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Mieterauswahl

Fragen bei der Wohnungsbesichtigung

Veröffentlicht am 25. September 2026 · Aktualisiert am 25. September 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Wohnhauses in der Flotowstraße in Hamburg Barmbek Süd

Mietinteressenten stellen bei der Besichtigung fast immer dieselben rund fünfzehn Fragen. Sie betreffen die genaue Größe und den Grundriss, die Nebenkosten und was davon selbst gezahlt wird, den Keller, Waschmaschinenanschluss und Spülmaschine, die Mieterstruktur im Haus, die Eigentümer und Verwaltungssituation sowie den weiteren Ablauf der Bewerbung. Auffällig ist dabei vor allem eines: Vieles davon steht bereits im Inserat. Wer die Liste kennt, geht anders in den Termin, und das merkt die andere Seite sofort.

Welche Fragen kommen fast immer?

Die folgende Liste stammt aus unseren eigenen Besichtigungen und ist nach Themen geordnet, nicht nach Häufigkeit. Sie ist kein Fragebogen, sondern eine Vorbereitungshilfe: Wer zu jedem Punkt eine Antwort parat hat, kommt durch fast jeden Termin, ohne nachschlagen zu müssen.

Thema Was gefragt wird
Wohnung Genaue Größe, Grundriss, Raummaße, Deckenhöhe
Geld Preis, Zusammensetzung der Nebenkosten, was davon selbst gezahlt wird
Nebenflächen Ob ein Keller dazugehört und wie groß er ist
Ausstattung Waschmaschinenanschluss, Spülmaschine, was zur Mietsache gehört
Haus Mieterstruktur, eher jünger oder älter, wie die Gemeinschaft funktioniert
Eigentum Ob das Haus einem oder mehreren Eigentümern gehört, wer verwaltet
Verfahren Wie es weitergeht, welche Unterlagen gebraucht werden, ob man sie schon schicken kann, wie sich die Chancen erhöhen

Bei sanierten Wohnungen kommen drei weitere Fragen dazu, und zwar ausnahmslos: was gemacht wurde, warum es gemacht wurde und wie lange es gedauert hat. Diese drei sind die dankbarsten des ganzen Termins, weil sich mit ihnen der Mietpreis erklären lässt, ohne über den Preis zu sprechen.

Warum fragen Interessenten, was im Inserat steht?

Weil sie parallel mehrere Wohnungen ansehen und niemand fünf Inserate im Kopf behält. Dazu kommt ein zweiter Grund, der weniger offensichtlich ist: Eine Angabe, die jemand mündlich bestätigt, wirkt verbindlicher als dieselbe Angabe in einem Text, den jeder Vermieter geschrieben haben könnte. Die Frage nach der Wohnfläche ist deshalb oft keine Wissensfrage, sondern eine Bestätigungsfrage.

Für Sie ist das trotzdem ein nützliches Signal. Wenn dieselbe Angabe bei jedem Termin erfragt wird, steht sie im Inserat zu weit unten oder zu unscheinbar. Die Konsequenz gehört ins Inserat, nicht ins Gespräch: Was für die Entscheidung wichtig ist, gehört nach oben, notfalls in die Überschrift.

Wie sich ein Inserat so aufbauen lässt, dass es diese Fragen vorwegnimmt, behandelt Exposé und Fotos für die Vermietung.

Was davon müssen Sie rechtlich ohnehin bereithalten?

Einen Teil dieser Angaben schulden Sie unabhängig davon, ob jemand danach fragt. Die Angaben aus dem Energieausweis gehören nach § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz bereits in die Immobilienanzeige: welche Art von Ausweis vorliegt, welcher Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch gilt, womit überwiegend geheizt wird und, bei Wohngebäuden, zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse. Der Ausweis selbst wird nach § 79 Absatz 3 desselben Gesetzes für zehn Jahre ausgestellt.

Bei den Nebenkosten lohnt sich Genauigkeit im Gespräch, weil die Frage regelmäßig falsch verstanden wird. Umlagefähig sind nur Positionen, die im Vertrag vereinbart sind; § 556 BGB verweist dafür auf die Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nach § 1 Absatz 2 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht dazu. Wer das im Termin sauber trennt, verhindert die häufigste Enttäuschung des zweiten Jahres.

Auf die Frage nach der Kaution genügt ein Satz: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten, zahlbar in drei Raten. So steht es in § 551 BGB, und so überrascht es später niemanden.

Was gehört zur Mietsache?

Wir halten es deshalb so: Was bei der Besichtigung sichtbar in der Wohnung ist, zählt grundsätzlich zur Mietsache. Das ist eine bewusste Festlegung und keine Rechtslage, aber sie erspart eine ganze Kategorie von Streit. Wichtig ist nur, dass sie vorher ausgesprochen und danach im Vertrag festgehalten wird.

Konkret betrifft das die Gegenstände, bei denen sich später niemand mehr erinnert: die Einbauküche mit ihren Geräten, Einbauschränke, eine Markise, Gartenmöbel auf der Terrasse, Lampen. Wenn etwas davon ausdrücklich nicht mitvermietet wird, ist die Besichtigung der richtige Moment, das zu sagen, und der Vertrag der richtige Ort, es aufzuschreiben.

Beim Auszug entscheidet dann das Protokoll, wie das Ganze bewertet wird. Warum ohne dieses Papier keine Übergabe stattfindet, steht in Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll.

Aus der Praxis: was passiert, wenn Sie es nicht wissen

Der Termin war kurzfristig eingeschoben, vorbereitet war nur das Nötigste: Grundriss und Preis. Der Interessent dagegen meinte es ernst. Er wollte wissen, wie die Heizung angebunden ist, was es mit dem Fenster zum Hof auf sich hat und was der Vormieter an Nebenkosten am Ende wirklich gezahlt hat. Auf alle drei Fragen kam dasselbe: das schaue ich nach. Beim dritten Mal ist das keine Antwort mehr.

Unangenehm war weniger die Wissenslücke als das, was sie im Raum auslöste. Der Interessent hörte auf zu fragen. Abgeschrieben hatte er in diesem Moment nicht die Wohnung, sondern die Vermieterseite und damit auch den Eigentümer dahinter. Ein Termin, der so endet, ist nicht neutral verlaufen, er hat Vertrauen gekostet.

Daraus ist eine einfache Regel geworden: Kein Termin ohne den Stand, auf dem der Interessent Sie nicht mehr über die eigene Wohnung aufklären kann. Das klingt streng und ist in der Vorbereitung eine halbe Stunde Arbeit. Es ist zugleich der Punkt, an dem sich ein vorbereiteter von einem unvorbereiteten Termin unterscheidet, deutlicher als durch jede Gesprächstechnik.

Aus der Praxis: wie man mit den Fragen umgeht

Ein starres Schema gibt es dafür nicht, und es wäre auch hinderlich. Die einen fragen von sich aus und wollen alles wissen, die anderen sehen sich lieber erst in Ruhe um und kommen danach ins Gespräch. Wer beides zulässt, bekommt von beiden Typen etwas.

Das Grundmuster, das sich bei uns bewährt hat: begrüßen, kurz ins Gespräch kommen, dann Raum lassen, damit die Person sich umsehen kann. Danach zur Wohnung erzählen und Fragen beantworten. Dann die Person bitten, sich vorzustellen, und gezielt nachfragen. Zum Schluss anbieten, noch einmal in Ruhe durchzugehen.

Zwei Kleinigkeiten wirken dabei stärker, als sie klingen. Erstens: selbst Fragen stellen und sich davor nicht scheuen. Zweitens: mehrfach anbieten, Fragen zu beantworten, statt einmal zu Beginn. Viele Interessenten trauen sich erst beim zweiten Angebot, und genau dann kommen die Fragen, die zeigen, wie ernst es jemandem ist.

Was folgt daraus für die Vorbereitung?

Gehen Sie die Liste oben einmal durch und notieren Sie zu jedem Punkt eine Antwort. Das dauert dreißig Minuten und deckt den größten Teil aller Termine ab. Ergänzen Sie drei Unterlagen, die Sie vor Ort zeigen können: Grundriss, Energieausweis und die letzte Betriebskostenabrechnung. Damit beantworten Sie zehn Nachfragen auf einmal und müssen nichts aus dem Gedächtnis rekonstruieren.

Und rechnen Sie damit, dass die wichtigsten Fragen nicht zur Wohnung kommen, sondern zum Verfahren: wie es weitergeht, welche Unterlagen gebraucht werden, bis wann man sich melden soll. Wer darauf eine klare Antwort gibt, spart sich in den folgenden Tagen zwanzig Einzelnachrichten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 25. September 2026.

Wie sich die Termine selbst zuschneiden lassen, damit für diese Gespräche überhaupt Zeit bleibt, steht in Besichtigungen richtig organisieren.

Vorbereitung, Termine und Gespräche können Sie auch abgeben: Letura kennt die Wohnung vor dem ersten Termin und beantwortet die Fragen vor Ort, Vermietung starten.

Häufige Fragen

Welche Fragen stellen Mietinteressenten bei der Besichtigung?

Immer wieder dieselben rund fünfzehn. Am häufigsten zur genauen Größe und zum Grundriss, zur Zusammensetzung der Nebenkosten und was davon selbst gezahlt wird, zu Keller und Kellergröße, zu Waschmaschinenanschluss und Spülmaschine, dazu zur Mieterstruktur im Haus, zur Eigentümer und Verwaltungssituation und zum weiteren Ablauf der Bewerbung.

Was gehört eigentlich zur Mietsache?

In unseren Vermietungen in der Regel alles, was bei der Besichtigung zu sehen ist. Entscheidend ist, das vorher klar zu sagen und im Vertrag festzuhalten. Einbauküche, Einbauschränke, Markisen oder Gartenmöbel sind sonst genau die Punkte, an denen es beim Auszug Streit gibt.

Muss ich als Vermieter jede Frage beantworten können?

Beantworten müssen Sie nicht jede, wissen sollten Sie die meisten. Dreimal hintereinander das schaue ich nach beendet ein Gespräch faktisch. Interessenten schreiben dann nicht die Wohnung ab, sondern den Vermieter, und damit auch den Eigentümer dahinter.

Warum wird gefragt, was im Inserat steht?

Weil bei vielen parallelen Besichtigungen niemand jedes Inserat im Kopf behält und weil eine Angabe im Gespräch verbindlicher wirkt als eine im Text. Nehmen Sie es nicht als Zeichen von Desinteresse, sondern als Hinweis darauf, welche Angaben im Inserat zu weit unten stehen.

Wie geht man mit Fragen zur Sanierung um?

Offen und konkret. Bei sanierten Wohnungen kommen fast immer drei Fragen: was gemacht wurde, warum es gemacht wurde und wie lange es gedauert hat. Wer das erzählen kann, erklärt nebenbei den Mietpreis, ohne über den Preis zu sprechen.

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