Einfach weitermachen nach dem BGH Urteil? Warum das für Hausverwaltungen keine gute Idee ist

Nach dem BGH Urteil einfach weiterzumachen ist für Hausverwaltungen keine gute Idee, auch nicht bei langjährigen Kunden. Seit dem 21. Mai 2026 steht fest, dass einer Verwaltung für die Vermittlung von Mietern in Wohnungen, die sie selbst verwaltet, keine Provision zusteht, weder vom Mieter noch vom Eigentümer (I ZR 224/25). Wer trotzdem so weiter abrechnet, setzt darauf, dass das Vertrauen der Eigentümer trägt. Doch Vertrauen hängt an Personen, Ansprüche nicht.

Warum machen viele Verwaltungen erst einmal weiter?

Weil sie ihre Kunden kennen. „Wir machen erst mal weiter wie bisher, unsere Kunden kennen uns“ ist nach dem Urteil ein häufiger Satz, und er hat einen wahren Kern. Viele Hamburger Verwaltungen betreuen ihre Eigentümer seit vielen Jahren. Diese gewachsenen Beziehungen sind eine echte Stärke, im Alltag oft wichtiger als jede Vertragsklausel.

Das Muster, das sich derzeit häufig zeigt, ist trotzdem riskant. Verwaltungen rechnen die Vermietung weiter ab wie bisher, verlassen sich darauf, dass ihre Eigentümer das Modell kennen und akzeptiert haben, ohne sie über das Urteil aufzuklären, und suchen parallel nach Gebührenmodellen als Ersatz für die Provision.

Die Rechtslage ist dabei eindeutig, soweit das Urteil reicht. Wer eine Wohnung verwaltet, kann ihre Vermittlung nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG (im Urteil: WoVermittG) nicht mehr vergütet bekommen. Gebühren als Ersatz tragen ein rechtliches Risiko, machen Arbeit und lassen sich nur mit einem Nachtrag zu jedem einzelnen Verwaltervertrag einführen. Das Weitermachen stützt sich damit allein auf die Beziehung.

Was hat das mit Haltung zu tun?

Viel. Nach dem Leitbild des Ehrbaren Kaufmanns führt man Geschäfte so, dass man sie jedem Beteiligten offen erklären kann. Eigentümer erfahren früher oder später von dem Urteil, aus der Presse, vom Steuerberater, von einem anderen Anbieter. In diesem Moment zählt für sie weniger die einzelne Zahlung als das Schweigen: Die Verwaltung wusste es und hat nichts gesagt.

„Unsere Kunden kennen uns“ wird dann zu einer Frage, die sich der Eigentümer stellt: Kenne ich meine Verwaltung wirklich? Und das Gespräch bleibt selten bei ihm. Hamburg ist in vielen Teilen ein Markt, der über Empfehlungen läuft. Beiräte, Miteigentümer, finanzierende Banken und Geschäftspartner hören davon, und ein Ruf, der über Jahrzehnte gewachsen ist, leidet schneller, als er entstanden ist.

Was passiert, wenn sich beim Eigentümer etwas ändert?

Dann schauen neue Menschen auf alte Verträge. Der Satz „unsere Kunden kennen uns“ gilt für die Person, mit der die Verwaltung seit Jahren spricht. Er gilt nicht für die, die morgen an ihre Stelle tritt. Und der Wechsel kommt oft nicht angekündigt, sondern durch Lebensumstände, die niemand plant: einen Todesfall, eine Schenkung, eine Betreuung oder einen Verkauf.

Typische Anlässe, bei denen neue Personen Verträge und Zahlungen prüfen:

• Erbfall. Erben sichten das Vermögen und die Verträge, die dazu gehören. Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen nach § 1922 Absatz 1 BGB als Ganzes auf die Erben über, und dazu gehören auch Ansprüche.
• Schenkung an Kinder oder Ehepartner. Die neuen Eigentümer kennen die Verwaltung oft nur vom Namen.
• Testamentsvollstrecker, Vermögensverwalter oder Betreuer. Sie handeln im Interesse anderer und prüfen deshalb besonders sorgfältig.
• Verkauf des Objekts. Käufer und ihre Berater lesen die bestehenden Verträge, bevor sie entscheiden, ob sie die Verwaltung behalten.
• Neuer Steuerberater. Er sieht die Abrechnungen mit frischem Blick und ohne Rücksicht auf eine gewachsene Beziehung.
• Wettbewerber in der Akquise. Wer ein Mandat gewinnen will, spricht das Urteil im Erstgespräch an.

Allen diesen Personen ist gemeinsam, dass sie neu prüfen, ohne persönliche Bindung. Für die Verwaltung ist das ein Risiko, das sich nicht steuern lässt. Nach dem Urteil kann eine gezahlte Provision für die Vermittlung verwalteter Wohnungen als Leistung ohne Rechtsgrund zurückverlangt werden (Rn. 7 und 8), und ein solcher Anspruch hängt nicht an der Beziehung zwischen Verwaltung und Eigentümer. Genau deshalb ist das Weitermachen ein Grund zum Umstellen, nicht zum Abwarten.

Was ist das eigentliche Problem?

Die Vermischung von Vermietung und Verwaltung. Der Bundesgerichtshof bestreitet nicht, dass eine Verwaltung für den Eigentümer gute Arbeit bei der Vermietung leistet (Rn. 25). Das Gesetz will aber Vermittlung und Verwaltung getrennt halten, damit dem Mieter weder unmittelbar noch mittelbar eine zusätzliche Provision aufgebürdet wird (Rn. 26). Solange beides in einer Hand liegt und vergütet wird, bleibt das Problem bestehen.

Die Lösung liegt deshalb nicht in einem neuen Namen für die alte Provision, sondern in einer klaren Trennung. Eine Verwaltung kann die Vermietung selbst weiterführen und auf die Vergütung der Vermittlung verzichten, oder sie gibt die Vermietung ab und bleibt Ansprechpartnerin für Eigentümer und Mieter.

• Welche Wege es gibt und wie sie sich in Aufwand, Ertrag und Risiko unterscheiden, zeigt Vermietung nach dem BGH Urteil: welche Wege Verwaltern bleiben.
• Was die eigene Vermietung intern kostet, zeigt die Beispielrechnung zu den Kosten einer Neuvermietung.
• Wie eine Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Dienstleister aussieht, beschreibt Vermietungsdienstleister für Hausverwaltungen: wann er passt.

Wie sieht das Umstellen konkret aus?

Nüchtern und in wenigen Schritten. Umstellen heißt nicht, die Beziehung zu den Eigentümern in Frage zu stellen, sondern die Vermietung so zu organisieren, dass sie zum Urteil passt. „Unsere Kunden kennen uns“ bleibt dabei richtig, es wird nur nicht mehr als Begründung für ein Modell gebraucht, das nicht mehr trägt. Vier Schritte helfen, die Entscheidung geordnet zu treffen.

1. Für künftige Vermietungen verwalteter Wohnungen keine Provision mehr berechnen. Das ist die unmittelbare Folge des Urteils und der einfachste Teil.
2. Den eigenen Aufwand ehrlich rechnen. Wie viele Neuvermietungen fallen im Jahr an, und wie viele Stunden stecken darin? Erst mit dieser Zahl lässt sich entscheiden, ob die Vermietung im Haus bleiben soll.
3. Eine Entscheidung treffen. Selbst weitermachen ohne Vergütung der Vermittlung oder die Vermietung an einen spezialisierten Dienstleister abgeben, der nicht verwaltet und der Verwaltung den Kontakt zum Eigentümer lässt.
4. Bestehende Verträge prüfen lassen. Wie mit den Vereinbarungen in laufenden Verwalterverträgen umzugehen ist, gehört in eine rechtliche Beratung, nicht in einen Artikel.

Wer diese Schritte geht, hat eine Antwort, wenn ein Eigentümer, ein Erbe oder ein neuer Berater nach der Vermietung fragt. Und diese Antwort beschreibt dann, wie die Verwaltung heute arbeitet.

Seriös bleiben: umstellen statt abwarten

„Wir machen erst mal weiter wie bisher, unsere Kunden kennen uns“ beschreibt eine Beziehung, keine Strategie. Die Beziehung ist wertvoll, und gerade deshalb lohnt es sich, sie nicht auf eine Vereinbarung zu stützen, die der Bundesgerichtshof für unwirksam hält. Seriös bleiben heißt jetzt, die Vermietung neu aufzustellen, bevor andere die Frage stellen. Der Blick geht dabei nach vorn: auf eine Vermietung, die zum Urteil passt, und auf eine Verwaltung, die sich auf ihr Kerngeschäft konzentriert.

Sie möchten Ihre Vermietung neu aufstellen? Wir nehmen uns gern Zeit für ein Gespräch: Letura, Vermietung starten.

Quellen

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Mai 2026, I ZR 224/25, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/I_ZS/2025/I_ZR_224-25.pdf?__blob=publicationFile&v=1, Stand Mai 2026
• § 2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/__2.html, Stand September 2026
• § 1922 BGB, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html, Stand September 2026

Randnummern beziehen sich auf das Urteil I ZR 224/25. Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 30. September 2026.