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Kosten und Anbieter

Mietausfallversicherung: was Vermieter absichern können

Veröffentlicht am 31. Oktober 2026 · Aktualisiert am 31. Oktober 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Neubaus am Kranichweg in Hamburg

Eine Mietausfallversicherung soll Einnahmen ersetzen, die ausfallen, aber was genau sie ersetzt, steht nicht im Gesetz, sondern allein in den Bedingungen des jeweiligen Vertrags. Gesetzlich benannt sind dagegen die Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes: Die Betriebskostenverordnung führt sie unter den Kosten auf, die ein Mietvertrag auf den Mieter umlegen kann. Dieser Beitrag ordnet ein, welche Policen für Vermieter in Frage kommen, was die Kaution leistet und welche Fragen vor einem Abschluss zu klären sind.

Welche Versicherungen gibt es für Vermieter?

Drei Gruppen, mit unterschiedlich belegter Grundlage. Für Gebäudeschäden und Haftung nennt § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Alles darüber hinaus, etwa der Ausfall der Miete, regelt der einzelne Versicherungsvertrag.

Absicherung Wogegen Wo die Regeln stehen
Gebäudeversicherung Feuer, Sturm, Wasser, sonstige Elementarschäden § 2 Nr. 13 BetrKV nennt sie; Umfang im Vertrag
Glasversicherung Glasschäden § 2 Nr. 13 BetrKV; Umfang im Vertrag
Haftpflicht für Gebäude, Öltank, Aufzug Schäden Dritter durch das Gebäude und seine Anlagen § 2 Nr. 13 BetrKV; Umfang im Vertrag
Mietausfall ausbleibende Mietzahlungen oder Leerstand nach den Bedingungen allein die Versicherungsbedingungen
Rechtsschutz für Vermieter Kosten von Streitigkeiten allein die Versicherungsbedingungen

Wer zahlt die Gebäudeversicherung?

Zunächst der Eigentümer, und der Mieter nur, wenn der Vertrag es vorsieht. § 556 Absatz 1 BGB erlaubt es, zu vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt, und definiert sie als Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen. Die Aufstellung dazu liefert die Betriebskostenverordnung. Vorauszahlungen dürfen nach Absatz 2 nur in angemessener Höhe vereinbart werden, und über sie ist nach Absatz 3 jährlich abzurechnen.

Wie sich die Vorauszahlung festlegen und anpassen lässt, behandelt Nebenkostenvorauszahlung: Höhe festlegen und anpassen.

Was deckt die Kaution ab?

Weniger, als viele Eigentümer annehmen. § 551 Absatz 1 BGB begrenzt die Mietsicherheit auf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete, ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Der Mieter darf sie nach Absatz 2 in drei gleichen Raten zahlen, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Sie ist zugleich die Sicherheit für Schäden, sodass sie nicht zweimal verfügbar ist.

Was hat ein Ausfall mit der Warmmiete zu tun?

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen, kein Marktwert: Eine Wohnung hat 1.100 Euro Nettokaltmiete und 260 Euro Betriebskostenvorauszahlung, die Warmmiete liegt also bei 1.360 Euro. Steht sie zwei Monate leer oder fällt die Miete zwei Monate aus, fehlen dem Eigentümer 2.200 Euro Nettokaltmiete. Ein Teil der Betriebskosten läuft in dieser Zeit weiter, und ohne Mieter trägt ihn der Eigentümer. Vereinfacht rechnen wir mit der vollen Vorauszahlung: weitere 520 Euro. Die Lücke beträgt dann 2.720 Euro.

Posten Betrag
Nettokaltmiete, zwei Monate 2.200 Euro
Betriebskostenvorauszahlung, zwei Monate 520 Euro
Lücke insgesamt 2.720 Euro
Höchste zulässige Kaution (drei Nettokaltmieten) 3.300 Euro

Daran lässt sich ablesen, was eine Police klären muss: ob sie die Nettokaltmiete ersetzt oder die Warmmiete, und ab wann. Das entscheidet über den Wert des Vertrags, nicht die Prämie allein. Und die Kaution, die auf dem Papier mehr als die Lücke deckt, steht vorrangig für Schäden bereit.

Welche Fragen sollte eine Mietausfallpolice beantworten?

Fünf, bevor Sie unterschreiben:

  1. Was gilt als Ausfall? Zahlungsverzug, Leerstand nach einem Schaden, Leerstand nach Kündigung oder mehrere dieser Fälle?
  2. Was wird ersetzt? Nettokaltmiete, Warmmiete oder nur ein Teil?
  3. Ab wann und wie lange? Gibt es eine Karenzzeit und eine Höchstdauer?
  4. Welche Ausschlüsse gelten? Die Bedingungen nennen die Fälle, in denen der Versicherer nicht zahlt.
  5. Welche Pflichten haben Sie? Anzeigefristen, Nachweise, Mahnungen.

Wer die Bedingungen nicht versteht, lässt sie sich vom Versicherer oder einem Versicherungsmakler erklären, bevor er unterschreibt. Eine Aussage zu einzelnen Tarifen treffen wir nicht.

Aus der Praxis: ein Schaden, erst melden, dann regulieren

Bei einem Schaden am Gebäude, etwa Graffiti an der Fassade, gehen die Fotos sofort an den Versicherungsmakler, verbunden mit der Bitte um Eingangsbestätigung und um Auskunft zum weiteren Vorgehen. Danach holen wir einen Kostenvoranschlag ein und reichen ihn nach, denn reguliert werden kann erst auf dieser Grundlage. Die Reihenfolge ist der Kern: zuerst melden und belegen, dann beziffern.

Von den Mietern erwartet unser Vertrag bei hochwertiger Ausstattung und zentraler Schließanlage zwei Policen als ausdrückliche Empfehlung: eine private Haftpflicht, die Schäden an der Mietsache und fremde Schlüssel einschließt, und eine Hausrat. Geht ein Schlüssel zur Schließanlage verloren, steigen die Kosten schnell. Letura vermietet ausschließlich und verwaltet nicht, der Ablauf bei Gebäudeschäden stammt aus unserer Erfahrung in der Hausverwaltung.

Was gilt in Hamburg?

Hier wirkt ein Ausfall besonders, weil sich ein Verlust nicht über die nächste Miete ausgleichen lässt. Bei einer Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse die Miete nach § 556d Absatz 1 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent, und in Hamburg gilt die Verordnung laut Behörde im ganzen Stadtgebiet bis Ende 2029. Was für die Wohnung zulässig ist, zeigt Mietpreisbremse in Hamburg. Was Leerstand kostet, rechnet Leerstand: was er Vermieter kostet durch.

Wie lässt sich der Ausfall von vornherein begrenzen?

Über die Auswahl, denn sie entscheidet, ob die Miete über Jahre fließt. Welche Nachweise tragen und worauf wir in der Bewerbung schauen, steht in Mietausfall vermeiden und in Mieterauswahl: nach welchen Kriterien Eigentümer entscheiden. Wenn Sie die Auswahl und die Vorbereitung nicht selbst tragen wollen, beschreibt Wohnung privat vermieten, was wir übernehmen. Ein erstes Gespräch beginnt über Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 31. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Braucht ein Vermieter eine Rechtsschutzversicherung?

Das ist eine Entscheidung des Eigentümers, die das Mietrecht nicht für ihn trifft. Welche Streitigkeiten eine Police erfasst, ob Räumungsklagen oder Mietrückstände dazugehören und ab wann sie greift, steht allein in den Versicherungsbedingungen. Wer abschließen will, liest sie vor der Unterschrift und klärt Wartezeiten und Ausschlüsse.

Was ist eine Mietausfallversicherung?

Eine Police, die nach den Bedingungen des einzelnen Vertrags ausgefallene Mieteinnahmen ersetzen soll. Was ein Vertrag als Mietausfall versteht, in welchen Fällen er zahlt, wie lange und in welcher Höhe, ist je Anbieter und Tarif verschieden und steht allein in den Versicherungsbedingungen. Wir stützen uns hier auf keine gesetzliche Definition.

Welche Versicherungen braucht ein Vermieter?

Das Gesetz nennt in der Betriebskostenverordnung die Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes: Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, Glas, dazu die Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug. Ob Sie weitere Policen wie eine Mietausfallversicherung oder einen Rechtsschutz abschließen, hängt von Objekt, Risiko und Budget ab.

Kann ich die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag es vereinbart. Nach § 556 Absatz 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt, und § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung nennt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung ausdrücklich. Ohne Vereinbarung im Vertrag trägt sie der Vermieter.

Wie weit schützt die Kaution bei Mietausfall?

Begrenzt. Nach § 551 Absatz 1 BGB darf sie höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschalen oder Vorauszahlungen betragen, und sie dient zugleich als Sicherheit für Schäden. Ein längerer Ausfall oder Leerstand wird damit nicht abgedeckt.

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