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Mieterauswahl

Das Gespräch mit Mietinteressenten

Veröffentlicht am 27. September 2026 · Aktualisiert am 27. September 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Flotowstraße in Hamburg

Erheben darf man beim Termin selbst wenig: Name, Vorname und Anschrift, bei gefördertem Wohnraum zusätzlich die Frage nach einem Wohnberechtigungsschein. Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen sind in diesem Stadium in aller Regel nicht erforderlich, Nachweise erst recht nicht. Was an ein Merkmal aus dem Benachteiligungsverbot rührt, bleibt durchgehend tabu. Das klingt nach wenig, und genau darin liegt der Punkt: Der Erkenntnisgewinn eines Termins liegt nicht im Formular, sondern im Gespräch.

Warum reicht eine Selbstauskunft nicht?

Weil sie beschreibt, wer jemand ist, und nicht, warum er kommt. Auf dem Papier stehen Beruf, Einkommen, Haushaltsgröße. Nicht darin steht, ob jemand nach Hamburg zieht, weil er hier die nächsten zehn Jahre arbeiten wird, oder ob er eine Übergangslösung sucht, bis etwas Besseres frei wird. Dieser Unterschied entscheidet über die Dauer des Mietverhältnisses, und er steht in keinem Formular.

Für Eigentümer ist das der eigentliche Wert eines Termins. Wer nur Unterlagen vergleicht, vergleicht Momentaufnahmen. Wer fragt, bekommt eine Richtung.

Dazu kommt ein praktischer Effekt. Vieles, was Interessenten wissen wollen, klärt sich im Gespräch sofort, statt zwei Wochen später per E-Mail. Welche Fragen dabei regelmäßig kommen, sammelt Fragen bei der Wohnungsbesichtigung.

Aus der Praxis: Unterlagen zeigen wer, das Gespräch zeigt warum

Früher lief ein Termin bei uns schlicht ab: Wohnung zeigen, Fragen beantworten, der Nächste bitte. Am Ende lagen Unterlagen auf dem Tisch und sonst nichts. Heute erzählen wir zuerst etwas über die Wohnung, dann über uns, und dann fragen wir jeden, ob er etwas über sich erzählen mag.

Was dabei herauskommt, steht in keinem Formular: der Grund für den Umzug, die Vorstellung davon, wie lange man bleiben will, und manchmal die Erkenntnis, dass jemand nur da ist, weil er seit Monaten sucht. Etwa die Hälfte der Fragen, die sonst später als Nachricht ankommen, ist danach schon beantwortet.

Der unterschätzte Teil sind die, die im Gespräch selbst merken, dass es nicht passt, und es aussprechen. Das ist kein verlorener Kandidat, sondern ein gesparter Fehler.

Wo verläuft die rechtliche Grenze?

An zwei Stellen, und beide sind klar. Die erste zieht § 19 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz: Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter und sexuelle Identität sind nie Auswahlkriterium, auch nicht auf Umwegen. Die zweite betrifft den Zeitpunkt. Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz richtet sich jede Erhebung nach der Phase, in der das Verfahren steht.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Zuhören und Erheben. Erzählt jemand von sich aus, dass er einen befristeten Arbeitsvertrag hat, ist das seine Entscheidung. Notiert man es und legt es ab, wird daraus eine Verarbeitung, die einen Zweck braucht.

Deshalb gilt für den Termin eine einfache Regel: erheben, was die Orientierungshilfe für diese Phase vorsieht, zuhören, was darüber hinaus erzählt wird, und festhalten nur, was die Entscheidung tatsächlich braucht.

Welche Angaben gehören in welche Phase?

Beim Termin nur die Angaben zur Identifikation, alles Weitere später. Das Drei-Phasen-Modell der Datenschutzkonferenz knüpft an drei Zeitpunkte an: den Termin selbst, den Moment, in dem jemand erklärt, diese Wohnung tatsächlich mieten zu wollen, und die Wahl des Erstplatzierten. Mit jeder Phase wächst, was erforderlich ist, weil mit jeder Phase der Kreis kleiner wird.

Phase Zulässiger Umfang
A: Besichtigungstermin Name, Vorname und Anschrift, bei gefördertem Wohnraum die Frage nach einem Wohnberechtigungsschein
B: erklärte Mietabsicht Zahl der einziehenden Personen, Beruf und Arbeitgeber, Nettoeinkommen und der für die Miete verfügbare Betrag, Haustiere, laufendes Insolvenzverfahren, Räumungstitel
C: Entscheidung für einen Bewerber Nachweise zum Einkommen und zur Bonität, geschwärzt bis auf das Erforderliche, unmittelbar vor der Unterzeichnung

Wer diese Reihenfolge einhält, sammelt deutlich weniger Daten und hat trotzdem am Ende ein vollständiges Bild. Die Einzelheiten dazu, welche Fragen im Bogen zulässig sind, stehen in Selbstauskunft des Mieters: welche Fragen zulässig sind.

Aus der Praxis: auf dem Papier stimmte alles

Eine kleine Wohnung, gut dreißig Quadratmeter. Mit dem Eigentümer war eine Einzelperson besprochen. Eine der Bewerbungen sah hervorragend aus: Einkommen passend, Bonität einwandfrei, alle Unterlagen beisammen.

Erst im Gespräch kam zur Sprache, wie viele Personen tatsächlich einziehen sollten. Gelogen hatte niemand, die Frage war nur nie gestellt worden. Auffinden konnte das keine Auswertung, denn in den Dokumenten stand es nicht.

Zum Vorschein gebracht haben es eine Frage und ein Termin, bei dem Zeit dafür war. Genau das ist der Unterschied zwischen einer geprüften Bewerbung und einer verstandenen. Wann eine Ablehnung trotz guter Zahlen richtig ist, zeigt Der passendste Mieter, nicht der beste.

Wie fragt man nach einer Ungereimtheit?

Sachlich und mit echtem Interesse an der Antwort. Fällt bei drei Gehaltsnachweisen einer aus der Reihe, ist das beim Durchsehen unsichtbar und beim Abgleich offensichtlich. Ein Anruf von zwei Minuten klärt es meist, häufig steckt eine Überstundenpauschale dahinter. Interessant ist nicht die Abweichung selbst, sondern was die Erklärung über die kommenden Jahre verrät.

Solche Antworten zeigen nämlich, ob ein Einkommen gleichmäßig läuft oder von Sonderzahlungen abhängt. Daran hängt, wie sicher die Miete über Jahre getragen wird. Ohne Nachfrage bleibt beides unbekannt, das Harmlose und das Wichtige.

Die Grenze bleibt dabei dieselbe: gefragt wird nach dem, was für die Tragfähigkeit der Miete erforderlich ist, nicht nach der Lebensgeschichte. Wie sich Zahlungsfähigkeit belastbar prüfen lässt, behandelt Bonitätsprüfung von Mietinteressenten.

Wann ist eine Absage trotz guter Zahlen richtig?

Wenn die Wohnung und der Haushalt nicht zusammenpassen. Ein Haustier, wo der Eigentümer keines wünscht, oder Rauchen in einer Wohnung, in der es nicht vorgesehen ist. Ein Einzugsdatum, das sich nicht einrichten lässt. Oder ein Haushalt, der für die Fläche zu groß ist: viele Personen auf wenigen Quadratmetern nutzen die Wohnung stärker ab, und meist bleibt es eine Zwischenlösung.

Alle diese Gründe haben mit der Wohnung zu tun und nicht mit der Person. Das ist der Prüfstein. Merkmale aus dem Gleichbehandlungsgesetz sind nie ein Kriterium, weder offen noch als Begründung im Hintergrund.

Wer sich unsicher ist, formuliert die Begründung einmal ausgeschrieben. Wenn sie sich ohne Verlegenheit aussprechen lässt, trägt sie. Wenn nicht, war sie keine.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 27. September 2026.

Wie ein Termin vorbereitet sein muss, damit ein solches Gespräch überhaupt entstehen kann, beschreibt Die Besichtigung vorbereiten.

Diese Gespräche führen wir selbst, mit jedem Interessenten: Letura übernimmt Termine und Auswahl, Vermietung starten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Welche Fragen darf man Mietinteressenten bei der Besichtigung stellen?

Erhoben werden dürfen beim Termin nur Name, Vorname und Anschrift, bei gefördertem Wohnraum zusätzlich, ob ein Wohnberechtigungsschein vorliegt. Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen sind nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz in aller Regel nicht erforderlich. Zuhören, was jemand freiwillig erzählt, ist davon zu unterscheiden. Merkmale aus § 19 AGG bleiben in jeder Phase tabu.

Was zeigt ein Gespräch, das Unterlagen nicht zeigen?

Den Grund. Papiere belegen, wer jemand ist und was er verdient. Im Gespräch kommt heraus, warum er umzieht, wie lange er bleiben möchte und ob er sich diese Wohnung vorgestellt hat. Genau daran hängt, ob aus einer Zusage ein langes Mietverhältnis wird.

Muss ein Interessent Fragen beantworten?

Nein, und darauf kommt es auch nicht an. Wer eine Frage nicht beantworten möchte, darf das, ohne dass daraus ein Nachteil folgen soll. Aussagekräftig ist ohnehin nicht die erzwungene Antwort, sondern das, was jemand von sich aus erzählt, wenn er die Gelegenheit dazu bekommt.

Darf man im Gespräch nach dem Einkommen fragen?

Beim Besichtigungstermin in aller Regel nicht. Erst wenn jemand erklärt, die Wohnung anmieten zu wollen, sind das Nettoeinkommen und der für die Miete verfügbare Betrag erforderlich, und dort genügt die Bestätigung, dass eine genannte Betragsgrenze erreicht wird. Nachweise folgen zuletzt, von der Person, für die man sich entschieden hat.

Was notiert man nach einem Gespräch?

Nur das, was für die Entscheidung erforderlich ist, und nichts, was ein Merkmal aus dem Gleichbehandlungsgesetz berührt. Eine Notiz über den gewünschten Einzugstermin ist zulässig, eine Bemerkung über Herkunft, Religion oder Gesundheit nicht. Nach der Entscheidung entfällt der Zweck dieser Notizen.

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