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Recht und Regeln

Energieausweis bei der Vermietung: Pflicht und Ausnahmen

Veröffentlicht am 28. Oktober 2026 · Aktualisiert am 28. Oktober 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Wohngebäudes am Kranichweg in Hamburg Barmbek Nord

Ja, für die Vermietung einer Wohnung brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, verlangt ihn, sobald eine Wohnung vermietet werden soll. Interessenten legen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung vor, dem neuen Mieter übergeben Sie ihn nach Vertragsschluss, und die wichtigsten Kennwerte gehören schon ins Inserat. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Wer ihn nicht vorlegt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Ausnahmen gibt es für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude.

Wann brauche ich einen Energieausweis für die Vermietung?

Immer dann, wenn eine Wohnung, ein Haus oder eine andere selbständige Nutzungseinheit vermietet werden soll. § 80 Absatz 3 GModG schreibt für diesen Fall vor, dass ein Energieausweis auszustellen ist, wenn nicht bereits ein gültiger für das Gebäude vorliegt. Ausgestellt wird der Ausweis nach § 79 Absatz 2 für das Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung. In einem Mehrfamilienhaus gilt in aller Regel ein Ausweis für alle Wohnungen.

Für die Vermietung gelten nach § 80 Absatz 5 dieselben Schritte wie beim Verkauf:

Zeitpunkt Was zu tun ist Grundlage
Inserat Pflichtangaben aus dem Ausweis in die Anzeige, wenn ein Ausweis vorliegt § 87 Absatz 1 GModG
Besichtigung Ausweis oder Kopie vorlegen, ein deutlich sichtbarer Aushang genügt § 80 Absatz 4 Satz 1 und 2 mit Absatz 5
Ohne Besichtigung Ausweis oder Kopie unverzüglich vorlegen § 80 Absatz 4 Satz 3 mit Absatz 5
Auf Nachfrage spätestens dann unverzüglich vorlegen § 80 Absatz 4 Satz 4 mit Absatz 5
Nach Vertragsschluss Ausweis oder Kopie an den Mieter übergeben § 80 Absatz 4 Satz 5 mit Absatz 5

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Das hängt vom Haus ab. Der Bedarfsausweis beruht nach § 81 GModG auf einem berechneten Energiebedarf, der Verbrauchsausweis nach § 82 GModG auf dem erfassten Verbrauch, witterungsbereinigt. Nach § 79 Absatz 1 GModG ist beides möglich. Für ältere kleine Wohnhäuser schreibt § 80 Absatz 3 aber den Bedarfsausweis vor.

Die Regel im Einzelnen: Hat ein Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, ist ein Bedarfsausweis auszustellen. Das gilt nicht, wenn das Haus schon bei der Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat oder später mindestens darauf gebracht wurde. Für einen Neubau ist nach § 80 Absatz 1 ohnehin ein Bedarfsausweis auszustellen.

Ihr Haus Welcher Ausweis
Neubau Bedarfsausweis
weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977, ohne Wärmeschutz auf dem Stand von 1977 Bedarfsausweis
fünf und mehr Wohnungen oder jüngeres Baujahr Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

Ausstellen dürfen den Ausweis nur Personen, die nach § 88 GModG dazu berechtigt sind, etwa mit entsprechender Nachweisberechtigung oder einschlägiger Ausbildung. Haben Sie für Ihre Eigentumswohnung keinen Ausweis, fragen Sie die WEG-Verwaltung, denn er gilt für das ganze Haus.

Was muss ins Wohnungsinserat?

Fünf Angaben, wenn bei der Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vorliegt. Das gilt nach § 87 GModG für Anzeigen in kommerziellen Medien, also auch auf Immobilienportalen. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet, der Vermieter oder sein Makler.

  • welcher Ausweis vorliegt, ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis
  • der Kennwert, den der Ausweis für Endenergie nennt
  • womit das Haus laut Ausweis hauptsächlich beheizt wird
  • bei Wohngebäuden das Baujahr, wie es im Ausweis steht
  • bei Wohngebäuden die Effizienzklasse aus dem Ausweis

Wie diese Angaben zusammen mit Fotos und Text ein gutes Inserat ergeben, beschreibt Wohnungsinserat schreiben.

Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?

Dann droht ein Bußgeld. § 108 GModG stuft es als Ordnungswidrigkeit ein, wenn jemand vorsätzlich oder leichtfertig den Ausweis bei der Besichtigung nicht vorlegt, ihn nach Vertragsschluss nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige nicht sicherstellt. Die Geldbuße kann in diesen Fällen bis zu 10.000 Euro betragen.

Ein abgelaufener Ausweis zählt nicht. Prüfen Sie das Ablaufdatum deshalb, bevor das Inserat erscheint, und bestellen Sie rechtzeitig einen neuen, wenn er während der Vermarktung endet.

Aus der Praxis: den Ausweis gegenlesen

Auch wenn der Energieausweis vorliegt, fragen wir Baujahr und Heizungsart zusätzlich einzeln ab. Ausweise enthalten manchmal Fehler oder werden falsch gelesen. Der Eigentümer lädt den Ausweis hoch oder reicht ihn nach.

Ein Punkt verdient dabei Aufmerksamkeit: Fußbodenheizung ist keine Heizungsart, sondern die Art, wie die Wärme in der Wohnung verteilt wird. In unserem Formular trennen wir deshalb den Wärmeerzeuger von der Wärmeverteilung. Für das Inserat zählt der Energieträger, und genau den verlangt § 87.

Was gilt in Hamburg?

In Hamburg lohnt zuerst ein Blick in die Denkmalliste. Für Baudenkmäler gilt die Pflicht zum Energieausweis bei der Vermietung nach § 79 Absatz 4 Satz 2 GModG nicht; als Baudenkmal gilt ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude. Das Denkmalschutzamt veröffentlicht die Liste der Hamburger Denkmäler vollständig und nach Bezirken geordnet. Steht Ihr Haus dort nicht, brauchen Sie den Ausweis.

Für den Mietpreis spielt die Energie ebenfalls eine Rolle. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 beschreibt die ortsübliche Miete ausdrücklich einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung. Was der Ausweis zeigt, ist also nicht nur Pflichtangabe, sondern auch ein Argument bei der Einordnung in die Spanne. Wie der Mietenspiegel aufgebaut ist, erklärt Mietspiegel Hamburg.

Wer kümmert sich um die Angaben?

Wenn Sie es möchten, wir. Sie geben uns den Ausweis, wir gleichen Baujahr und Heizung ab und übernehmen die Pflichtangaben ins Inserat. Welche Unterlagen außer dem Ausweis vor dem Inserat bereitliegen sollten, listet Wohnung vermieten: die Unterlagen auf. Liegt der Ausweis vor, können wir mit Ihrer Wohnung starten: Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 28. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Brauche ich für die Vermietung einen Energieausweis, welchen, und was passiert ohne?

Ja. Wer eine Wohnung vermietet, muss nach § 80 Absatz 3 GModG einen gültigen Energieausweis haben und ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, hängt vor allem von Baujahr und Größe des Hauses ab. Fehlt der Ausweis, kann das als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellung, so § 79 Absatz 3 GModG. Vorher verliert er seine Gültigkeit, wenn das Gebäude so geändert wird, dass nach § 80 Absatz 2 ein neuer Ausweis nötig ist.

Muss der Energieausweis schon ins Wohnungsinserat?

Die Kennwerte ja, wenn bei der Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vorliegt. § 87 GModG verlangt dann fünf Angaben, von der Sorte des Ausweises über den Kennwert bis zur Effizienzklasse. Den Ausweis selbst legen Sie bei der Besichtigung vor.

Braucht ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis für die Vermietung?

Nein. Nach § 79 Absatz 4 Satz 2 GModG gilt die Pflicht aus § 80 Absatz 3 bis 7 nicht für Baudenkmäler. Ob Ihr Haus eines ist, zeigt in Hamburg die Denkmalliste des Denkmalschutzamts.

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