Was kostet die Vermietung einer Wohnung?

Seit dem Bestellerprinzip zahlt den Makler, wer ihn beauftragt: bei der Vermietung einer Wohnung also in aller Regel der Eigentümer. In Hamburg sind bei klassischen Maklern üblicherweise zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer üblich, erfolgsbasierte Modelle liegen darunter. Die eigentliche Rechnung ist damit aber noch nicht aufgemacht, denn die Provision ist selten der größte Posten. Dieser Beitrag stellt alle Kosten einer Vermietung nebeneinander, auch die, die in keiner Rechnung auftauchen.

Wer zahlt seit dem Bestellerprinzip?

Vor 2015 war es üblich, dass der Mieter die Courtage trug, obwohl der Eigentümer den Makler beauftragt hatte. Das Bestellerprinzip hat diese Reihenfolge korrigiert: Zahlen muss, wer bestellt. Bei der Wohnungsvermietung ist das der Eigentümer, weil er den Auftrag erteilt.

Eine Ausnahme gibt es theoretisch, praktisch spielt sie kaum eine Rolle: Beauftragt ein Wohnungssuchender einen Makler ausdrücklich damit, für ihn eine Wohnung zu suchen, und wird der Makler daraufhin erst für diese Wohnung tätig, kann der Suchende zahlungspflichtig werden. Bei einer Wohnung, die ohnehin inseriert wird, greift das nicht.

Für Eigentümer heißt das: Die Courtage ist ein Kostenpunkt der eigenen Kalkulation und keine Größe, die sich weiterreichen lässt.

Auch der Versuch, die Kosten indirekt auf den Mieter umzulegen, trägt nicht. Unzulässig ist es, die Courtage als Ablöse für Einbauten zu verkleiden oder sie über eine überhöhte Miete hereinzuholen, denn in weiten Teilen Hamburgs begrenzt die Mietpreisbremse ohnehin die zulässige Neuvertragsmiete. Wie diese Begrenzung im Einzelnen wirkt, steht im Beitrag Mietpreisbremse in Hamburg.

Was kostet ein klassischer Makler?

In Hamburg sind zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer der übliche Rahmen. Bei einer Nettokaltmiete von 1.200 Euro entspricht das 2.400 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Courtage ist eine Erfolgsvergütung: Sie wird mit dem Zustandekommen des Mietvertrags fällig, nicht mit der Beauftragung.

Dafür erhalten Sie den kompletten Ablauf: Aufnahme, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Prüfung der Unterlagen, Begleitung bis zur Übergabe. Der Preis ist unabhängig davon, wie viele Bewerbungen tatsächlich geprüft wurden. Genau das ist der Punkt, an dem sich Angebote unterscheiden, obwohl der Preis gleich aussieht.

Üblich, aber nicht selbstverständlich ist außerdem, dass die Courtage auch dann in voller Höhe anfällt, wenn die Vermietung besonders leicht war. Bei einer gefragten Wohnung in guter Lage kann der Aufwand deutlich unter dem liegen, was bei einer schwer vermietbaren Einheit nötig wäre. Das ist der Preis einer Pauschale und für beide Seiten kalkulierbar. Prüfen sollten Sie dennoch, welche Leistungen ausdrücklich zugesagt sind, damit die Pauschale nicht nur das Inserat abdeckt.

Was kosten erfolgsbasierte Modelle?

Neben der klassischen Courtage haben sich Modelle mit festem Paketpreis etabliert. Der Preis steht vorab fest, ist unabhängig von der Miethöhe oder an eine Nettokaltmiete gekoppelt und wird ebenfalls erst mit dem Vertragsabschluss fällig.

Letura arbeitet mit einer Nettokaltmiete, erfolgsbasiert, zahlbar erst wenn vermietet ist. Der Leistungsumfang ist derselbe wie beim klassischen Weg: Aufnahme, Vermarktung, vollständige Auswertung aller Bewerbungen, Besichtigungen, Vertrag und Übergabe.

Modell	Höhe	Fällig	Enthalten
Klassischer Makler	Rund zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer	Bei Vertragsabschluss	Kompletter Ablauf, Umfang der Prüfung unterschiedlich
Erfolgsbasiertes Paket	Eine Nettokaltmiete, bei Letura	Erst wenn vermietet ist	Kompletter Ablauf, jede Bewerbung vollständig geprüft
Selbst vermieten	Keine Courtage	Entfällt	Nichts, der gesamte Aufwand bleibt bei Ihnen

Welche Kosten entstehen unabhängig vom Weg?

Diese Posten fallen an, egal ob Sie selbst vermieten oder beauftragen. Wer nur Courtage gegen null rechnet, übersieht sie regelmäßig.

• Energieausweis, falls keiner vorliegt oder der vorhandene abgelaufen ist. Er ist Pflichtangabe im Inserat.
• Fotos und Exposé, entweder als eigene Arbeitszeit oder als Auftrag.
• Kleine Instandsetzungen vor dem Inserat, etwa Malerarbeiten oder ein defekter Rollladen. Vor der Vermarktung sind sie planbar, nach der Zusage werden sie zum Terminproblem.
• Unterlagen, etwa eine aktuelle Wohnflächenberechnung, wenn die alte nicht auffindbar ist.
• Bonitätsprüfung, in der Regel durch die Interessenten selbst beigebracht.

Aus der Praxis: der Posten, der alle anderen übersteigt

Der teuerste Faktor einer Vermietung steht in keiner Rechnung: der Leerstand. Jeder Monat ohne Mieter kostet eine volle Miete, und diese Kosten entstehen unabhängig davon, ob Sie einen Dienstleister bezahlen.

Die Größenordnung macht den Vergleich eindeutig. Vom Auftrag bis zum unterschriftsreifen Vertrag vergehen bei geordnetem Ablauf 7 bis 15 Tage, im Schnitt etwa 12. Zieht sich dieselbe Vermietung in Eigenregie über zwei zusätzliche Monate, kostet das zwei volle Mieten. Bei einer Nettokaltmiete von 1.200 Euro sind das 2.400 Euro, also genau die Größenordnung einer klassischen Courtage, ohne dass dafür irgendeine Leistung erbracht worden wäre.

Das ist kein Argument gegen das Selbstvermieten. Es ist ein Argument dafür, die Zeit ehrlich in die Rechnung aufzunehmen und nicht nur die Courtage.

Aus der Praxis: was eine schwache Auswahl später kostet

Der zweite unsichtbare Posten entsteht nach dem Einzug. Ein Mieter, der nicht zahlt, kostet nicht eine Miete, sondern über Monate: die ausbleibenden Zahlungen, den Aufwand für Mahnungen, im schlechtesten Fall eine gerichtliche Auseinandersetzung und anschließend erneut Leerstand samt Neuvermietung.

Deshalb ist der Preis einer Vermietung nicht von der Qualität der Auswahl zu trennen. Bei einer gefragten Wohnung im Bestand gehen über 500 Anfragen ein, von denen 9 eine vollständige Bewerbung einreichen. Ob diese 9 tatsächlich verglichen wurden oder ob bei der ersten passenden Bewerbung abgebrochen wurde, sieht man der Rechnung nicht an. Man merkt es erst Jahre später.

Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung, was mit Bewerbung Nummer 300 passiert. Die Antwort sagt mehr über den Preis aus als die Zahl auf dem Angebot.

Wie sieht die Rechnung für eine konkrete Wohnung aus?

Ein Beispiel macht die Verhältnisse deutlich. Angenommen, eine Zweizimmerwohnung im Bestand wird für 1.200 Euro nettokalt vermietet. Dann stehen sich diese Größen gegenüber:

Posten	Klassischer Makler	Erfolgsbasiert, eine Nettokaltmiete	Selbst vermieten
Vergütung	2.400 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer	1.200 Euro	0 Euro
Energieausweis, Fotos, Exposé	meist enthalten	meist enthalten	trägt der Eigentümer
Eigener Zeitaufwand	gering	gering	hoch, über Wochen verteilt
Leerstand bei zwei Monaten Verzögerung	2.400 Euro	2.400 Euro	2.400 Euro

Die letzte Zeile ist die wichtigste. Sie zeigt, dass der Zeitfaktor dieselbe Größenordnung erreicht wie die Vergütung und dass er bei jedem Weg anfällt. Wer selbst vermietet und dafür zwei Monate länger braucht, hat die eingesparte Courtage vollständig wieder ausgegeben, ohne dass jemand dafür gearbeitet hätte.

Umgekehrt gilt: Ein Dienstleister rechnet sich nicht automatisch, sondern dann, wenn er tatsächlich schneller und sorgfältiger ist als Sie selbst. Danach sollte er ausgewählt werden, nicht nach dem Preisschild allein.

Warum ist der Preis allein kein Qualitätsmerkmal?

Zwei Angebote mit identischem Preis können vollkommen unterschiedliche Leistungen enthalten. Der sichtbare Teil, also Fotos, Inserat und Besichtigungstermine, ist bei fast allen Anbietern vergleichbar. Der unsichtbare Teil ist es nicht.

Der unsichtbare Teil ist die Prüfung. Ob 30 oder 500 Bewerbungen tatsächlich gesichtet wurden, ob Selbstauskunft und Einkommensnachweise gegeneinander abgeglichen wurden, ob Unstimmigkeiten aufgefallen sind: Das taucht in keinem Angebot auf und lässt sich hinterher kaum rekonstruieren. Genau dieser Teil entscheidet aber darüber, ob die Vermietung in zwei Jahren immer noch als gute Entscheidung dasteht.

Ein zweiter unsichtbarer Teil ist die Vertragsqualität. Ein Mietvertrag, der den Standardfall abdeckt, ist schnell erstellt. Ein Vertrag, der die Besonderheiten der Wohnung berücksichtigt, braucht Anlagen: eine Indexmiete mit beidseitigem Kündigungsausschluss von höchstens vier Jahren, Pflegehinweise für besondere Oberflächen oder bauphysikalische Vorgaben nach einer Sanierung. Solche Anlagen kosten keine Extragebühr, sie setzen nur voraus, dass jemand die Wohnung wirklich angesehen hat.

Was ändert sich bei mehreren Wohnungen?

Bei Hausverwaltungen, Projektentwicklern und Bestandshaltern verschiebt sich die Kostenfrage. Die Vergütung pro Einheit bleibt vergleichbar, aber zwei andere Posten gewinnen an Gewicht.

Der erste ist die Gleichzeitigkeit. Zehn parallele Vermietungen sind nicht zehnmal eine Vermietung, sondern ein Koordinationsproblem. Jede Wohnung steht in einer anderen Phase, und ohne einheitliche Erfassung entstehen genau die Wartezeiten, die Leerstand erzeugen. Der Preisunterschied zwischen zwei Anbietern fällt hier weniger ins Gewicht als die Frage, ob der Ablauf auch bei zehn gleichzeitigen Vorgängen belastbar bleibt.

Der zweite ist die Fluktuation. Wer über Jahre vermietet, zahlt die Vermietungskosten bei jedem Mieterwechsel erneut. Eine sorgfältige Auswahl, die zu längeren Mietverhältnissen führt, senkt damit nicht nur den laufenden Aufwand, sondern auch die Summe der Vermietungskosten über die Haltedauer. Das ist der Grund, warum sich die vollständige Prüfung aller Bewerbungen bei größeren Beständen deutlicher rechnet als bei der einzelnen Wohnung.

Kaution, Nebenkosten, Steuern: was noch dazugehört

Die Kaution ist kein Kostenpunkt für Sie, sondern eine Sicherheit, die Sie treuhänderisch verwalten. Sie beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und muss getrennt vom eigenen Vermögen und verzinst angelegt werden, in der Praxis über ein Treuhandkonto. Bürgschaften und Kautionsversicherungen sind verbreitet, taugen aber nicht als gleichwertiger Ersatz, weil die Absicherung von der Bonität eines Dritten abhängt.

Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung sind in aller Regel Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das gilt für Courtage, Inserate, Energieausweis und Instandhaltung. Wie das in Ihrem Fall einzuordnen ist, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Worauf Sie im Vertrag mit einem Dienstleister achten sollten

1. Ist die Vergütung wirklich erfolgsbasiert? Prüfen Sie, ob Pauschalen anfallen, auch wenn nicht vermietet wird.
2. Was ist im Preis enthalten? Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Vertrag und Übergabe sollten benannt sein.
3. Gibt es eine Laufzeit oder Exklusivität? Beides ist üblich, sollte aber begrenzt und kündbar sein.
4. Wer entscheidet über den Mieter? Die Auswahl sollte gemeinsam mit Ihnen erfolgen.
5. Was passiert bei einem Mieterwechsel kurz nach Einzug? Manche Verträge enthalten Regelungen für den Fall, dass das Mietverhältnis schnell endet.
6. Wer trägt die Kosten, wenn nicht vermietet wird? Bei erfolgsbasierten Modellen niemand. Prüfen Sie, ob das auch für Fotos, Inserate und Energieausweis gilt.

Ein letzter Hinweis zur Einordnung: Ein niedriger Preis ist kein Risiko, solange klar ist, welche Leistung dahintersteht. Riskant sind Angebote, bei denen der Preis niedrig ist und der Leistungsumfang vage bleibt. Lassen Sie sich in diesem Fall schriftlich geben, was enthalten ist und was nicht. Das kostet nichts und erspart die Diskussion, wenn während der Vermietung eine zusätzliche Leistung nötig wird.

Den vollständigen Vergleich der drei Wege finden Sie im Beitrag Makler, Vermietungsservice oder selbst vermieten. Wie der Ablauf einer Vermietung im Einzelnen aussieht, beschreibt Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf.

Sie können die Vermietung auch vollständig abgeben: Letura übernimmt den Ablauf von der Aufnahme bis zum unterschriftsreifen Mietvertrag, Vermietung starten.