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Recht und Regeln

Eigentumswohnung vermieten: was die Gemeinschaft regelt

Veröffentlicht am 28. Oktober 2026 · Aktualisiert am 28. Oktober 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Mehrfamilienhauses in der Odenwaldstraße in Hamburg Eimsbüttel

Eine Eigentumswohnung vermieten Sie selbst, aber mit einer Gemeinschaft im Hintergrund. Die Eigentümergemeinschaft bestimmt mit, wie Kosten verteilt werden, welche Hausordnung gilt und wann am Haus gearbeitet wird. Der Mieter hat mit dieser Gemeinschaft keinen Vertrag, sondern nur mit Ihnen. Alles, was ihn aus der Gemeinschaft betreffen soll, muss deshalb im Mietvertrag stehen. Ein Fehler liegt dabei nahe: Wer das Hausgeld als Nebenkosten ins Inserat schreibt, nennt einen zu hohen Betrag, denn Verwaltung und Rücklage sind keine umlagefähigen Betriebskosten.

Was muss ich mit der Eigentümergemeinschaft klären?

Drei Dinge: die Verteilung der Kosten, die Hausordnung und die geplanten Arbeiten. Grundlage sind Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen und die Hausordnung. Die Hausordnung stellt die Gemeinschaft nach § 19 Absatz 2 Nummer 1 WEG selbst auf. Den Wirtschaftsplan, über den die Eigentümer die Vorschüsse beschließen, stellt der Verwalter nach § 28 Absatz 1 WEG für jedes Kalenderjahr auf.

Prüfen Sie zusätzlich die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung. Dort kann stehen, ob für die Nutzung Ihrer Wohnung besondere Regeln gelten.

Unterlage Wofür Sie sie brauchen
Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung Betriebs- und Heizkosten für Inserat und Vorauszahlung herausrechnen
Beschlüsse der Eigentümerversammlungen Wissen, welche Arbeiten am Haus anstehen
Hausordnung der Gemeinschaft Dem Mieter mitgeben und im Vertrag einbeziehen
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Prüfen, ob die Nutzung der Wohnung besonderen Regeln folgt
bisheriger Mietvertrag und Miethistorie Vormiete und Besonderheiten für die Nachvermietung

Was vom Hausgeld darf ich auf den Mieter umlegen?

Nur die Betriebskosten, nicht das ganze Hausgeld. Umlagefähig sind nach § 556 Absatz 1 BGB die Kosten, die die Betriebskostenverordnung aufzählt, und nur, wenn der Mietvertrag es vereinbart. Ausdrücklich keine Betriebskosten sind nach § 1 Absatz 2 BetrKV die Verwaltungskosten sowie die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.

Posten im Hausgeld Auf den Mieter umlegbar?
Betriebskosten des Hauses, etwa Wasser, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege ja, wenn im Vertrag vereinbart
Heizung und Warmwasser ja, verbrauchsabhängig
Vergütung der WEG-Verwaltung nein, Verwaltungskosten
Rücklage für Erhaltung und Reparaturen nein, Instandhaltung
Grundsteuer ja, nach § 2 Nummer 1 BetrKV, steht aber nicht immer im Hausgeld

Wer das ganze Hausgeld als Nebenkosten angibt, setzt die Vorauszahlung zu hoch an und macht die Wohnung im Inserat teurer, als sie ist.

Nach welchem Schlüssel wird abgerechnet?

Nach dem Schlüssel der Gemeinschaft, solange Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbaren. Das bestimmt § 556a Absatz 3 BGB für vermietetes Wohnungseigentum. Widerspricht der Maßstab der Gemeinschaft billigem Ermessen, wird nach Wohnfläche umgelegt. Verbrauchsabhängige Kosten wie die Heizung werden ohnehin nach Verbrauch verteilt.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Sie können die Jahresabrechnung der Verwaltung als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung an den Mieter nehmen, ohne neu zu rechnen. Herausnehmen müssen Sie nur, was nicht umlagefähig ist. Wie die Abrechnung an den Mieter aufgebaut ist und bis wann sie ihm vorliegen muss, beschreibt Umlagefähige Nebenkosten: Abrechnung für Vermieter.

Wie kommen angekündigte Arbeiten in den Mietvertrag?

Indem Sie sie dort beschreiben. Erhaltungsmaßnahmen muss ein Mieter nach § 555a BGB dulden, sie sind ihm aber rechtzeitig anzukündigen. Wissen Sie bei Vertragsschluss schon, dass die Gemeinschaft etwa die Fassade oder das Treppenhaus erneuern lässt, nennen Sie das im Vertrag mit dem ungefähren Zeitraum. Ein Mieter, der das vorher weiß, plant damit und fühlt sich später nicht überrumpelt.

Umgekehrt hat auch die Gemeinschaft Ansprüche an Sie: Nach § 14 Absatz 1 WEG sind Sie ihr gegenüber verpflichtet, Beschlüsse einzuhalten und das Betreten Ihres Sondereigentums zu dulden, soweit Beschlüsse oder Vereinbarungen das vorsehen. Lebt ein Mieter in der Wohnung, brauchen Sie dafür seine Mitwirkung.

Aus der Praxis: zuerst der Eigentümer, nicht die Verwaltung

Bei einer Eigentumswohnung klären wir die Unterlagen zuerst mit dem Eigentümer: alter Mietvertrag, Miethistorie, Beschlüsse der Gemeinschaft, Hausordnung. Die WEG-Verwaltung ist für das Gemeinschaftseigentum zuständig, nicht für die Vermietung. Nur was dem Eigentümer fehlt, holt er dort oder wir mit seiner Vollmacht.

Wie wichtig der Blick in den Wirtschaftsplan ist, zeigte eine gerade übernommene Neubauwohnung. Der Eigentümer nannte uns als Nebenkosten zunächst sein gesamtes Hausgeld, Verwaltung und Rücklage eingeschlossen. Erst auf unsere Frage nach dem Heizkostenanteil wurde klar, dass laut Wirtschaftsplan nur ein Teil umlagefähig war; dazu kam die Grundsteuer. Vor dem Start des Inserats haben wir Betriebs- und Heizkosten neu eingetragen.

Ein anderer Fall betraf die Gemeinschaft direkt. Eine Eigentümerin wollte, dass der neue Mietvertrag Arbeiten abbildet, die die Eigentümergemeinschaft angekündigt hatte. Wir haben die Wohnung zuerst vor Ort kennengelernt und die Besonderheit in den Vertrag aufgenommen, bevor wir mit der Vermarktung begannen.

Was gilt in Hamburg?

Auch für Eigentumswohnungen gilt die Mietpreisbremse. Der Hamburger Senat hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet erlassen, sie gilt seit dem 1. Januar 2026 und bis zum 31. Dezember 2029. Die Grenze aus § 556d Absatz 1 BGB liegt bei einer neuen Vermietung damit bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob die Wohnung in einem Altbau mit vielen Parteien oder in einem kleinen Neubau liegt, spielt dafür keine Rolle; welche Ausnahmen es gibt, steht in Mietpreisbremse in Hamburg.

Wer kümmert sich um die Abstimmung?

Wenn Sie es möchten, wir. Wir sammeln die Unterlagen bei Ihnen, rechnen die umlagefähigen Kosten aus Wirtschaftsplan und Abrechnung heraus und nehmen Besonderheiten der Gemeinschaft in den Vertrag auf. Für Eigentümer, die eine einzelne Wohnung vermieten, ist Wohnung privat vermieten der passende Überblick. Erzählen Sie uns von Ihrer Eigentumswohnung, dann melden wir uns: Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 28. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Ich will meine Eigentumswohnung vermieten. Was muss ich mit der Eigentümergemeinschaft klären?

Vor allem drei Dinge: wie die Gemeinschaft die Kosten verteilt, welche Hausordnung gilt und welche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum beschlossen oder angekündigt sind. Die Unterlagen dazu haben Sie als Eigentümer meist schon; was fehlt, bekommen Sie bei der WEG-Verwaltung. Mieter und Gemeinschaft haben keinen Vertrag miteinander, deshalb muss alles, was den Mieter betreffen soll, im Mietvertrag stehen.

Kann ich das Hausgeld als Nebenkosten auf den Mieter umlegen?

Nicht vollständig. Umlagefähig sind nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten und die Rücklage für die Erhaltung gehören nach § 1 Absatz 2 BetrKV nicht dazu, obwohl sie im Hausgeld stecken.

Nach welchem Schlüssel rechne ich die Betriebskosten mit dem Mieter ab?

Haben Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, nach dem Maßstab, nach dem die Gemeinschaft die Kosten unter den Eigentümern verteilt. So bestimmt es § 556a Absatz 3 BGB. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, wird nach Wohnfläche umgelegt.

Muss der Mieter Arbeiten dulden, die die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat?

Erhaltungsmaßnahmen an der Mietsache muss ein Mieter nach § 555a BGB dulden, wenn sie ihm rechtzeitig angekündigt werden. Sind Arbeiten schon bei Vertragsschluss bekannt, gehören sie in den Mietvertrag, damit der neue Mieter weiß, worauf er sich einlässt.

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