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Recht und Regeln

Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss: was zulässig ist

Veröffentlicht am 6. Oktober 2026 · Aktualisiert am 6. Oktober 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Wohngebäudes am Kranichweg in Hamburg Barmbek Nord

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag mit festem Enddatum, und bei Wohnraum ist er nur aus drei Gründen zulässig: Eigennutzung, ein größerer Umbau oder die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden, sonst läuft der Vertrag unbefristet. Wer keinen dieser Gründe hat und trotzdem eine Mindestbindung möchte, vereinbart einen Kündigungsausschluss. Im Formularvertrag liegt dessen Grenze in der Regel bei vier Jahren. Beide Wege werden häufig verwechselt, und genau das macht sie teuer.

Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?

Wenn einer der drei Gründe aus § 575 Absatz 1 BGB vorliegt und der Vermieter ihn dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Andere Gründe gibt es nicht, auch kein allgemeines Interesse an Flexibilität. Fehlt die Mitteilung oder trägt der genannte Grund nicht, gilt das Mietverhältnis nach Satz 2 als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Grund nach § 575 Absatz 1 BGB Was der Vermieter nach Ablauf will
Nummer 1, Eigennutzung die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen
Nummer 2, Baumaßnahme die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschweren würde
Nummer 3, Dienstwohnung die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten

Für den Grund kommt es auf die Absicht bei Vertragsschluss an. Wer "Eigenbedarf in drei Jahren" einträgt, ohne einen konkreten Plan zu haben, baut auf Sand: Nach § 575 Absatz 3 Satz 3 BGB trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass der Befristungsgrund eintritt.

Was passiert, wenn die Befristung endet?

Der Mieter kann frühestens vier Monate vor dem Ende verlangen, dass Sie ihm binnen eines Monats mitteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. So regelt es § 575 Absatz 2 BGB. Kommt Ihre Mitteilung später, kann er eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

Zwei weitere Fälle regelt Absatz 3. Tritt der Grund erst später ein, etwa weil sich der Umbau verzögert, kann der Mieter eine Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund ganz, kann er eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Nach Absatz 4 ist jede Vereinbarung unwirksam, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht. Wer befristet, sollte sich deshalb im Kalender vormerken, wann die Anfrage des Mieters frühestens kommen kann.

Kündigungsausschluss statt Befristung: was ist erlaubt?

Ein unbefristeter Vertrag, bei dem beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten. Das ist der übliche Weg, wenn Sie keinen Befristungsgrund haben, aber eine Mindestbindung wollen. Ausdrücklich geregelt ist die Grenze nur für die Staffelmiete, für den Formularvertrag hat sie der Bundesgerichtshof gezogen.

Bei der Staffelmiete. Die Obergrenze steht in § 557a Absatz 3 BGB: vier Jahre, gerechnet ab dem Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Erst zum Ende dieser vier Jahre darf der Mieter dann kündigen.

Im Formularvertrag. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. April 2005, VIII ZR 27/04 entschieden: Ein auch beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht benachteiligt den Mieter in der Regel unangemessen und ist unwirksam, wenn er länger als vier Jahre dauert. Als Maßstab zieht das Gericht die Vierjahresgrenze aus § 557a Absatz 3 BGB heran, obwohl sie dem Wortlaut nach nur für die Staffelmiete gilt. Einen zeitlich begrenzten beiderseitigen Verzicht im Formularvertrag hält es dagegen grundsätzlich für wirksam.

Die Folge eines zu langen Verzichts. Das Urteil hält auch fest, was passiert, wenn die Grenze überschritten ist: Die Klausel wird nicht auf vier Jahre verkürzt, sondern fällt insgesamt weg. Im entschiedenen Fall war ein Verzicht von fünf Jahren vereinbart, der Mieter konnte mit der gesetzlichen Frist kündigen. Wer "zur Sicherheit" ein Jahr mehr einträgt, verliert also nicht das zusätzliche Jahr, sondern die ganze Bindung.

Bei der Indexmiete. § 557b BGB enthält keinen eigenen Kündigungsausschluss. Wird er mit einer Indexmiete kombiniert und steht er im Formular, gilt für ihn dieselbe Rechtsprechung. Welches der beiden Modelle zu Ihrer Wohnung passt, vergleicht Staffelmiete oder Indexmiete.

Welche Form braucht eine längere Bindung?

Die Schriftform. Fehlt sie bei einem Vertrag, der länger als ein Jahr binden soll, gilt er nach § 550 BGB als unbefristet und kann schon zum Ende des ersten Jahres nach Überlassung gekündigt werden. Für einen Zeitmietvertrag und für einen Kündigungsausschluss über mehr als ein Jahr ist die Form damit keine Nebensache.

Schriftform heißt eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf derselben Urkunde oder auf gleichlautenden Exemplaren, so § 126 BGB. Elektronisch genügt nach § 126a BGB nur eine qualifizierte elektronische Signatur beider Seiten. Deshalb raten wir bei Verträgen mit Mindestmietdauer zum unterschriebenen Original; der Postweg ist möglich, eine einfache Unterschrift über einen Signaturdienst genügt der Schriftform nicht. Wie die Unterzeichnung gelingt, wenn ein Mieter nicht in Hamburg ist, beschreibt Mietvertrag unterschreiben aus der Ferne.

Aus der Praxis: die Befristung steht in der Überschrift

Eine befristete Wohnung zieht andere Interessenten an als eine unbefristete, und wer das im Inserat versteckt, merkt es erst bei der Besichtigung. Bei einer unserer Vermietungen stand die Befristung im Text, aber weit unten. Im Termin wusste die Hälfte nichts davon, zwei Interessenten gingen, bevor die Besichtigung vorbei war.

Seitdem steht eine Befristung bei uns ganz oben, wenn nötig im ersten Wort der Überschrift. Die Sorge, damit Interessenten zu verlieren, hat sich nicht bestätigt: Auf eine Hamburger Wohnung, deren Überschrift mit dem Wort "Befristet" begann, kamen 568 Bewerbungen. Wer sich meldet, hat das Enddatum gesehen und plant damit. Was sonst nach oben gehört, steht in Was ins Wohnungsinserat nach oben gehört.

Aus der Praxis: die Mindestmietdauer vor der Zusage besprechen

Eine Mindestmietdauer gehört nicht ins Kleingedruckte, sondern in das Gespräch vor der Zusage. Das ist keine Höflichkeit, sondern eine Frage der Stabilität: Erst nach der Zusage lesen viele Bewerber den Vertrag genau, und Klauseln wie Indexmiete, Mindestmietdauer oder Fristen sind dann ein häufiger Grund, doch noch abzuspringen.

Unsere Erfahrung dazu: Fehlen diese Informationen vor der Zusage, verlieren wir bis etwa jeden fünften Kandidaten wieder. Sind alle Vertragspunkte vorher geklärt, liegt der Anteil um zehn Prozent oder darunter. Für einen Kündigungsausschluss heißt das: Dauer, Gegenseitigkeit und Grund werden genannt, bevor jemand zusagt. Ein klar besprochener Verzicht ist ein fairer Verzicht, ein überraschender ist der Anfang eines Streits.

Was gilt in Hamburg?

Die Mietpreisbremse gilt unabhängig von der Laufzeit. § 556d Absatz 1 BGB begrenzt die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, eine Ausnahme für befristete Verträge enthält die Vorschrift nicht. Die Hamburger Verordnung zur Mietpreisbremse deckt seit dem 1. Januar 2026 alle Stadtteile ab und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.

Eine Befristung ist also kein Weg zu einer höheren Miete. Welche Obergrenze für Ihre Wohnung gilt, zeigt unser Mietpreisrechner anhand des Hamburger Mietenspiegels 2025. Welche Klauseln ein Mietvertrag darüber hinaus braucht, steht in Der Mietvertrag: worauf Vermieter achten.

Ob Befristung, Kündigungsausschluss oder keines von beiden: Wir besprechen die Laufzeit mit Ihnen, bevor das Inserat online geht, und setzen sie so in den Vertrag, dass sie hält. Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 6. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?

Nur aus einem der drei Gründe in § 575 Absatz 1 BGB: Sie wollen die Wohnung nach Ablauf selbst, für Familien- oder Haushaltsangehörige nutzen, Sie wollen sie beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen, oder Sie wollen sie an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden, sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Wie lange darf ein Kündigungsausschluss dauern?

Bei einer Staffelmiete nach § 557a Absatz 3 BGB vier Jahre, gerechnet ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Für Formularverträge hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Kündigungsverzicht, der länger als vier Jahre dauert, den Mieter in der Regel unangemessen benachteiligt und unwirksam ist (Urteil vom 6. April 2005, VIII ZR 27/04).

Was passiert, wenn der Befristungsgrund im Vertrag fehlt?

Dann gilt das Mietverhältnis nach § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Sie können es danach nur noch unter den allgemeinen Voraussetzungen kündigen, das vereinbarte Enddatum trägt nicht mehr.

Gilt die Mietpreisbremse auch für befristete Mietverträge?

Ja. § 556d Absatz 1 BGB knüpft an den Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum in einem Gebiet mit Verordnung an, eine Ausnahme für befristete Verträge enthält die Vorschrift nicht. In Hamburg gilt die Verordnung im gesamten Stadtgebiet bis zum 31. Dezember 2029.

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