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Recht und Regeln

Untervermietung: wann Eigentümer zustimmen müssen

Veröffentlicht am 29. September 2026 · Aktualisiert am 29. September 2026 · 8 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Wohngebäudes am Kranichweg in Hamburg Barmbek Nord

Ein Mieter darf nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten. Einen Anspruch auf diese Erlaubnis hat er nach § 553 BGB, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen. Ablehnen darf der Vermieter dann nur aus Gründen, die das Gesetz nennt. Untervermietung heißt dabei, dass der Mieter Wohnraum an jemanden weitergibt, der selbst keinen Vertrag mit dem Eigentümer hat. Für die ganze Wohnung und für Ferienvermietung gelten andere Regeln.

Wann braucht der Mieter eine Erlaubnis?

Immer dann, wenn er einem Dritten den Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise überlässt. § 553 Absatz 1 BGB setzt das voraus, indem er regelt, wann der Mieter die Erlaubnis verlangen kann. Und § 543 Absatz 2 BGB nennt es als Grund für eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und damit die Rechte des Vermieters erheblich verletzt.

Nicht jeder Mitbewohner ist aber ein Dritter. Die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz hält fest, dass Kinder und Ehegatten als nahe Familienangehörige keine Dritten im Sinne von § 553 BGB sind. Ihre Aufnahme ist danach nicht erlaubnispflichtig, sie muss nur angezeigt werden.

Für andere Personen nennt die Orientierungshilfe diese Ausnahme nicht. Wer etwa einen Mitbewohner aufnehmen will, der sich an der Miete beteiligt, fragt also vorher.

Wann muss der Vermieter zustimmen?

Wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen und kein Ausschlussgrund vorliegt. Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein, es muss um einen Teil des Wohnraums gehen, und die Überlassung muss an einen Dritten erfolgen. Dann kann der Mieter die Erlaubnis nach § 553 Absatz 1 BGB verlangen. Der Vermieter entscheidet also nicht nach Belieben, sondern prüft, ob einer der gesetzlichen Gründe entgegensteht.

Frage Was § 553 BGB dazu sagt
Wann entstand das Interesse? nach Abschluss des Mietvertrags
Um wie viel Wohnraum geht es? um einen Teil, nicht die ganze Wohnung
Spricht etwas gegen die Person? Ablehnung bei einem wichtigen Grund in der Person des Dritten
Wird die Wohnung zu voll? Ablehnung, wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde
Ist es sonst unzumutbar? Ablehnung, wenn die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist
Nur mit höherer Miete zumutbar? Erlaubnis gegen angemessene Erhöhung nach Absatz 2

Was als berechtigtes Interesse genügt, zählt das Gesetz nicht auf. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Ein Umstand, der schon bei Vertragsschluss bestand, begründet nach dem Wortlaut keinen Anspruch.

Kann der Vertrag die Untervermietung ganz ausschließen?

Nicht zum Nachteil des Mieters. Nach § 553 Absatz 3 BGB ist eine abweichende Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, unwirksam. Eine Klausel, die jede Untervermietung verbietet, nimmt dem Mieter den Anspruch auf Erlaubnis für einen Teil der Wohnung deshalb nicht.

Für Eigentümer ist das kein Nachteil, wenn sie es vorher wissen. Ein Vertrag, der die Rechtslage richtig abbildet, erspart die Auseinandersetzung über eine Klausel, die im Streitfall nicht hält. Was sonst in einen Vertrag gehört, steht in Der Mietvertrag: worauf Vermieter achten.

Aus der Praxis: Ferienvermietung ausgeschlossen, Untervermietung nicht

In unseren Verträgen ist die Überlassung an wechselnde Gäste über Onlineplattformen ausdrücklich ausgeschlossen. Im selben Satz steht, dass das gesetzliche Recht des Mieters unberührt bleibt, bei einem berechtigten Interesse einen Teil der Wohnung einer dritten Person zu überlassen.

Der Vorbehalt hat einen einfachen Grund. Den Anspruch aus § 553 BGB kann kein Vertrag zum Nachteil des Mieters beseitigen, und eine Klausel, die mehr verspräche, würde im Streitfall nicht halten.

Für Mieter ist die Regel dadurch klar, bevor sie unterschreiben: Wer später ein Zimmer an einen Mitbewohner geben möchte, weiß, dass er fragen muss und worauf er einen Anspruch hat. Wer die Wohnung tageweise vermieten will, weiß, dass das nicht vorgesehen ist.

Was gilt in Hamburg für Ferienwohnungen?

Eine Vermietung als Ferienwohnung braucht in Hamburg eine Genehmigung des zuständigen Bezirksamts. Die Stadt beschreibt das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz so: Zweckentfremdung liegt danach vor, sobald eine Wohnung nicht mehr zum Wohnen genutzt wird, und es ist nicht legal, sie ohne eine erforderliche Genehmigung als Ferienwohnung zu vermieten. Ob gegen eine Zweckentfremdung vorgegangen wird, prüft das Bezirksamt im Einzelfall.

Für Eigentümer heißt das: Eine Ferienvermietung durch den Mieter betrifft nicht nur das Mietverhältnis, sondern auch das öffentliche Recht. Neben der fehlenden Erlaubnis nach dem Mietvertrag steht dann womöglich eine fehlende Genehmigung nach dem Wohnraumschutzgesetz.

Zuständig für die Umsetzung sind nach den Angaben der Stadt die Wohnraumschutzdienststellen der bezirklichen Fachämter Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt.

Was gilt, wenn der Mieter die ganze Wohnung weitergeben will?

Dafür gibt § 553 BGB keinen Anspruch, denn er betrifft ausdrücklich nur einen Teil des Wohnraums. Möchte ein Mieter die ganze Wohnung einem anderen überlassen, etwa während eines längeren Auslandsaufenthalts, braucht er ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters, kann sie aber nicht über diese Vorschrift erzwingen. Der Vermieter entscheidet hier mit größerem Spielraum.

Eine Ablehnung kann trotzdem Folgen für das Mietverhältnis haben. Welche das sind, regelt eine Vorschrift außerhalb von § 553 BGB, die dieser Beitrag nicht behandelt. Wer eine solche Anfrage ablehnen will, lässt das deshalb vorher prüfen.

Wer zustimmt, regelt die Überlassung schriftlich: wer einzieht, für welchen Zeitraum und dass der Mieter während dieser Zeit Vertragspartner bleibt. Einen Vertrag mit dem Untermieter hat der Eigentümer nicht.

Wann darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern?

Bei einem der drei Gründe aus § 553 Absatz 1 BGB: einem wichtigen Grund in der Person des Dritten, einer übermäßigen Belegung des Wohnraums oder wenn ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Ist die Überlassung nur mit einer angemessen höheren Miete zumutbar, darf er die Erlaubnis nach Absatz 2 an die Zustimmung des Mieters zu dieser Erhöhung knüpfen.

Wer ablehnt, braucht einen dieser Gründe und sollte ihn benennen können. Eine Ablehnung, die nur auf einer allgemeinen Abneigung gegen Untervermietung beruht, trägt nicht, wenn die Voraussetzungen des Anspruchs vorliegen.

Für die Prüfung braucht der Vermieter Angaben zu der Person, die einziehen soll, und dazu, wie viele Menschen danach in der Wohnung leben. Mehr als das, was für diese Entscheidung erforderlich ist, sollte er nicht verlangen.

Aus der Praxis: wie viele Menschen tatsächlich in der Wohnung leben

Wie wichtig die Zahl der Bewohner ist, zeigt ein Fall aus einer Neuvermietung. Vermietet werden sollte eine Wohnung von etwas mehr als dreißig Quadratmetern, und der Eigentümer hatte sich eine einzelne Person als Mieter gewünscht. Eine Bewerbung überzeugte in allem, was sich prüfen ließ: Einkommen, Bonität, Unterlagen. Erst im Gespräch stellte sich heraus, dass mehrere Personen einziehen sollten. Gelogen hatte niemand, es hatte nur niemand danach gefragt.

Dabei ist genau diese Frage nach der Orientierungshilfe zulässig, sobald jemand erklärt, die Wohnung mieten zu wollen. Bei einer Untervermietung stellt sie sich später im Mietverhältnis noch einmal, und das Gesetz nennt die übermäßige Belegung ausdrücklich als Grund, die Erlaubnis zu verweigern.

Für eine Anfrage auf Untervermietung heißt das: Die Zahl der künftigen Bewohner wird erfragt, bevor zugestimmt wird, nicht danach.

Was passiert bei Untervermietung ohne Erlaubnis?

Sie kann ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung sein. § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB nennt den Fall, dass der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, indem er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Weil es um die Verletzung einer Vertragspflicht geht, ist die Kündigung nach Absatz 3 in der Regel erst nach einer erfolglosen Abmahnung oder Frist zur Abhilfe zulässig.

Ob eine Kündigung im Einzelfall trägt, hängt von den Umständen ab, und die Grenze der Erheblichkeit lässt sich nicht pauschal ziehen. Für die meisten Fälle ist die Abmahnung ohnehin der bessere erste Schritt: Sie klärt, wer in der Wohnung lebt, und gibt dem Mieter Gelegenheit, die Erlaubnis nachträglich zu beantragen.

Mit einer schriftlichen Erlaubnis, die Person und Zeitraum nennt, kommt es zu dieser Frage gar nicht erst. Wie ein Vertrag solche Punkte vorab ordnet, beschreibt Wohnung vermieten in Hamburg im Zusammenhang des ganzen Ablaufs.

Klare Regeln zur Untervermietung gehören bei uns von Anfang an in den Vertrag: Letura bereitet ihn so vor, dass er die Rechtslage richtig abbildet, Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 29. September 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Darf ein Mieter untervermieten?

Nur mit Erlaubnis des Vermieters. Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, hat der Mieter nach § 553 BGB einen Anspruch auf diese Erlaubnis. Ausnahmen gelten bei einem wichtigen Grund in der Person des Dritten, bei Überbelegung und wenn die Überlassung dem Vermieter sonst nicht zuzumuten ist.

Braucht der Mieter eine Erlaubnis, um seinen Ehepartner aufzunehmen?

Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz nicht. Sie sieht Ehegatten und Kinder als nahe Familienangehörige und damit nicht als Dritte im Sinne von § 553 BGB, ihre Aufnahme muss nur angezeigt werden. Für andere Personen nennt sie diese Ausnahme nicht.

Darf der Vermieter für die Untervermietung mehr Miete verlangen?

Nur, wenn ihm die Überlassung ohne eine angemessene Erhöhung nicht zuzumuten wäre. Dann darf er die Erlaubnis nach § 553 Absatz 2 BGB davon abhängig machen, dass der Mieter einer solchen Erhöhung zustimmt. Einen Zuschlag unabhängig davon sieht das Gesetz nicht vor.

Darf man eine Mietwohnung in Hamburg als Ferienwohnung vermieten?

Nicht ohne Genehmigung des zuständigen Bezirksamts. Nach den Angaben der Stadt Hamburg zum Wohnraumschutzgesetz ist es nicht legal, eine Wohnung ohne eine erforderliche Genehmigung als Ferienwohnung zu vermieten. Im Mietverhältnis braucht der Mieter zusätzlich die Erlaubnis des Vermieters.

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