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Mieterauswahl

Die Besichtigung vorbereiten

Veröffentlicht am 26. September 2026 · Aktualisiert am 26. September 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Odenwaldstraße in Hamburg

Ein Vermieter ist vorbereitet, wenn ihm niemand etwas über seine eigene Wohnung erzählen kann, das er nicht schon weiß. Das klingt nach einer hohen Latte und ist in der Praxis eine halbe Stunde Arbeit. Die zweite Hälfte der Vorbereitung betrifft nicht die Wohnung, sondern den Rahmen: Ein Termin, bei dem niemand zu Wort kommt, kann noch so gut vorbereitet sein.

Was muss man über die eigene Wohnung wissen?

Mehr, als die meisten Eigentümer präsent haben. Gefragt wird nach der genauen Größe, nach der Zusammensetzung der Nebenkosten und danach, was davon selbst gezahlt wird. Nach Keller und Kellergröße, nach Waschmaschinenanschluss und Spülmaschine. Danach, was zur Mietsache gehört und was nicht.

Dazu kommen Fragen zum Haus: wie die Mieterschaft zusammengesetzt ist, ob das Gebäude einem oder mehreren Eigentümern gehört, wer verwaltet. Und Fragen zum Ablauf: was als Nächstes passiert, welche Nachweise nötig sind, ob man sie schon schicken kann, wie man die eigenen Chancen erhöht.

Bei sanierten Wohnungen kommt ein eigener Block hinzu: was gemacht wurde, warum, und wie lange es gedauert hat. Auffällig ist dabei, dass vieles gefragt wird, obwohl es im Inserat steht. Welche Fragen im Einzelnen kommen und wie man sie beantwortet, behandelt Fragen bei der Wohnungsbesichtigung.

Aus der Praxis: der Preis eines unvorbereiteten Termins

Ein Termin wurde kurzfristig eingeschoben, vorbereitet war das Nötigste: Grundriss und Preis. Dann kam jemand, der es ernst meinte, und fragte nach der Anbindung der Heizung, nach dem Fenster zum Hof und nach der tatsächlichen Nebenkostenabrechnung des Vormieters.

Dreimal kam dieselbe Antwort. Beim dritten Mal ist „das schaue ich nach" keine Antwort mehr. Unangenehm war dabei weniger die Wissenslücke als das, was sie auslöste: Der Interessent hörte auf zu fragen. Nicht die Wohnung hatte er in diesem Moment abgeschrieben, sondern die Seite, die sie anbietet, und damit den Eigentümer.

Daraus ist eine Regel geworden, die wir seitdem einhalten: kein Termin, bevor wir zur Wohnung mehr wissen als jeder, der sie besichtigt. Wer nachschauen muss, überzeugt in diesem Moment nicht mehr.

Welche Angabe fehlt am häufigsten?

Die tatsächliche Höhe der Nebenkosten. Im Inserat steht die Vorauszahlung, gefragt wird nach dem, was am Ende des Jahres wirklich angefallen ist. Diese Zahl steht in der letzten Betriebskostenabrechnung des Vormieters und liegt in fast jedem Fall vor, nur eben nicht griffbereit.

Die Frage ist berechtigt, denn für den Interessenten entscheidet sie darüber, ob er sich die Wohnung leisten kann. Eine Vorauszahlung, die deutlich unter den tatsächlichen Kosten liegt, führt im ersten Jahr zu einer Nachzahlung, mit der niemand gerechnet hat.

Wer die Zahl nennen kann, verhindert damit einen der häufigsten Konflikte im ersten Mietjahr, und zwar bevor der Vertrag überhaupt geschlossen ist.

Aus der Praxis: großzügig einladen ist ein Denkfehler

Lange galt bei uns die Regel, großzügig einzuladen, weil üblicherweise einige absagen und einige ohne Absage fernbleiben. An einem Nachmittag kamen dann fast alle, viele mit Partner, einige mit weiterer Begleitung.

Die Wohnung war voll. Fragen wurden in den Raum gerufen, Antworten gingen unter, und übrig blieb am Abend eine lange Liste von Namen, zu denen sich nichts sagen ließ. Nicht die Menge der Anwesenden war das Problem, sondern wie der Termin angelegt war.

Heute arbeiten wir mit kleinen Zeitfenstern und mehreren Personen vor Ort, damit mit jedem ein persönliches Gespräch möglich ist. Eine Besichtigung, aus der beide Seiten ohne Eindruck herausgehen, hat niemandem genützt. Welche Formate sich wofür eignen, vergleicht Besichtigungen richtig organisieren.

Wie weit dieser Unterschied trägt, hat einmal ein Eigentümer mit jahrzehntelanger Vermietungserfahrung ausgesprochen, der einen unserer Termine begleitete. Er sagte hinterher, so viele gute Bewerber bei einer einzigen Besichtigung habe er noch nie erlebt. Vorbereitung entscheidet nicht nur darüber, wie ein Termin verläuft, sondern auch darüber, wer überhaupt erscheint.

Was gehört vorher geklärt, was nicht?

Geklärt gehört alles, was den Zustand der Wohnung und die laufenden Kosten betrifft. Bewusst offengelassen gehört dagegen die Auswahl. Wer beim Termin schon andeutet, wer gute Chancen hat, verliert die Möglichkeit, hinterher in Ruhe zu vergleichen, und setzt sich selbst unter einen Druck, den niemand von ihm verlangt hat.

Ebenfalls nicht in die Vorbereitung gehört das Einsammeln von Unterlagen. Zum Zeitpunkt der Besichtigung hält die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz allein Vor- und Nachnamen sowie die Anschrift für erforderlich. Alles Weitere gehört in eine spätere Phase des Verfahrens.

Diese Trennung entlastet auch die Vorbereitung selbst: Sie müssen keine Formulare vorbereiten, sondern Antworten.

Wie bereitet man die Wohnung selbst vor?

So, dass sie dem Zustand entspricht, in dem sie übergeben wird. Das ist der eigentliche Maßstab und nicht die Frage, wie sie am besten aussieht. Eine Wohnung, die beim Termin frisch geputzt und leer ist, bei der Übergabe aber mit Vormieterspuren daherkommt, erzeugt genau die Enttäuschung, die man vermeiden wollte.

Praktisch heißt das: Strom muss an sein, damit Licht und Rollläden funktionieren, die Räume sollten zugänglich und gelüftet sein, und was noch repariert wird, sollte benennbar sein. Wenn ein Handwerker noch kommt, gehört das gesagt, mit Termin.

Nicht nötig sind Möbel, Deko oder gestellte Atmosphäre. Interessenten wollen die Wohnung sehen, nicht eine Inszenierung. Wie weit man dabei mit Bildern gehen sollte, behandelt Exposé und Fotos: was eine Wohnung gut aussehen lässt.

Welche Unterlagen sollte man dabeihaben?

Vor allem den Energieausweis, sofern für das Gebäude einer vorliegt. Er ist einem Interessenten spätestens beim Besichtigungstermin vorzulegen, und das lässt sich nicht nachholen, wenn er zu Hause im Ordner liegt. Ein Ausdruck genügt ebenso wie die Datei auf dem Telefon.

Nützlich, aber nicht vorgeschrieben, sind ein Grundriss mit Raummaßen und die Eckdaten zu Heizung und Warmwasser. Beides wird regelmäßig erfragt, und beides lässt sich schlecht aus dem Gedächtnis beantworten.

Was dagegen nicht dabeigehört, sind Formulare für die Selbstauskunft. Sie gehören in eine spätere Phase, und wer sie beim Termin verteilt, erhebt Daten, für die es zu diesem Zeitpunkt keine Grundlage gibt.

Was ist mit Mängeln, die man lieber nicht zeigt?

Die gehören zuerst genannt. Ein Fleck an der Decke, ein Fenster, das klemmt, ein Nachbar, der laut ist: Jeder dieser Punkte wird entweder beim Termin entdeckt oder im ersten Mietmonat. Im zweiten Fall beginnt das Mietverhältnis mit dem Gefühl, etwas sei verschwiegen worden.

Wer den Punkt selbst anspricht, nimmt ihm die Wirkung. Aus einem Makel wird eine Information, und aus einem möglichen Vorwurf wird eine Vereinbarung darüber, was getan wird und bis wann.

Der Zustand, der beim Termin sichtbar war, ist zudem der Zustand, über den später niemand mehr streiten kann. Offenheit vor der Unterschrift ist deshalb nicht nur eine Haltung, sondern die einfachste Form der Vorsorge.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 26. September 2026.

Woran sich im Gespräch erkennen lässt, wer bleiben will, beschreibt Der passendste Mieter, nicht der beste.

Vorbereitung, Termine und Gespräche übernehmen wir vollständig: Letura führt jede Besichtigung mit vollständigem Wissensstand, Vermietung starten.

Häufige Fragen

Wie bereitet sich ein Vermieter auf eine Besichtigung vor?

Indem er sicherstellt, dass niemand ihm etwas über die eigene Wohnung erzählen kann, das er nicht schon weiß. Dazu gehören Technik und Zustand, die tatsächlichen Nebenkosten des Vormieters und die Frage, was zur Mietsache gehört. Der zweite Teil betrifft den Rahmen: Zeitfenster und Gruppengröße müssen ein Gespräch zulassen.

Was kostet ein unvorbereiteter Termin?

Mehr als die eingesparte Stunde. Wer dreimal hintereinander mit „das schaue ich nach“ antwortet, verliert nicht die Wohnung, sondern das Vertrauen des Interessenten. Der hört danach auf zu fragen. Ein Termin, der so endet, ist nicht neutral verlaufen, sondern hat Substanz gekostet.

Woher bekommt man die tatsächlichen Nebenkosten?

Aus der letzten Betriebskostenabrechnung des Vormieters. Nicht gemeint ist die Vorauszahlung, die im Inserat steht, sondern das, was am Ende des Abrechnungsjahres tatsächlich angefallen ist. Diese Zahl wird bei praktisch jeder Besichtigung erfragt und ist die häufigste Lücke in der Vorbereitung.

Warum ist die Gruppengröße Teil der Vorbereitung?

Weil sie darüber entscheidet, ob überhaupt jemand fragen kann. In einer vollen Wohnung werden Fragen in den Raum gerufen, Antworten gehen unter, und am Ende steht eine Namensliste ohne einen einzigen belastbaren Eindruck. Die beste inhaltliche Vorbereitung nützt dann nichts.

Wie lange dauert eine gute Vorbereitung?

Beim ersten Mal etwa eine halbe Stunde, danach kaum noch Zeit, weil sich die Angaben nicht ändern. Der Aufwand fällt einmal je Wohnung an und trägt über alle Termine hinweg. Gemessen an dem, was ein misslungener Termin kostet, ist das die günstigste Investition im ganzen Verfahren.

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