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Recht und Regeln

Mietvertrag erstellen: Formular, Anwalt oder Dienstleister

Veröffentlicht am 6. Oktober 2026 · Aktualisiert am 6. Oktober 2026 · 8 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Mehrfamilienhauses in der Odenwaldstraße in Hamburg Eimsbüttel

Einen Mietvertrag erstellen Vermieter am sichersten, indem sie ihn nicht von Grund auf schreiben. Es gibt drei Wege: ein geprüftes Formular, ergänzt um Anlagen zur konkreten Wohnung, einen Vertrag, den ein Anwalt aufsetzt oder prüft, oder einen Dienstleister, der beides zusammenstellt. Hamburger Vermieter greifen dafür oft zum Formular des Grundeigentümerverbands. Rechtlich ist der Weg zweitrangig, denn vorformulierte Klauseln werden als Allgemeine Geschäftsbedingungen gemessen, egal wer sie geschrieben hat. Ein Mietvertrag wird deshalb nicht besser, je mehr darin steht, sondern je genauer er zur Wohnung passt.

Wie erstellt man als Vermieter einen Mietvertrag?

Indem Sie eine geprüfte Grundlage wählen und nur das ergänzen, was diese eine Wohnung braucht. Das Formular deckt den Standardfall ab: Parteien, Mietsache, Miete, Betriebskosten, Kaution, Laufzeit. Was darüber hinausgeht, etwa Pflegehinweise, technische Anlagen oder eine Indexmiete, kommt als Anlage dazu. Wer selbst formuliert oder eine fremde Vorlage umbaut, trägt das Risiko jeder einzelnen Zeile.

Weg Was er leistet Wo das Risiko liegt Passt für
Geprüftes Formular, unverändert Standardfall abgedeckt, vom Herausgeber gepflegt Besonderheiten der Wohnung fehlen einfache Bestandswohnung ohne Besonderheiten
Formular mit eigenen Ergänzungen Formular plus selbst geschriebene Zusätze jede eigene Klausel ist ungeprüft nur mit Erfahrung im Mietrecht
Vorlage aus einem früheren Vertrag schnell, vertraut Daten, Fristen und Klauseln aus einem anderen Mietverhältnis nicht zu empfehlen
Anwalt setzt auf oder prüft Anlagen und Abweichungen rechtlich geprüft Kosten, Abstimmung nimmt Zeit sanierte Wohnungen, Indexmiete, eigene Vereinbarungen
Dienstleister oder Makler Formular und Anlagen aus einer Hand, abgestimmt auf Inserat und Auswahl hängt davon ab, wer die Anlagen prüft wer die ganze Vermietung abgeben will

Welche Angaben inhaltlich in den Vertrag gehören, beschreibt Der Mietvertrag: worauf Vermieter achten. Hier geht es um den Weg dorthin und um die Fehler, die auf diesem Weg entstehen.

Warum gilt eine Vorlage als Allgemeine Geschäftsbedingungen?

Weil sie für viele Verträge vorformuliert ist. § 305 Absatz 1 BGB erfasst alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Partei der anderen bei Vertragsschluss stellt. Gleichgültig ist ausdrücklich, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Ein ausgedrucktes Formular fällt darunter wie eine Vorlage aus dem Internet.

Daraus folgen drei Regeln, die jeder kennen sollte, der einen Vertrag zusammenstellt:

  • Unklares geht zu Ihren Lasten. Zweifel bei der Auslegung gehen nach § 305c Absatz 2 BGB zu Lasten des Verwenders, also desjenigen, der den Text gestellt hat.
  • Unverständliches kann unwirksam sein. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich nach § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB schon daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
  • Eine unwirksame Klausel hinterlässt das Gesetz. Der Vertrag bleibt nach § 306 BGB im Übrigen wirksam, an die Stelle der Klausel treten die gesetzlichen Vorschriften.

Es gibt einen Weg aus dieser Kontrolle heraus, und er steht im selben Absatz: Was die Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt haben, ist keine Allgemeine Geschäftsbedingung. Individuelle Abreden haben nach § 305b BGB außerdem Vorrang vor dem Formular. Ausgehandelt heißt aber tatsächlich besprochen, nicht nur so überschrieben.

Wann lohnt sich ein Anwalt?

Überall dort, wo Sie das Formular verlassen. Ein gepflegtes Formular wird von seinem Herausgeber geprüft und fortgeschrieben, eine eigene Ergänzung prüft niemand, solange Sie es nicht veranlassen. Typische Anlässe sind Anlagen nach einer Sanierung, eine Indexmiete mit Kündigungsausschluss, Regelungen zu technischen Anlagen oder Vereinbarungen, die Sie mit dem Mieter aushandeln wollen. Ob überhaupt eine Staffel oder Indexmiete in den Vertrag soll, klären Sie besser vorher, die Unterschiede stehen in Staffelmiete oder Indexmiete.

Was ein Anwalt nicht ersetzen kann, ist die Kenntnis der Wohnung. Welche Wandflächen empfindlich sind, welche Technik gewartet werden muss und was zur Mietsache gehört, muss ihm jemand sagen, der vor Ort war.

Aus der Praxis: wie unser Vertragspaket entsteht

Grundlage ist bei uns der Hamburger Mietvertrag für Wohnraum des Grundeigentümerverbands. Was die konkrete Wohnung betrifft, kommt nicht in den Vertragstext, sondern in ein eigenes Anlagendokument, das anwaltlich geprüft ist: objektspezifische Vereinbarungen, Nutzungs- und Pflegehinweise, eine Ausstattungsliste für genau diese Wohnung. Der Hauptvertrag verweist auf jede Anlage, die Anlagen ergänzen ihn, ersetzen ihn aber nicht.

Ein Beispiel zeigt, wie der Weg aus der Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen praktisch aussieht. Ein Rauchverbot in der Wohnung steht bei uns nicht im Formular, sondern in einer gesondert unterzeichneten Vereinbarung. Sie kommt nur zum Einsatz, wenn sie mit dem Mieter wirklich besprochen wurde, und enthält ein Feld für ausgehandelte Änderungen sowie einen Vermerk über die Verhandlung. Begründet wird sie mit der Bausubstanz: Diffusionsoffene, mineralische Oberflächen nehmen Rauch dauerhaft auf.

Den fertigen Entwurf bekommen die Mieter vor dem Termin per E-Mail, zusammen mit einer kurzen Erklärung, was welche Anlage regelt, den Angaben, die noch fehlen, und zwei konkreten Vorschlägen für die Unterzeichnung im Büro. Gelesen und gefragt wird so vor der Unterschrift. Wie Vertrag und Unterzeichnung in den gesamten Ablauf einer Vermietung passen, zeigt Kapitel 7 unseres Playbooks zur Vermietung.

Aus der Praxis: wo kopierte Vorlagen scheitern

Wenn wir Verträge aus früheren Vermietungen sehen, wiederholen sich drei Fehler. Es gibt Klauseln, die sich nicht durchsetzen lassen. Es fehlen Anlagen, auf die der Vertrag eigentlich angewiesen wäre. Und bei Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete fehlt die Begründung vor Vertragsschluss oder sie ist falsch, oder im Formular steht das falsche Kreuz.

Der lehrreichste Fall ist die Indexmiete. Die Klausel wird aus dem letzten Vertrag übernommen, und mit ihr ein Datum, das für ein anderes Mietverhältnis gerechnet war. § 557b Absatz 2 BGB schreibt zwischen zwei Anpassungen einen Abstand von mindestens einem Jahr vor, Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 ausgenommen. Greift die erste Anpassung im neuen Vertrag früher, benachteiligt die Klausel den Mieter, und solche Vereinbarungen erklärt Absatz 5 für unwirksam. Dem Vermieter bleibt dann nur der Weg über § 558 BGB: Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, mit dem Mietspiegel begründen und die Kappungsgrenze einhalten. Was dabei im Einzelnen passiert, erklärt Indexmiete: die Klausel, die zu früh greift.

Allen drei Fehlern ist gemeinsam, dass sie beim Unterschreiben niemand bemerkt. Sie zeigen sich erst, wenn sich jemand auf die Klausel beruft.

Was muss in Hamburg vor der Unterschrift geklärt sein?

Die zulässige Miete und, bei einer Ausnahme, die Auskunft darüber. Die Mietpreisbremse erfasst Hamburg seit dem 1. Januar 2026 vollständig, die aktuelle Verordnung ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Zu Mietbeginn erlaubt § 556d Absatz 1 BGB einen Aufschlag von höchstens zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich in Hamburg am Mietenspiegel 2025 ablesen lässt.

Wer mehr verlangt, weil eine Ausnahme greift, etwa eine höhere Vormiete, ein Neubau oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, muss den Mieter nach § 556g Absatz 1a BGB vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert informieren, nach Absatz 4 in Textform. Fehlt die Auskunft, bleibt die Ausnahme ungenutzt; wird sie nachgeholt, wirkt sie erst zwei Jahre danach. Ein Kreuz im Formular ersetzt die Auskunft nicht, weil es erst mit der Unterschrift vorliegt. Die Einzelheiten stehen in Miete über der Vergleichsmiete: die Auskunft vor Vertragsschluss.

Den ersten Schritt können Sie vorab erledigen: Unser Mietpreisrechner ordnet die Wohnung in den Mietenspiegel ein und zeigt die Obergrenze, bevor ein Vertragsentwurf entsteht.

Welche Form braucht der Mietvertrag?

Die Schriftform, sobald er länger als ein Jahr binden soll. Fehlt sie, läuft der Vertrag nach § 550 BGB auf unbestimmte Zeit und lässt sich schon zum Ende des ersten Jahres nach Überlassung kündigen, gleich welche Laufzeit vereinbart war. Das betrifft jeden Vertrag mit Mindestmietdauer oder Kündigungsausschluss.

Schriftform heißt nach § 126 BGB eigenhändige Unterschrift, bei einem Vertrag auf derselben Urkunde; bei mehreren gleichlautenden Exemplaren genügt es, wenn jede Partei das für die andere bestimmte unterschreibt. Elektronisch ersetzt wird sie nach § 126a BGB nur durch eine qualifizierte elektronische Signatur beider Parteien auf einem gleichlautenden Dokument. Die Indexmiete muss nach § 557b Absatz 1 BGB ohnehin schriftlich vereinbart werden.

Wer den Vertrag nicht selbst zusammenstellen möchte: Als Vermietungsmakler übernehmen wir die Vermietung bis zum unterschriftsreifen Vertrag, auf dem Hamburger Formular und mit geprüften Anlagen zu Ihrer Wohnung. Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 6. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie erstellt man als Vermieter einen Mietvertrag?

Auf einem von drei Wegen: mit einem geprüften Formular, das Sie um Anlagen zur Wohnung ergänzen, mit einem Vertrag, den ein Anwalt aufsetzt oder prüft, oder über einen Dienstleister, der beides zusammenstellt. In Hamburg ist das Formular des Grundeigentümerverbands eine verbreitete Grundlage. Entscheidend ist weniger der Weg als die Frage, ob jemand die Wohnung kennt und die Klauseln zu ihr passen.

Gilt ein Formularmietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingungen?

In aller Regel ja. Nach § 305 Absatz 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Bedingungen, die eine Seite der anderen stellt, gleich in welcher Form. Formulare und Vorlagen sind genau dafür gemacht. Ausgenommen ist nur, was zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt wurde.

Muss ein Anwalt den Mietvertrag prüfen?

Eine Pflicht dazu gibt es nicht. Sinnvoll ist die Prüfung dort, wo Sie vom Formular abweichen: bei Anlagen zu einer sanierten Wohnung, bei Indexmiete mit Kündigungsausschluss oder bei eigenen Vereinbarungen. Für den Standardfall genügt ein geprüftes, aktuelles Formular, das unverändert bleibt.

Was passiert, wenn eine Klausel aus der Vorlage unwirksam ist?

Der Vertrag bleibt nach § 306 BGB im Übrigen wirksam, an die Stelle der Klausel treten die gesetzlichen Vorschriften. Unklare Formulierungen gehen nach § 305c Absatz 2 BGB zu Lasten dessen, der die Vorlage gestellt hat. Für den Vermieter heißt das fast immer: Er steht schlechter da, als hätte er die Klausel weggelassen.

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