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Recht und Regeln

Mietkaution: Höhe, Anlage, Rückzahlung

Veröffentlicht am 22. September 2026 · Aktualisiert am 22. September 2026 · 8 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus in der Brahmsallee in Hamburg Harvestehude

Die Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen und verzinst angelegt werden, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. In der Praxis geschieht das über ein Treuhandkonto. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Diese drei Regeln klingen simpel, werden aber regelmäßig verletzt, und die Folgen treffen fast immer den Vermieter.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Obergrenze steht in § 551 Absatz 1 BGB: höchstens das Dreifache der Monatsmiete, wobei Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, nicht mitzählen. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Wer die Kaution aus der Warmmiete berechnet, überschreitet die Grenze regelmäßig, ohne es zu merken.

In Hamburg hängt damit auch die Kaution an der Mietpreisbremse. Wird die Nettokaltmiete zu hoch angesetzt und ist die Vereinbarung deshalb insoweit unwirksam, ist die daraus abgeleitete Kaution ebenfalls zu hoch berechnet. Wer den Mietpreis vor dem Inserat sauber herleitet, korrigiert damit zwei Fehler auf einmal.

Eine höhere Vereinbarung ist in Höhe des übersteigenden Betrags unwirksam. Der Vertrag bleibt im Übrigen bestehen, der Mieter kann den zu viel gezahlten Teil aber jederzeit zurückverlangen.

Der Mieter hat nach § 551 Absatz 2 BGB außerdem das Recht, in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die vollständige Zahlung vor Übergabe verlangt, ist unwirksam, weil Absatz 4 jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam erklärt.

Wie legen Sie die Kaution richtig an?

Hier liegt der häufigste Fehler überhaupt. Die Kaution gehört nicht auf Ihr Geschäftskonto und auch nicht auf Ihr privates Konto.

Anforderung Was das bedeutet Folge bei Verstoß
Getrennt vom eigenen Vermögen Eigenes Konto, klar als Kaution erkennbar Mieter kann Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen
Verzinst Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist Sie schulden die entgangenen Zinsen
Zinsen stehen dem Mieter zu Erhöhen die Sicherheit, werden mit abgerechnet Rückforderung der Zinsen
Insolvenzfest Bei Ihrer Insolvenz nicht Teil der Masse Mieter verliert seine Sicherheit

In der Praxis wird das über ein Treuhandkonto eines spezialisierten Dienstleisters gelöst. Das erfüllt alle vier Anforderungen zuverlässig und erspart Ihnen, für jede Wohnung ein eigenes Konto zu führen und Zinsen manuell zu berechnen.

Warum keine Bürgschaft und keine Kautionsversicherung?

Am Markt sind Kautionsbürgschaften und Kautionsversicherungen weit verbreitet. Der Mieter zahlt eine laufende Gebühr, statt Geld zu hinterlegen, und Sie erhalten eine Urkunde.

Wir akzeptieren beides bewusst nicht. Der Grund ist einfach: Die Sicherheit hängt dann von der Bonität und der Zahlungsbereitschaft eines Dritten ab. Im Schadensfall zahlen Sie nicht aus einem vorhandenen Guthaben, sondern treten in ein Verfahren mit einem Versicherer ein, der prüft, ob er leisten muss. Genau in dem Moment, in dem die Sicherheit gebraucht wird, wird sie zur Verhandlung.

Hinzu kommt ein Aspekt, der den Mieter betrifft: Die Gebühren laufen dauerhaft und sind verloren, während eine klassische Kaution am Ende zurückfließt, verzinst. Für beide Seiten ist die hinterlegte Kaution damit die klarere Lösung.

Aus der Praxis: warum die Abrechnung am Protokoll hängt

Die Kautionsabrechnung ist der Moment, in dem sich entscheidet, ob die Dokumentation der vergangenen Jahre etwas wert war.

Von jeder Wohnung existiert ein Abnahmeprotokoll, und ohne Abnahmeprotokoll findet keine Übergabe statt. Der Grund zeigt sich genau hier. Beim Auszug wird der Zustand mit dem Ausgangszustand verglichen. Gibt es kein Ausgangsprotokoll, gibt es keinen Vergleich, und dann lässt sich kein Schaden dem Mieter zurechnen.

Normale Abnutzung ist vom Mieter nicht zu ersetzen. § 538 BGB sagt das in einem Satz: Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Abgezogen werden dürfen nur Schäden, die darüber hinausgehen, sowie offene Forderungen wie rückständige Miete oder eine noch ausstehende Betriebskostennachzahlung.

Alle Verträge und Protokolle werden deshalb gescannt und zentral abgelegt. Beim Auszug sind sie damit auffindbar, auch wenn die Vermietung inzwischen jemand anderes betreut oder der Eigentümer gewechselt hat. Wie ein belastbares Protokoll aussieht, beschreibt der Beitrag Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll.

Aus der Praxis: wann Sie abrechnen sollten

Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Sie haben Anspruch auf eine angemessene Prüffrist, aber Sie dürfen die Kaution nicht unbegrenzt einbehalten.

Entscheidend ist eine Frist, die in die andere Richtung läuft und regelmäßig übersehen wird. Nach § 548 Absatz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält. Wer sich mit der Prüfung Zeit lässt und Schäden erst nach sieben Monaten beziffert, steht mit leeren Händen da, unabhängig davon, wie gut das Protokoll ist. Schäden gehören deshalb zügig abgerechnet, die Betriebskosten dürfen länger dauern.

Bewährt hat sich ein zweistufiges Vorgehen. Kurz nach der Abnahme rechnen Sie alles ab, was feststeht: Schäden aus dem Protokollvergleich, rückständige Miete, offene Nebenkosten aus abgerechneten Zeiträumen. Diesen Teil zahlen Sie zügig aus.

Für die noch nicht abgerechnete Betriebskostenperiode dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückbehalten, bis die Abrechnung vorliegt. Der einbehaltene Betrag muss sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren, nicht an der gesamten Kaution.

Zwei Dinge sparen dabei erfahrungsgemäß Streit: eine schriftliche Abrechnung, die jede Position einzeln ausweist, und die Angabe, wann der zurückbehaltene Rest fließt. Wer beides liefert, bekommt selten Rückfragen.

Welche Fehler passieren am häufigsten?

  • Die Kaution landet auf dem eigenen Konto. Der häufigste Fehler überhaupt. Der Mieter kann daraufhin ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen, bis die Anlage korrekt erfolgt.
  • Die Höhe wird aus der Warmmiete berechnet. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, sonst wird die Grenze überschritten.
  • Vollständige Zahlung vor Übergabe verlangt. Der Mieter darf in drei Raten zahlen, eine gegenteilige Klausel ist unwirksam.
  • Zinsen werden vergessen. Sie stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit, auch bei niedrigem Zinsniveau.
  • Abrechnung ohne Protokollvergleich. Ohne Ausgangszustand lässt sich kein Schaden zurechnen.
  • Unbegrenztes Einbehalten. Ein pauschaler Einbehalt der gesamten Kaution bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung ist unverhältnismäßig.
  • Schäden zu spät beziffert. Nach sechs Monaten ab Rückgabe sind Ersatzansprüche nach § 548 BGB verjährt.

Was gilt beim Eigentümerwechsel?

Wird die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses verkauft, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Der Mieter kann sich am Ende also an den neuen Eigentümer halten.

Für den Verkäufer bedeutet das aber keine Entlastung. Satz 2 derselben Vorschrift bestimmt: Kann der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Wer verkauft und die Kaution nicht nachweisbar weiterreicht, haftet Jahre später unter Umständen selbst. Dass die Kaution samt Nachweis übergeben wird, gehört deshalb in den Kaufvertrag und nicht in eine Nebenabrede.

Praktisch entscheidend ist die Übergabe der Unterlagen. Der Erwerber braucht den Mietvertrag mit allen Anlagen, das Übergabeprotokoll, den Nachweis über die Kautionsanlage und die bisherigen Abrechnungen. Fehlt der Nachweis, dass eine Kaution überhaupt gezahlt wurde, ist die spätere Abrechnung kaum zu führen.

Das ist einer der Gründe, warum sich eine geordnete Ablage über Jahre auszahlt. Ein vollständiger Satz Unterlagen je Wohnung, gescannt und zentral abgelegt, ist beim Verkauf genauso wertvoll wie bei einer Auseinandersetzung mit dem Mieter.

Was tun, wenn der Mieter die letzte Miete nicht zahlt?

Das kommt vor und wird oft mit der Kaution begründet. Zulässig ist es nicht: Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis, sie ist kein Vorschuss auf die letzte Miete. Der Mieter darf nicht einseitig aufrechnen.

Praktisch haben Sie zwei Wege. Sie mahnen die ausstehende Miete an und rechnen sie später gegen die Kaution auf, oder Sie einigen sich ausdrücklich. Wichtig ist, dass die Aufrechnung von Ihnen erklärt wird und dokumentiert ist, nicht stillschweigend geschieht.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 22. September 2026.

Welche Regelungen zur Kaution bereits im Vertrag stehen sollten, behandelt der Beitrag Der Mietvertrag: worauf Vermieter achten. Wo die Kaution im Gesamtablauf steht, zeigt Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf. Wie Sie einen Dienstleister danach fragen, wer die Kaution abwickelt, steht in Vermietungsanbieter vergleichen.

Sie können die Vermietung auch vollständig abgeben: Letura erfasst Kaution und Bankverbindung und wickelt die Anlage über verzinste Treuhandkonten ab, Vermietung starten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie muss ein Vermieter die Kaution anlegen?

Nach § 551 Absatz 3 BGB getrennt vom eigenen Vermögen und verzinst, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. In der Praxis geschieht das über ein Treuhandkonto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten, so § 551 Absatz 1 BGB. Eine höhere Vereinbarung ist in Höhe des übersteigenden Betrags unwirksam. Nach Absatz 2 darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Nach Ende des Mietverhältnisses, sobald Sie die Ansprüche geprüft haben. Eine feste Frist für die Rückzahlung nennt das Gesetz nicht. Wichtiger ist die Gegenfrist: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 Absatz 1 BGB bereits sechs Monate nach Rückgabe. Schäden müssen Sie also innerhalb dieser sechs Monate geltend machen. Für noch offene Betriebskosten dürfen Sie darüber hinaus einen angemessenen Teil zurückbehalten.

Darf der Mieter die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?

Nein. Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis und ist nicht dazu da, die letzte Miete zu ersetzen. Ein solches Vorgehen ist eine Vertragsverletzung, auch wenn es in der Praxis vorkommt.

Sind Kautionsbürgschaften eine gute Alternative?

Als gleichwertiger Ersatz taugen sie nicht, weil die Absicherung im Schadensfall von der Bonität eines Dritten abhängt. Wir akzeptieren Kautionsbürgschaften und Kautionsversicherungen deshalb bewusst nicht und arbeiten stattdessen mit verzinsten Treuhandkonten.

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