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Recht und Regeln

Eigenbedarf: Voraussetzungen, Fristen und Fallstricke

Veröffentlicht am 31. Oktober 2026 · Aktualisiert am 31. Oktober 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus am Eppendorfer Weg in Hamburg

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienmitglieder oder für Personen aus seinem Haushalt als Wohnraum benötigt. Das ist nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB ein berechtigtes Interesse, das eine Kündigung des unbefristeten Mietverhältnisses tragen kann. Ob sie hält, entscheiden aber oft nicht der Wunsch selbst, sondern Form, Begründung und Frist. Dieser Beitrag zeigt, was das Gesetz verlangt, wo die typischen Fehler liegen und wann sich eine andere Gestaltung von Anfang an lohnt.

Was ist Eigenbedarf, und wer darf die Wohnung nutzen?

Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich, für Familienmitglieder oder für Haushaltsangehörige als Wohnraum benötigt. So nennt es § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB als Beispiel für ein berechtigtes Interesse. Ohne ein solches Interesse darf der Vermieter nach Absatz 1 überhaupt nicht kündigen, und die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen.

Merkmal Was das Gesetz sagt
Zweck die Räume als Wohnung nutzen
Wer nutzt der Vermieter, Familienmitglieder oder Haushaltsangehörige
Maßstab der Vermieter benötigt die Räume
Form der Kündigung schriftlich (§ 568 Absatz 1 BGB)
Inhalt die Gründe stehen im Kündigungsschreiben (§ 573 Absatz 3 BGB)

Wie die Gerichte einzelne Fälle beurteilen, etwa die Frage, wann jemand eine Wohnung noch "benötigt", haben wir für diesen Beitrag nicht ausgewertet und treffen dazu keine Aussage. Wer kündigen will, sollte den Einzelfall vor dem Schreiben prüfen lassen.

Was muss die Kündigung enthalten?

Sie muss schriftlich sein, die Gründe nennen und die Frist wahren. Nach § 568 Absatz 1 BGB bedarf die Kündigung der schriftlichen Form. Nach § 573 Absatz 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben, andere Gründe berücksichtigt das Gericht nur, wenn sie nachträglich entstanden sind. Der Vermieter soll den Mieter außerdem auf Form und Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB hinweisen (§ 568 Absatz 2 BGB).

Für die Praxis folgt daraus: Im Schreiben steht, wer einziehen soll und warum, so konkret, dass der Mieter den Grund nachvollziehen kann. Was fehlt, lässt sich später nicht beliebig nachholen.

Welche Kündigungsfrist gilt?

Die gesetzliche Frist des Vermieters aus § 573c Absatz 1 BGB: Wer bis zum dritten Werktag eines Monats kündigt, beendet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Die Frist wächst mit der Dauer des Mietverhältnisses, nach fünf und nach acht Jahren jeweils um drei Monate. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach Absatz 4 unwirksam.

Mietdauer seit Überlassung Frist des Vermieters
bis fünf Jahre drei Monate
nach fünf Jahren sechs Monate
nach acht Jahren neun Monate

Kann der Mieter widersprechen?

Ja, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. So bestimmt es § 574 Absatz 1 BGB. Eine Härte liegt nach Absatz 2 auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Bei der Abwägung zählen nach Absatz 3 nur die Gründe, die im Kündigungsschreiben stehen, sofern sie nicht nachträglich entstanden sind. Nach § 574a BGB kann der Mieter dann die Fortsetzung des Mietverhältnisses so lange verlangen, wie es unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, bestimmt ein Urteil, ob und wie lange es fortgesetzt wird. Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, wie in Hamburg, sollten Vermieter damit rechnen, dass die Frage nach Ersatzwohnraum gestellt wird.

Was gilt, wenn die Wohnung verkauft wurde?

Wer eine vermietete Wohnung erwirbt, kann sich unter bestimmten Voraussetzungen erst nach einer Wartezeit auf Eigenbedarf berufen. § 577a Absatz 1 BGB regelt: Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Nach Absatz 2 kann die Frist bis zu zehn Jahre betragen, wenn die Landesregierung die Gebiete und die Frist durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Ob und für welche Gebiete das in Hamburg gilt, haben wir hier nicht geprüft; wer eine vermietete Wohnung kauft, klärt es vor dem Kauf. Den Zusammenhang mit dem Verkauf behandelt Wohnung verkaufen oder vermieten.

Aus der Praxis: befristen statt später kündigen

Eine klassische Kündigung wegen Eigenbedarfs haben wir bisher nicht begleitet. Häufiger arbeiten wir mit einem befristeten Mietvertrag, bei dem die spätere Eigennutzung als Grund von Anfang an feststeht. Die künftigen Nutzer werden im Vertrag namentlich genannt, der Grund ist ausformuliert, und die Laufzeit beträgt etwa zwei oder drei Jahre. Für beide Seiten ist das von Anfang an klar und nach unserer Erfahrung fairer als eine spätere Kündigung.

Zwei Beispiele aus unserer Vertragspraxis, ohne Namen und Objekte. Im ersten zieht ein Familienangehöriger des Eigentümers nach rund zwei Jahren ein. Im zweiten soll die Wohnung nach knapp vier Jahren wesentlich verändert werden, mit neuem Grundriss, größerem Bad und größerer Küche und neuer Elektrik, Heizung und Sanitärinstallation, sodass sie während der Arbeiten nicht bewohnbar ist. In beiden Fällen steht der Grund im Vertrag und zusätzlich in einer Anlage. Der Vertrag nennt auch das Auskunftsrecht des Mieters vier Monate vor Ablauf und was gilt, wenn der Grund später eintritt oder entfällt. In der Anlage stellen beide Seiten klar, dass der Vertrag ohne Kündigung endet.

Wann ist die Befristung zulässig?

Wenn der Grund unter § 575 Absatz 1 BGB fällt und dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. Nummer 1 deckt den Fall ab, dass der Vermieter, Familienmitglieder oder Haushaltsangehörige nach Ablauf der Mietzeit selbst einziehen wollen. Ohne die schriftliche Mitteilung läuft der Vertrag unbefristet.

Zwei Pflichten bleiben bis zum Ende. Der Mieter darf ab vier Monaten vor dem Ende erfragen, ob der Grund fortbesteht, und der Vermieter muss binnen eines Monats antworten (Absatz 2). Kommt der Grund verspätet, verlängert sich das Mietverhältnis um die Verzögerung, fällt er weg, kann der Mieter Unbefristetheit verlangen; die Beweislast liegt beim Vermieter (Absatz 3). Die Grundlagen behandelt Zeitmietvertrag und befristeter Mietvertrag, die erste Vermietung der eigenen Wohnung Selbstgenutzte Wohnung vermieten.

Was gilt in Hamburg?

Die Regeln des BGB gelten bundesweit, in Hamburg ist vor allem die Marktlage zu bedenken. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung erfasst das gesamte Stadtgebiet bis zum 31. Dezember 2029, wie die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen mitteilt. Für die Härtefallprüfung nach § 574 BGB ist die Ersatzwohnraumfrage in einem solchen Markt kein Randthema. Wer die Wohnung wieder selbst nutzen will, plant den Zeitpunkt deshalb möglichst früh, idealerweise schon bei der Vermietung.

Wer unterstützt bei der Vermietung mit späterer Eigennutzung?

Steht der Grund fest, nutzen wir befristete Verträge mit ausformuliertem Grund und passender Anlage. Wenn Sie vermieten und die Wohnung später selbst oder für Angehörige nutzen möchten, beschreiben Sie uns Ihre Pläne über Vermietung starten. Für private Eigentümer erklärt Wohnung privat vermieten, welche Schritte bei Ihnen bleiben und welche wir übernehmen.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 31. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam?

Wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, etwa weil er die Wohnung für sich, Familienmitglieder oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 Absatz 1 und 2 Nummer 2 BGB), die Kündigung schriftlich erklärt (§ 568 Absatz 1 BGB), die Gründe im Schreiben nennt (§ 573 Absatz 3 BGB) und die Frist nach § 573c BGB wahrt. Der Mieter kann außerdem nach § 574 BGB wegen einer Härte widersprechen.

Was ist Eigenbedarf bei der Vermietung?

Eigenbedarf liegt nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienmitglieder oder für Personen aus seinem Haushalt benötigt. Er zählt zu den berechtigten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses, ohne die eine Kündigung durch den Vermieter nicht möglich ist.

Welche Frist gilt bei einer Eigenbedarfskündigung?

Die gesetzliche Frist des Vermieters nach § 573c Absatz 1 BGB: Die Kündigung ist bis zum dritten Werktag eines Monats zulässig und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Mit der Mietdauer wird die Frist länger, bei fünf und bei acht Jahren jeweils um drei Monate.

Kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Ja, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Absatz 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Gibt es eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung?

Ja, den befristeten Mietvertrag nach § 575 BGB. Wer von Beginn an weiß, dass er oder Angehörige später einziehen wollen, nennt diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich und vereinbart ein festes Ende. Das schafft für beide Seiten früh Klarheit.

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