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Recht und Regeln

Mietvertrag nach Sanierung

Veröffentlicht am 27. September 2026 · Aktualisiert am 27. September 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus am Eppendorfer Weg in Hamburg

Über den Standardvertrag hinaus gehören drei Dinge hinein: eine ehrliche Beschreibung des Zustands, der tatsächlich erreicht wurde, Regeln für die Flächen, die nach der Sanierung bauphysikalisch empfindlich sind, und die neuen laufenden Kosten der eingebauten Technik, jede einzeln benannt. Wer diese drei Punkte weglässt, hat einen Vertrag, der zur Wohnung nicht passt.

Warum trägt ein Formularvertrag hier nicht?

Weil ein Vordruck die Wohnung nicht kennt. § 535 BGB verpflichtet den Vermieter, den Gebrauch zu gewähren und die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Was vertragsgemäß ist, ergibt sich aber aus dem, was vereinbart wurde. Nach einer Sanierung ist das mehr als bei einer Bestandswohnung: neue Technik, neue Oberflächen, neue Anforderungen an den Umgang damit.

Unsere Grundlage ist der Hamburger Mietvertrag des Grundeigentümerverbands. Ergänzt wird er um objektspezifische Anlagen, die anwaltlich geprüft sind, etwa zu Pflege und zu bauphysikalischen Vorgaben.

Die Anlagen sind dabei nicht Beiwerk. Sie tragen den Teil, den das Formular nicht abbilden kann, und sie müssen dem Vertrag tatsächlich beiliegen. Was weiter in jeden Mietvertrag gehört, behandelt Mietvertrag: worauf Vermieter achten müssen.

Aus der Praxis: eine Erstvermietung in Eppendorf

Ein Jugendstilhaus von 1904, 2026 revitalisiert, danach zwölf neue Zweizimmerwohnungen zwischen rund 42 und 51 Quadratmetern. Energetisch Effizienzhaus 70 im Bestand und 40 im ausgebauten Dachgeschoss, versorgt über Fernwärme, dazu eine Photovoltaikanlage. Die Kaltmieten lagen zwischen 1.790 und 1.990 Euro, die Vermietung lief im Alleinauftrag über uns.

Vermarktet haben wir in Etappen: zuerst die Etagenwohnungen, dann die Dachgeschosswohnungen, zuletzt die beiden Gartenwohnungen im Erdgeschoss. Das hatte einen einfachen Grund. Jede Etappe hat eigene Fragen, und wer alles gleichzeitig anbietet, beantwortet zwölf Mal dieselben und keine einzige gründlich.

Für den Vertrag war die Folge unmittelbar. Zwölf Wohnungen in einem Haus mit derselben Technik brauchen dieselben Anlagen, aber jede Wohnung ihre eigene Zustandsbeschreibung.

Wie beschreibt man den Zustand richtig?

So, dass niemand nach dem Einzug überrascht wird. Bei einem sanierten Altbau halten wir fest, dass ein Schallschutz auf dem Niveau eines Neubaus nicht vereinbart ist, weil ein Teil der alten Konstruktion erhalten bleibt, und dass geringe Abweichungen im Maß vorkommen können. Für ein neu gebautes Untergeschoss vermerken wir, dass über die ersten Jahre Restbaufeuchte austritt und der Keller sich für feuchteempfindliche Dinge nicht eignet.

Der Maßstab dafür steht in § 536 BGB: Ein Mangel ist die Aufhebung oder Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, wobei eine unerhebliche Minderung außer Betracht bleibt. Was vertragsgemäß ist, hängt an der Vereinbarung. Deshalb ist eine offene Beschreibung vor der Unterschrift der wirksamste Weg, Streit über Erwartungen zu vermeiden.

Ein Hinweis zur Einordnung: Eine solche Beschreibung ist Erwartungssteuerung, kein Verzicht. Über die Mietminderung und andere Mängelrechte entscheidet im Einzelfall nicht die Klausel, sondern der tatsächliche Zustand gemessen am Vereinbarten.

Welche Flächen brauchen eigene Regeln?

Die, an denen die Dämmung sitzt. Nach einer energetischen Sanierung legt der Vertrag fest, welche Flächen bauphysikalisch sensibel sind: innengedämmte Außenwände mit ihren Anschlussbereichen und im Dachgeschoss die Dachschrägen mit der Dampfsperre. Dort sind nur diffusionsoffene, mineralische Produkte zulässig, Arbeiten werden vorher in Textform angezeigt, und die Freigabe darf ohne sachlichen Grund nicht verweigert werden.

Zwei Punkte sind dabei nicht verhandelbar. Bohrungen durch die Dampfsperre sind ausnahmslos unzulässig, weil sie die Konstruktion dauerhaft schädigen. Und große Möbel stehen nicht dauerhaft direkt vor einer innengedämmten Wand.

Damit das im Alltag funktioniert, liegt eine Liste freigegebener Produkte in der Wohnungsmappe, und die betroffenen Flächen werden bei der Übergabe gezeigt. Eine Regel, die niemand erklärt bekommt, wird nicht eingehalten.

Welche Betriebskosten sind neu?

Die der Technik, die vorher nicht da war. § 556 BGB erlaubt die Umlage nur, soweit sie vereinbart ist, und verweist dafür auf die Betriebskostenverordnung. Entscheidend ist § 2 Nummer 17 BetrKV: Sonstige Betriebskosten sind die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfassten laufenden Kosten. Eine Auffangklausel ohne Aufzählung trägt deshalb nichts.

Position Einordnung
Wartung und Filterwechsel der Lüftung umlegbar, wenn einzeln benannt
Wartung der Photovoltaikanlage umlegbar, wenn einzeln benannt
Rauchwarnmelder, Aufzug, Hebeanlagen umlegbar, wenn einzeln benannt
Messsysteme, Prüfung der elektrischen Anlagen umlegbar, wenn einzeln benannt
Instandhaltung und Verwaltung nach § 1 Absatz 2 BetrKV nie umlegbar

Eine bestimmte Stromersparnis durch die Photovoltaikanlage versprechen wir im Vertrag nicht. Was sie tatsächlich bringt, hängt an Nutzung und Witterung, und eine Zusage darüber wäre eine Zusage über etwas, das wir nicht steuern.

Was ist mit der Miethöhe?

Sie richtet sich bei der Neuvermietung nach den allgemeinen Grenzen, nicht nach den Sanierungskosten. Maßstab ist § 556d BGB mit höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. § 556f BGB nimmt die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung davon aus, und § 556e Absatz 2 BGB betrifft Modernisierungen in den drei Jahren vor Mietbeginn.

Davon zu trennen ist die Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB mit acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich. Die betrifft ein laufendes Mietverhältnis, nicht die Erstvermietung nach der Sanierung. Wer beides vermischt, begründet die Neuvermietungsmiete mit der falschen Norm.

Welche Ausnahme im konkreten Fall greift, entscheidet der Umfang der Maßnahme. In Hamburg gilt die Mietpreisbegrenzung seit dem 1. Januar 2026 für das gesamte Stadtgebiet, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Die Einzelheiten stehen in Mietpreisbremse in Hamburg.

Aus der Praxis: der Umzug in ein frisch saniertes Haus

Aufzug und Treppenhaus eines sanierten Hauses sind nicht dafür gedacht, dass darüber komplette Haushalte transportiert werden. Große Möbel kommen bei uns deshalb mit einem Außenaufzug über Balkon oder Terrasse hinein, nicht durch das Haus.

Termin und Umzugsunternehmen werden zwei Wochen vorher gemeldet. Vor und nach dem Umzug dokumentieren wir Eingang, Treppenhaus, Aufzug und Türen. Das schützt beide Seiten, den Mieter vor dem Vorwurf und den Eigentümer vor dem Schaden, den hinterher niemand zuordnen kann.

Diese Regelung gehört in den Vertrag und nicht in eine Bitte am Telefon. Ein Umzugstag ist der Moment mit dem höchsten Schadensrisiko im ganzen Mietverhältnis, und er kommt genau einmal.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 27. September 2026.

Wie der Zustand beim Einzug festgehalten wird, damit er beim Auszug noch nachweisbar ist, zeigt Das Übergabeprotokoll.

Verträge und Anlagen für sanierte Objekte erstellen wir selbst: Letura übernimmt die Erstvermietung komplett, Vermietung starten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Was gehört nach einer Sanierung in den Mietvertrag?

Drei Dinge über den Standardvertrag hinaus: eine ehrliche Beschreibung des erreichten Zustands, Regeln für bauphysikalisch sensible Flächen und die neuen laufenden Kosten der Haustechnik, jede einzeln benannt. Dazu die Anlagen, auf die der Vertrag verweist, und eine Übergabe, bei der die Technik erklärt wird.

Warum reicht ein Standardmietvertrag nicht?

Weil ein Formular den Zustand einer bestimmten Wohnung nicht kennt. Nach einer Sanierung gibt es Flächen, die anders behandelt werden müssen, und Technik, die gewartet werden muss. Beides steht in keinem Vordruck und muss über objektspezifische Anlagen ergänzt werden.

Darf man nach einer Sanierung mehr Miete verlangen?

Bei der Neuvermietung richtet sich die Grenze nach § 556d BGB, also höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. § 556f BGB nimmt die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung davon aus, § 556e Absatz 2 BGB betrifft Modernisierungen in den drei Jahren vor Mietbeginn.

Was sind sonstige Betriebskosten?

Laufende Kosten, die die Nummern 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung nicht erfassen. Nach § 2 Nummer 17 BetrKV sind sie nur umlegbar, wenn sie im Vertrag einzeln benannt werden. Eine Sammelklausel ohne Aufzählung trägt nichts. Verwaltung und Instandhaltung gehören nach § 1 Absatz 2 BetrKV nie dazu.

Wie regelt man Bohrungen und Möbel an gedämmten Wänden?

Über eine eigene Anlage, die die betroffenen Flächen benennt und die Regeln dafür festlegt. Bei uns sind Bohrungen durch eine Dampfsperre ausnahmslos unzulässig, für Arbeiten an innengedämmten Wänden gilt eine Anzeige in Textform, und große Möbel stehen nicht dauerhaft direkt davor.

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