absatz 4 BGB nur für die Ausgangsmiete.

Wie wird eine Indexmiete erhöht?

Durch eine Erklärung in Textform, die die Änderung des Index und die neue Miete benennt. Die neue Miete gilt nach § 557b Absatz 3 BGB ab dem Beginn des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt. Ohne diese Erklärung ändert sich nichts, auch wenn der Index gestiegen ist.

Was passiert, wenn die Klausel unwirksam ist?

Dann bleibt das gewöhnliche Verfahren: die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, begründet über den Mietspiegel und begrenzt durch die Kappungsgrenze. Der Eigentümer steht damit dort, wo er mit der Vereinbarung gerade nicht stehen wollte.

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