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Mietpreis und Markt

Zulässige Miete in Hamburg berechnen: so gehen Sie vor

Veröffentlicht am 29. Oktober 2026 · Aktualisiert am 29. Oktober 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Brahmsallee in Hamburg Harvestehude

Die zulässige Miete einer Hamburger Wohnung berechnen Sie in drei Schritten: Vergleichsmiete im Mietenspiegel bestimmen, mit der Wohnfläche multiplizieren, zehn Prozent aufschlagen. Das Ergebnis ist die Obergrenze der Nettokaltmiete bei Mietbeginn, soweit keine Ausnahme gilt. Die Grundlage ist § 556d Absatz 1 BGB, und in Hamburg gilt die Regel für das gesamte Stadtgebiet. Die Wunschmiete eines Eigentümers ist dagegen nur ein Ausgangspunkt. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie beide Zahlen nebeneinanderlegen und was Sie tun, wenn sie auseinanderliegen.

Wie rechnen Sie von der Vergleichsmiete zur Obergrenze?

Die Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete plus höchstens zehn Prozent. § 556d Absatz 1 BGB erlaubt bei Mietbeginn eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigt. Weil die Vergleichsmiete aus dem Mietenspiegel in Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete angegeben ist, kommt die Wohnfläche als zweite Größe dazu.

Schritt Was Sie tun Beispiel (angenommene Zahlen)
1 Wohnung im Mietenspiegel einordnen, Position in der Spanne bestimmen 12,00 Euro je Quadratmeter
2 Mit der Wohnfläche multiplizieren 12,00 Euro × 60 Quadratmeter = 720 Euro
3 Zehn Prozent aufschlagen 720 Euro × 1,10 = 792 Euro

Die Zahlen im Beispiel sind frei gewählt und sagen nichts über eine bestimmte Lage. Wichtig ist die Reihenfolge: Erst steht die Vergleichsmiete fest, dann die Obergrenze. Wer zuerst einen Wunschbetrag festlegt und dann nach einer Begründung sucht, rechnet rückwärts.

Was zeigt der Hamburger Mietenspiegel 2025 genau?

Er zeigt für jedes Tabellenfeld einen Mittelwert und eine Spanne, keine einzelne Zahl. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 beruht auf den am 1. April 2025 gezahlten Nettokaltmieten und weist als Mittelwert erstmals den Median aus. Die Spanne umfasst die Werte von zwei Dritteln der erhobenen Mieten. Innerhalb der Spanne entscheiden Ausstattung, Zustand und Besonderheiten der Wohnung, wo sie liegt.

Die Broschüre sagt dazu, dass eine normale Wohnung mit Standardausstattung vorwiegend im Bereich des Mittelwerts liegt, eine schlechter ausgestattete im unteren und eine besser ausgestattete oder modernisierte im oberen Bereich der Spanne. Wie Sie die Einordnung Schritt für Schritt vornehmen, erklärt Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis.

Wann darf die Miete über der Obergrenze liegen?

In vier gesetzlich geregelten Fällen. Eine höhere Vormiete darf der neue Vertrag übernehmen (§ 556e Absatz 1 BGB). Modernisierungen der letzten drei Jahre vor Mietbeginn erlauben einen Aufschlag nach den Regeln der Modernisierungsumlage (§ 556e Absatz 2 BGB). Außerdem nimmt § 556f BGB zwei Fälle ganz aus der Mietpreisbremse heraus. Der erste ist die Wohnung, die erstmals genutzt und vermietet wird und das nach dem 1. Oktober 2014 tut. Der zweite ist die erste Vermietung, die auf eine umfassende Modernisierung folgt.

Auf eine dieser Ausnahmen können Sie sich nur berufen, wenn Sie dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert mitgeteilt haben, worauf sie beruht, also etwa die Höhe der Vormiete. Die Erklärung braucht die Textform. Fehlt die Auskunft, gilt die Ausnahme nicht, und eine nachgeholte Auskunft wirkt erst zwei Jahre später (§ 556g Absatz 1a und 4 BGB).

Aus der Praxis: zwei Wege statt einer Zahl

Wenn Wunschmiete und zulässige Miete weit auseinanderliegen, zeigen wir dem Eigentümer zwei Wege statt einer Zahl. Bei einer gerade übernommenen Neubauwohnung wollte ein privater Eigentümer deutlich mehr, als wir für erreichbar hielten. Wir haben ihm einen Preis knapp unter einer gängigen Suchgrenze gezeigt, mit dem sich schnell und mit großer Auswahl vermieten lässt, und eine Obergrenze aus unserer Sicht. Dazu kamen die Gesamtkosten für Mieter, einschließlich einer fehlenden Küche. Entschieden hat der Eigentümer.

Wir sagen dabei immer dazu, dass die Suche länger dauern kann, wenn die Miete über den Vergleichsangeboten liegt, und melden uns nach einer Woche mit einem Zwischenstand.

Unsere Herleitung folgt einer festen Linie: Bei wenig gemachten Wohnungen ist der Mietenspiegel der Maßstab, bei guter Ausstattung liegt der Wert eher im oberen Bereich der Spanne, bei schwächerer eher in der Mitte, und nach einer Modernisierung wird ein Zuschlag geprüft. Bei Neubau oder umfassender Modernisierung zählt, was vergleichbare Wohnungen am Markt erzielen, im Rahmen der geprüften Ausnahmen.

Was gilt in Hamburg?

Die Mietpreisbremse gilt in ganz Hamburg. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen hat am 25. November 2025 mitgeteilt, dass der Senat die Verordnung neu erlassen hat. Sie bindet flächendeckend, beginnt im Januar 2026 und endet mit dem Jahr 2029. Für Wohnungen in vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern, in Kellergeschossen oder ohne Bad, WC oder Sammelheizung enthält der Mietenspiegel keine Werte, weil er solche Mieten bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Bei möblierter Vermietung gilt er nach seinen Hinweisen für die Nettokaltmiete, sofern nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Für die Einordnung einer Wohnung stellt die Stadt unter hamburg.de/mietenspiegel eine Abfrage bereit.

Wer rechnet das für Sie?

Wer die Einordnung nicht selbst vornehmen möchte, kann sie mit unserem Mietpreisrechner beginnen: Er ermittelt die Wohnlage aus Straße und Hausnummer und ordnet die Wohnung mit Baualter, Fläche und Ausstattung im Mietenspiegel ein. Möchten Sie danach klären, welcher Preis für Ihre Wohnung realistisch ist, genügt eine kurze Nachricht über Vermietung starten. Wie eine Vermietung für private Eigentümer abläuft, beschreibt Wohnung privat vermieten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 29. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Miete bei einer Neuvermietung in Hamburg höchstens sein?

Grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Absatz 1 BGB). Die Hamburger Verordnung reicht über alle Stadtteile und gilt bis Ende 2029. Ausnahmen sind eine höhere Vormiete, Modernisierungen der letzten drei Jahre, Neubauten jüngeren Datums und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Wie berechne ich die zulässige Miete meiner Wohnung?

Sie ordnen die Wohnung im Hamburger Mietenspiegel 2025 ein und bestimmen die Position innerhalb der Spanne. Das ergibt die Vergleichsmiete je Quadratmeter. Multipliziert mit der Wohnfläche und um zehn Prozent erhöht, ergibt sich die Obergrenze der Nettokaltmiete, sofern keine Ausnahme gilt.

Darf ich mehr verlangen, als der Mietenspiegel hergibt?

Nur, wenn eine gesetzliche Ausnahme gilt, etwa eine höhere Vormiete oder eine Erstnutzung nach dem Stichtag in § 556f BGB. Dann müssen Sie dem Mieter vor seiner Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform Auskunft geben, sonst können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen (§ 556g Absatz 1a und 4 BGB).

Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückverlangen?

Ja, wenn er die überhöhte Miete gerügt hat. Kommt die Rüge später als 30 Monate nach Mietbeginn, erstreckt sich der Anspruch nur auf Mieten ab ihrem Zugang (§ 556g Absatz 2 BGB). Das Zuviel gibt der Vermieter nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung heraus.

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