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Ablauf

Haus vermieten: was anders ist als bei einer Wohnung

Veröffentlicht am 28. Oktober 2026 · Aktualisiert am 28. Oktober 2026 · 5 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Eppendorfer Landstraße in Hamburg Eppendorf

Ein Haus vermieten Sie rechtlich fast wie eine Wohnung, praktisch ist mehr zu regeln. Für ein Einfamilien- oder Reihenhaus gilt dasselbe Wohnraummietrecht, in Hamburg auch die Mietpreisbremse, und ein Energieausweis ist ebenso Pflicht. Der Unterschied liegt bei den Aufgaben am Haus: Garten, Heizung, Gehweg und Dach trägt keine Hausgemeinschaft und keine Verwaltung, sondern Sie und Ihr Mieter. Was davon wer übernimmt und welche Kosten der Mieter trägt, muss deshalb im Mietvertrag stehen. Dazu kommt eine Hamburger Besonderheit: Der Mietenspiegel 2025 berücksichtigt keine Mieten aus vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Was ist beim Vermieten eines Hauses anders als bei einer Wohnung?

Vor allem die Verteilung der Aufgaben. In einem Mehrfamilienhaus organisiert der Eigentümer oder die Verwaltung Garten, Treppenhaus und Technik für alle, und die Kosten laufen über die Betriebskosten. Beim Haus gibt es diese Gemeinschaft nicht. Jede Aufgabe muss entweder bei Ihnen bleiben oder ausdrücklich dem Mieter übertragen werden, und das gehört vor dem Inserat geklärt, nicht beim ersten Herbstlaub.

Die Rechtsgrundlagen ändern sich dagegen kaum. Der Mietvertrag über ein Haus ist ein Mietvertrag über Wohnraum, und genau daran knüpft die Mietpreisbremse nach § 556d BGB an. Und das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt in § 80 Absatz 3 einen Energieausweis ausdrücklich auch dann, wenn ein Gebäude vermietet wird.

Welche Aufgaben und Kosten sollten im Vertrag stehen?

Alles, was am Haus regelmäßig anfällt. Ob der Mieter Kosten trägt, entscheidet nach § 556 Absatz 1 BGB der Mietvertrag; welche Kosten als Betriebskosten gelten, zählt § 2 BetrKV auf. Wer eine Arbeit selbst erledigt, ist eine zweite Frage, die Sie getrennt regeln sollten.

Thema Was Sie vor dem Inserat klären Betriebskosten nach § 2 BetrKV
Garten wer mäht, schneidet, Laub entfernt; ob der Mieter umgestalten darf Nummer 10, Gartenpflege
Heizung und Warmwasser wer Wartung beauftragt, wer Brennstoff bestellt Nummern 4 bis 6
Schornstein Termine des Schornsteinfegers, Zugang Nummer 12, Kehrgebühren
Müll und Straßenreinigung wer die Tonnen bereitstellt, wer die Gebühren trägt Nummer 8
Gehweg und Zufahrt wer reinigt und bei Schnee räumt im Vertrag ausdrücklich regeln
Versicherung und Grundsteuer laufen weiter über Sie, Umlage nur, wenn vereinbart Nummern 13 und 1

Gerade beim Haus stellt sich außerdem die Frage, ob der Mieter Versorger wie Strom oder Gas selbst beauftragt oder ob die Kosten über Sie laufen. Beides ist möglich, es muss nur eindeutig im Vertrag stehen, damit die erste Abrechnung keine Überraschung wird. Wie eine Betriebskostenabrechnung aufgebaut ist, erklärt Umlagefähige Nebenkosten: Abrechnung für Vermieter.

Was gilt, wenn Sie selbst im Haus wohnen?

Dann kann ein Sonderrecht gelten. Bewohnen Sie selbst ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen und vermieten die andere, dürfen Sie nach § 573a BGB auch ohne berechtigtes Interesse kündigen; die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate, und das Kündigungsschreiben muss angeben, dass es sich auf diese Vorschrift stützt. Für das vermietete Einfamilienhaus, in dem Sie nicht wohnen, gilt das nicht.

Aus der Praxis: mehr zu klären, gleicher Ablauf

Unser Fokus liegt auf Wohnungen, dazu Mehrfamilienhäuser und ganze Bestände. Einfamilien- und Reihenhäuser vermieten wir ebenfalls. Der Ablauf ist ähnlich, die Häuser liegen meist im höheren Preissegment, und es ist mehr zu klären, etwa die Gartenpflege und die Pflege des Hauses insgesamt.

Für Gärten, die ein Mieter allein nutzt, gilt bei uns eine feste Aufteilung. Den Schnitt von Hecken und Gehölzen erledigt ein Fachbetrieb, um das Laufende kümmert sich der Mieter selbst, und umgestalten darf er nur mit Zustimmung. Halten Sie eine solche Aufteilung ausdrücklich im Vertrag fest, damit beide Seiten wissen, wer im Frühjahr die Hecke schneidet und wer den Rasen mäht. Mehr zur Pflege und Gestaltung steht in Garten zur Mietwohnung.

Was gilt in Hamburg?

In Hamburg passt der Mietenspiegel für Häuser nicht. Bei der Berechnung des Hamburger Mietenspiegels 2025 wurden keine Mieten für Wohnungen in vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern berücksichtigt, auch nicht in der Form von Reihenhäusern. Die Tabelle bildet Ihr Haus also nicht ab.

Die Mietpreisbremse gilt trotzdem. Der Senat hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet bis Ende 2029 erlassen, und § 556d BGB knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete an, nicht an den Mietenspiegel. Wie hoch diese Vergleichsmiete für ein Haus ist, lässt sich nicht einfach aus einem Tabellenfeld ablesen. Planen Sie dafür Zeit ein, bevor der Preis im Inserat steht, und holen Sie sich im Zweifel Rat.

Wer übernimmt die Vermietung eines Hauses?

Wenn Sie es möchten, wir. Wir klären mit Ihnen vor dem Inserat, wer welche Aufgabe am Haus übernimmt, nehmen die Aufteilung in den Vertrag auf und suchen einen Mieter, der dazu passt. Wie wir mit privaten Eigentümern arbeiten, beschreibt Wohnung privat vermieten. Für ein erstes Gespräch über Ihr Haus genügt eine kurze Nachricht: Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 28. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Was ist beim Vermieten eines Hauses anders als bei einer Wohnung?

Rechtlich wenig, praktisch einiges. Für ein vermietetes Haus gilt dasselbe Wohnraummietrecht wie für eine Wohnung, auch die Mietpreisbremse und die Pflicht zum Energieausweis. Anders ist, dass Aufgaben wie Gartenpflege, Heizung oder Gehweg nicht von einer Hausgemeinschaft getragen werden, sondern zwischen Ihnen und dem Mieter aufgeteilt werden müssen.

Kann ich die Gartenpflege beim vermieteten Haus auf den Mieter umlegen?

Die Kosten der Gartenpflege sind nach § 2 Nummer 10 BetrKV Betriebskosten und damit umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vereinbart. Wer welche Arbeiten im Garten selbst übernimmt, sollte zusätzlich ausdrücklich im Vertrag stehen.

Gilt der Hamburger Mietenspiegel für ein Einfamilienhaus?

Nicht unmittelbar. Bei der Berechnung des Hamburger Mietenspiegels 2025 wurden Mieten in vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern, auch Reihenhäusern, nicht berücksichtigt. Die Mietpreisbremse gilt für ein Haus trotzdem, denn sie knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete an.

Brauche ich für ein vermietetes Haus einen Energieausweis?

Ja. § 80 Absatz 3 GModG verlangt ihn, wenn ein Gebäude vermietet werden soll und noch kein gültiger Ausweis vorliegt. Für viele ältere Häuser mit weniger als fünf Wohnungen schreibt das Gesetz dabei einen Bedarfsausweis vor.

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