Zum Inhalt springen
Ablauf

Wohnung privat vermieten: was Sie selbst erledigen

Veröffentlicht am 27. Oktober 2026 · Aktualisiert am 27. Oktober 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Mehrfamilienhauses in Hamburg Eimsbüttel

Wer seine Wohnung privat vermietet, also ohne Makler oder Dienstleister, erledigt jeden Schritt selbst: Unterlagen, Inserat, Anfragen, Besichtigungen, Prüfung der Bewerbungen, Vertrag, Übergabe und das, was danach noch bleibt. In unserer Beispielrechnung kostet das rund 30,5 Stunden für eine Wohnung mit üblicher Nachfrage. Dazu kommen Pflichten, die an verschiedenen Stellen des Ablaufs sitzen, vom Energieausweis im Inserat bis zur Bestätigung des Einzugs. Privat vermieten geht gut, wenn Zeit, Vorbereitung und eine realistische Miete zusammenkommen.

Was müssen Sie selbst erledigen, wenn Sie privat vermieten?

Alles, was zwischen dem Entschluss zur Vermietung und dem ersten Monat nach dem Einzug liegt. Das sind zehn Arbeitsschritte. Die Tabelle zeigt, wie sich die Zeit in unserer Beispielrechnung verteilt. Sie ist eine Rechnung für eine Wohnung mit üblicher Nachfrage, keine Messung.

Arbeitsschritt Stunden im Beispiel
Vorbereitung: Unterlagen, Fotos, Prüfung der Miethöhe 3
Inserat schreiben und veröffentlichen 2
Anfragen sichten und beantworten 6
Termine abstimmen 3
Besichtigungen samt Anfahrt 4
Selbstauskünfte, Unterlagen und Bonität prüfen 4
Auswahl treffen und absagen 2
Vertrag vorbereiten und unterzeichnen 3
Übergabe 2
Nacharbeit 1,5
Zusammen 30,5

13 der 30,5 Stunden entfallen auf Anfragen, Termine und Besichtigungen. Das ist der Teil, der sich am wenigsten planen lässt, weil er mit dem Inserat beginnt und sich nach den Interessenten richtet. Wie der Ablauf in Hamburg Schritt für Schritt aussieht, beschreibt Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf.

Wie viel Zeit kostet es Private wirklich?

Eher mehr als die 30,5 Stunden aus dem Beispiel. Professionelle Vermieter kennen die Abläufe und kommen mit etwas weniger aus. Wer zum ersten Mal oder nur alle paar Jahre vermietet, muss sich dagegen einlesen: welche Miete zulässig ist, was ins Inserat gehört, welche Fragen an Bewerber erlaubt sind, welche Klauseln im Vertrag tragen. Diese Zeit steht in keiner Zeile der Tabelle.

Hinzu kommt die Zeit, in der die Wohnung leer steht, solange die Suche läuft. Sie kostet keine Arbeitsstunden, aber Miete, und sie wird länger, je weniger Routine im Ablauf steckt.

Welche Pflichten haben private Vermieter vor dem Einzug?

Fünf, und sie gelten für private Vermieter genauso wie für alle anderen. Keine ist schwierig, aber jede sitzt an einer anderen Stelle des Ablaufs, und niemand erinnert Sie daran.

  1. Energieausweis im Inserat. Gibt es bereits einen Energieausweis, gehören seine Kernangaben in die Immobilienanzeige: welche Art von Ausweis es ist, der Wert für Energiebedarf oder Energieverbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden außerdem Baujahr und Energieeffizienzklasse. So verlangt es § 87 Absatz 1 GModG.
  2. Energieausweis bei der Besichtigung. Nach § 80 Absatz 5 GModG in Verbindung mit Absatz 4 legt der Vermieter den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vor, ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Nach Abschluss des Mietvertrags wird er dem Mieter übergeben, als Original oder Kopie.
  3. Miethöhe. In Hamburg gilt die Mietpreisbremse. Zu Beginn des Mietverhältnisses sind nach § 556d Absatz 1 BGB höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Wer mehr verlangt und sich dafür auf eine Ausnahme stützt, etwa eine höhere Vormiete, teilt das dem künftigen Mieter mit, bevor dieser unterschreibt, und zwar ohne dass er fragen muss (§ 556g Absatz 1a BGB).
  4. Kaution. Nach § 551 BGB darf sie höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung betragen. Der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Teilen zahlen, und der Vermieter legt sie getrennt von seinem Vermögen an.
  5. Bestätigung des Einzugs. Nach § 19 Absatz 1 BMG wirkt der Wohnungsgeber bei der Anmeldung mit und bestätigt dem Mieter den Einzug schriftlich oder elektronisch gegenüber der Meldebehörde.

Welche Fehler privaten Vermietern in Vertrag, Auswahl und Übergabe am häufigsten passieren, steht in Die teuersten Fehler beim Selbstvermieten.

Was lohnt sich vor dem Inserat?

Vorbereitung, und zwar an den Stellen, die Interessenten zuerst sehen. Gute Fotos, ein Titel, der die Wohnung trifft, und ein Inserat, in dem das Wichtige oben steht. Dazu eine gründliche Reinigung und vollständige Unterlagen, bevor der erste Termin vergeben wird.

Wichtig heißt dabei alles, was manche Interessenten ausschließt: eine Befristung, eine fehlende Küche, ein Stellplatz, der mitgemietet werden muss, etwa für 100 Euro im Monat. Steht so etwas weiter unten, besichtigen zehn Leute, die es nicht wussten, und jeder dieser Termine war umsonst. Gleiches gilt für Ihr eigenes Wissen über die Wohnung: Wer in der Besichtigung auf Fragen zu Heizung, Nebenkosten oder einem Fenster zum Hof dreimal nachschauen muss, verliert ernsthafte Interessenten, nicht an die Wohnung, sondern an den Eindruck, dass niemand sie kennt.

Aus der Praxis: wann Eigentümer nach dem ersten Versuch wechseln

Ein Teil der Eigentümer, die zu uns kommen, hat zunächst selbst angefangen. Typisch ist ein kostenloses Inserat auf einem Portal, bei dem nicht alle Anfragen ankamen, und dann die erste Besichtigung. Spätestens danach, so erzählen sie es, war klar, was alles dazugehört.

Was Eigentümer mit eigener Erfahrung als Vermieter dagegen am häufigsten unterschätzen, ist nicht der Aufwand der aktuellen Vermietung, sondern was frühere Vermietungen gekostet haben. Klauseln, die im Streit nicht tragen, eine Übergabe ohne belastbares Protokoll, eine Auswahl aus dem Bauch, eine vergessene Auskunft zur Miethöhe. Das zeigt sich nicht sofort, sondern über Jahre, und zusammen mit dem längeren Leerstand ist es der Teil der Rechnung, der in keiner Stundenaufstellung auftaucht.

Wann ist es besser, selbst zu vermieten?

Wenn Sie die Zeit wirklich haben und die Abläufe kennen, oder wenn gerade das Geld für eine Provision fehlt. Im zweiten Fall raten wir selbst von einem Auftrag ab, auch wenn er sich rechnen würde. Eine Vermietung soll nicht auf Kosten der Liquidität gehen.

Ebenso lehnen wir ab, wenn die Mietvorstellung nicht seriös ist, etwa ein Quadratmeterpreis weit über dem, was Zustand und Lage hergeben. Eigentümer entscheiden über ihre Miete selbst, aber innerhalb eines Rahmens, der rechtlich und am Markt vertretbar ist. Wer dazu mehr wissen will, findet die Grenzen in Mietpreisbremse in Hamburg: was gilt.

Was ist nach der Übergabe noch zu tun?

Weniger als vorher, aber mehr, als die meisten erwarten. Nach unserer Erfahrung unterschätzen Eigentümer nach der Übergabe vor allem die kleinen Restaufgaben:

  • Zählerstände an die Stellen weiterleiten, die sie brauchen
  • das Übergabeprotokoll ebenso
  • das Klingelschild ändern
  • die Bestätigung des Einzugs ausstellen, falls sie nicht schon bei der Übergabe erledigt wurde

Jede für sich ist schnell gemacht. Bleibt eine liegen, fällt das meist erst auf, wenn eine Abrechnung nicht stimmt oder Post nicht ankommt.

Was in das Protokoll selbst gehört, steht in Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll.

Was gilt beim privaten Vermieten in Hamburg?

Vor allem die Mietpreisbremse, die in Hamburg im ganzen Stadtgebiet gilt. Für private Eigentümer heißt das: Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die in Hamburg der Mietenspiegel abbildet, und wer mehr als zehn Prozent darüber verlangen will, braucht eine Ausnahme und muss sie vor Vertragsschluss mitteilen. Dazu kommt die Menge der Anfragen. Auf eine gut inserierte Wohnung in Hamburg melden sich schnell mehr Interessenten, als sich nebenher beantworten lassen.

Wenn Sie die Vermietung lieber abgeben, vom Inserat bis zum unterschriftsreifen Vertrag, erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung: Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 27. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung privat vermiete?

Sie übernehmen jeden Schritt selbst, von den Unterlagen über Inserat, Anfragen und Besichtigungen bis zu Vertrag und Übergabe. Dazu kommen Pflichten: die Angaben aus dem Energieausweis im Inserat, die Vorlage des Ausweises bei der Besichtigung, die Mietpreisbremse und die Bestätigung des Einzugs für die Anmeldung. In unserer Beispielrechnung sind das rund 30,5 Stunden Arbeit.

Wie viel Arbeit ist es, eine Wohnung selbst zu vermieten?

In unserer Beispielrechnung für eine Wohnung mit üblicher Nachfrage rund 30,5 Stunden, von der Vorbereitung bis zur Nacharbeit. Private Eigentümer brauchen nach unserer Einschätzung eher mehr, weil sie sich in Regeln und Abläufe erst einlesen. Die meiste Zeit kosten Anfragen, Besichtigungen und die Prüfung der Unterlagen.

Welche Pflichten habe ich als privater Vermieter vor dem Einzug?

Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Kernangaben in das Inserat, und spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor. Die Miete muss die Grenzen der Mietpreisbremse einhalten, eine Kaution darf drei Monatsmieten ohne Betriebskosten nicht übersteigen. Zum Einzug bestätigen Sie Ihrem Mieter den Einzug schriftlich, damit er sich anmelden kann.

Was ist nach der Wohnungsübergabe noch zu tun?

Einige kleine Aufgaben: Zählerstände und Übergabeprotokoll an die Stellen weiterleiten, die sie brauchen, das Klingelschild ändern und Ähnliches. Nach unserer Erfahrung sind es genau diese Restaufgaben, die Eigentümer nach der Übergabe unterschätzen.

Weiterlesen

Zurück zur Übersicht