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Recht und Regeln

Mieter kündigt, was tun? Die Schritte für Eigentümer

Veröffentlicht am 1. Oktober 2026 · Aktualisiert am 1. Oktober 2026 · 9 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Wohnhauses in der Flotowstraße in Hamburg Barmbek Süd

Wenn der Mieter kündigt, prüfen Sie zuerst Form und Frist: Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift vorliegen, und sie wirkt, wenn sie bis zum dritten Werktag eines Monats eingeht, zum Ende des übernächsten Monats. Danach bestätigen Sie dem Mieter das Vertragsende, klären die Frage nach einem Nachmieter, bereiten die Nachvermietung vor und vereinbaren Vorabnahme und Rückgabe. Die Frist bis zum Auszug ist die Zeit, in der die Nachvermietung laufen sollte, damit die Wohnung danach nicht leer steht.

Was muss ein Vermieter tun, wenn der Mieter kündigt?

Fünf Dinge, und die Reihenfolge ist wichtig. Zuerst die Kündigung prüfen, dann dem Mieter das Vertragsende bestätigen, anschließend die Nachmieterfrage klären, danach die Nachvermietung planen und zuletzt Rückgabe und Abnahme sauber regeln. Wer die Prüfung überspringt, plant womöglich auf ein Datum hin, das nicht gilt. Wer die Nachvermietung erst nach dem Auszug beginnt, verschenkt die Kündigungsfrist.

Schritt Wann Worauf es ankommt
Kündigung prüfen sofort nach Eingang Schriftform, eigenhändige Unterschrift, Datum des Eingangs
Vertragsende bestätigen in den ersten Tagen Datum schriftlich nennen, Termin für Vorabnahme vorschlagen
Nachmieterfrage klären sobald der Mieter sie stellt Vertrag prüfen, keine Zusage aus Zeitdruck
Nachvermietung vorbereiten in den ersten zwei Wochen Unterlagen, Mietpreis, Inserat, Besichtigungen in Absprache
Vorabnahme einige Wochen vor dem Auszug Bedarf gemeinsam feststellen
Rückgabe und Abnahme am Ende der Mietzeit Protokoll, Zählerstände, Schlüssel, Fotos

Ist die Kündigung des Mieters wirksam?

Nur in schriftlicher Form. § 568 Absatz 1 BGB verlangt für die Kündigung eines Mietverhältnisses die schriftliche Form. Das bedeutet nach § 126 Absatz 1 BGB eine eigenhändige Namensunterschrift auf der Urkunde. Eine einfache E-Mail, eine Nachricht per Messenger oder ein Anruf erfüllen diese Form nicht, auch wenn die Absicht darin eindeutig ist.

Die elektronische Form kann die Schriftform nach § 126 Absatz 3 BGB ersetzen, verlangt aber nach § 126a BGB eine qualifizierte elektronische Signatur. Eine eingescannte Unterschrift im Anhang oder ein Häkchen in einem Signaturdienst ist das in aller Regel nicht. Was die Schriftform im Einzelnen verlangt, steht im Lexikon.

Kommt die Kündigung nur per E-Mail, ist das trotzdem ein wichtiges Signal: Der Mieter will ausziehen. Sagen Sie ihm zügig, dass die Form fehlt, und bitten Sie um ein unterschriebenes Schreiben. Das ist fair, und es verhindert, dass beide Seiten auf unterschiedliche Daten hin planen. Wollen beide einen anderen Termin, bleibt die einvernehmliche Aufhebung des Vertrags, schriftlich und mit Datum.

Wann endet das Mietverhältnis?

Zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats eingeht. So bestimmt es § 573c Absatz 1 Satz 1 BGB. Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren Mietdauer gilt nach Satz 2 nur für die Kündigung durch den Vermieter. Für den Mieter bleibt es bei knapp drei Monaten, und nach Absatz 4 ist eine zu seinem Nachteil abweichende Vereinbarung unwirksam.

Kündigung geht ein Mietverhältnis endet
bis zum dritten Werktag im Januar mit Ablauf des 31. März
nach dem dritten Werktag im Januar, bis zum dritten Werktag im Februar mit Ablauf des 30. April
bis zum dritten Werktag im Juni mit Ablauf des 31. August

Eine Ausnahme kann der Vertrag selbst enthalten. Bei einer Staffelmiete darf der Vertrag das Kündigungsrecht des Mieters nach § 557a Absatz 3 BGB ausschließen, längstens vier Jahre ab dem Abschluss der Staffelvereinbarung. Steht ein solcher Ausschluss im Vertrag, prüfen Sie, bis wann er läuft, bevor Sie das Vertragsende bestätigen.

Muss ich einen Nachmieter akzeptieren?

Eine Vorschrift, die den Mieter durch das Stellen eines Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag entlässt, enthält das Mietrecht des BGB nicht. Maßgeblich sind der Vertrag und die Kündigungsfrist. Enthält Ihr Vertrag keine Nachmieterklausel, endet das Mietverhältnis zum ordentlichen Termin. Ob im Einzelfall etwas anderes gilt, ist eine Frage der Rechtsprechung, die dieser Beitrag nicht behandelt und die sich nur mit anwaltlicher Beratung beantworten lässt.

Bis zum Vertragsende schuldet der Mieter die Miete, auch wenn er früher auszieht. § 537 Absatz 1 Satz 1 BGB stellt klar, dass er nicht dadurch frei wird, dass er aus einem in seiner Person liegenden Grund die Wohnung nicht mehr nutzt. Satz 2 enthält die Kehrseite: Der Vermieter muss sich den Wert ersparter Aufwendungen und die Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung erlangt. Und nach Absatz 2 ist der Mieter nicht zur Miete verpflichtet, solange der Vermieter ihm den Gebrauch nicht gewähren kann, weil er die Wohnung einem Dritten überlassen hat. Doppelte Miete für denselben Zeitraum entsteht dadurch nicht.

Oft ist ein vorgeschlagener Nachmieter trotzdem ein Gewinn für beide Seiten. Dann lohnt es, ihn wie jeden anderen Interessenten zu behandeln:

  • Gleiche Auswahl. Der Vorschlag des Mieters ersetzt keine Prüfung. Er kommt in dieselbe Auswahl wie alle, die sich auf das Inserat melden.
  • Gleiche Datenregeln. Auch für ihn gilt die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz: zum Besichtigungstermin nur Name, Vorname und Anschrift, Angaben wie Beruf, Einkommen oder Zahl der einziehenden Personen erst, wenn er erklärt, die Wohnung anmieten zu wollen, und Nachweise erst, wenn die Entscheidung für ihn gefallen ist.
  • Neuer Vertrag, neue Miete. Ein Nachmieter übernimmt nicht den alten Vertrag, sondern schließt einen neuen, und für den gelten Mietpreisbremse und die aktuellen Vertragsbedingungen.
  • Schriftliche Aufhebung. Einigen Sie sich auf ein früheres Ende, halten Sie das Datum in einer schriftlichen Aufhebungsvereinbarung fest.

Wie plane ich die Nachvermietung?

Vom Tag der Kündigung an. Stehen Unterlagen und Mietpreis in den ersten zwei Wochen, bleibt der größte Teil der Frist für Inserat, Besichtigungen und Auswahl. Die Termine stimmen Sie mit dem bisherigen Mieter ab, der bis zum Auszug in der Wohnung lebt. Welche Wege es gibt, Interessenten zu erreichen, beschreibt Mieter finden in Hamburg. Wie lange die einzelnen Phasen dauern, zeigt Wie lange dauert eine Vermietung?.

Beim Preis kommt in Hamburg die Mietpreisbremse ins Spiel. Für jede Hamburger Wohnung begrenzt sie die Miete im neuen Vertrag nach § 556d Absatz 1 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent; die aktuelle Verordnung trat am 1. Januar 2026 in Kraft und endet mit Ablauf des Jahres 2029. Lag die bisherige Miete darüber, darf nach § 556e Absatz 1 BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Mietminderungen bleiben dabei unberücksichtigt, ebenso Mieterhöhungen, die mit dem bisherigen Mieter im letzten Jahr vor dem Ende des Mietverhältnisses vereinbart wurden.

Ob die Grenze aus dem Mietenspiegel über oder unter der bisherigen Miete liegt, sehen Sie in unserem Mietpreisrechner, bevor das Inserat steht. Jeder Monat, um den sich die Nachvermietung über das Vertragsende hinaus zieht, kostet Sie die volle Miete und die laufenden Nebenkosten, wie Was ein Monat Leerstand wirklich kostet vorrechnet.

Aus der Praxis: Vorabnahme und fehlende Unterlagen

Vor der Rückgabe machen wir mit dem Mieter eine gemeinsame Vorabnahme. Beide Seiten sehen sich die Wohnung an und stellen fest, was tatsächlich zu tun ist. Danach können beide freiwillig einen Ablösebetrag vereinbaren, statt dass der Mieter selbst streicht oder ausbessert. Das erspart Streit über ungeeignete Materialien und schlecht ausgeführte Arbeiten, der sonst erst bei der Abnahme aufkommt, wenn keine Zeit mehr bleibt. Ob eine Pflicht zur Renovierung besteht, beantwortet die Vorabnahme nicht, und dieser Beitrag trifft dazu keine Aussage.

Der zweite Punkt betrifft die Unterlagen für die Nachvermietung. Übernehmen wir eine Wohnung, fehlt am häufigsten, was ein Inserat zuerst braucht: Grundriss und Energieausweis, dazu Angaben über das Haus und das gemeinschaftliche Eigentum und Fotos, die sich verwenden lassen. Bei privaten Eigentümern fehlt nach unserer Erfahrung tendenziell mehr als bei verwalteten Beständen. Wir fragen das deshalb über ein eigenes Formular ab. Beim Energieausweis lohnt der Blick auf das Datum: Er gilt nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre, und liegt bei der Vermietung kein gültiger mehr vor, ist nach § 80 Absatz 3 GModG ein neuer auszustellen. Wer das erst beim Inserat bemerkt, verliert Tage.

Was gilt bei Rückgabe und Abnahme?

Der Mieter muss die Wohnung nach § 546 Absatz 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben. Mit der Rückgabe beginnt eine kurze Frist. Wollen Sie wegen Schäden Ersatz verlangen, haben Sie dafür nach § 548 Absatz 1 BGB sechs Monate, und die Uhr läuft ab dem Tag, an dem Sie die Wohnung zurückbekommen.

Deshalb gehört der Zustand am Tag der Rückgabe in ein Protokoll, mit Zählerständen, Schlüsseln und Fotos, unterschrieben von beiden Seiten. Was hineingehört und wie Übergabe und Abnahme zusammenhängen, beschreibt Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll. Wie mit der Kaution nach dem Auszug umzugehen ist, behandelt Mietkaution: Höhe, Anlage, Rückzahlung.

Eine Kündigung ist auch ein Anlass, zurückzublicken: Warum zieht der Mieter aus, und hätte sich das beeinflussen lassen? Was ein Mieterwechsel insgesamt kostet und was Eigentümer für längere Mietverhältnisse tun können, steht in Fluktuation senken.

Wenn Sie die Nachvermietung nicht neben dem Alltag organisieren möchten, übernehmen wir sie vom Tag der Kündigung an bis zur Übergabe an den neuen Mieter: Letura, Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 1. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Was muss ein Vermieter tun, wenn der Mieter kündigt?

Zuerst prüfen, ob die Kündigung schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift vorliegt und zu welchem Datum sie wirkt. Dann dem Mieter das Vertragsende bestätigen, die Nachvermietung vorbereiten und einen Termin für Vorabnahme und Rückgabe vereinbaren. Nach der Rückgabe laufen für Ersatzansprüche wegen Schäden nur sechs Monate.

Ist eine Kündigung des Mieters per E-Mail wirksam?

Eine einfache E-Mail genügt nicht. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf nach § 568 Absatz 1 BGB der schriftlichen Form, also nach § 126 BGB der eigenhändigen Unterschrift. Die elektronische Form ersetzt sie nur mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach § 126a BGB.

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

Eine Vorschrift, die den Mieter durch das Stellen eines Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag entlässt, enthält das Mietrecht des BGB nicht. Maßgeblich sind der Vertrag und die Kündigungsfrist. Ob im Einzelfall etwas anderes gilt, ist eine Frage der Rechtsprechung, die sich nur mit anwaltlicher Beratung beantworten lässt.

Welche Kündigungsfrist gilt, wenn der Mieter kündigt?

Die Kündigung ist nach § 573c Absatz 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die längeren Fristen nach fünf und acht Jahren gelten nur für den Vermieter. Kürzer wird die Frist nicht, eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wie lange hat der Vermieter nach dem Auszug Zeit, Schäden geltend zu machen?

Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 Absatz 1 BGB in sechs Monaten. Die Frist beginnt, wenn der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Deshalb gehört der Zustand bei der Rückgabe in ein Protokoll.

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