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Recht und Regeln

Möblierte Wohnung vermieten: Miete, Dauer, Firmen

Veröffentlicht am 29. Oktober 2026 · Aktualisiert am 29. Oktober 2026 · 5 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Brahmsallee in Hamburg Harvestehude

Eine Wohnung möbliert zu vermieten lohnt sich dann, wenn die Möblierung eine bestimmte Mietergruppe anspricht und die Miete zu Lage und Zustand der Wohnung passt. Rechtlich entscheidet vor allem die Dauer: Wird nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, gelten die Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht, bei einem normalen Mietverhältnis auf Dauer dagegen schon, auch wenn Möbel dabei sind. Dieser Beitrag zeigt die drei Wege der möblierten Vermietung, was der Hamburger Mietenspiegel dazu sagt und wann wir abraten.

Welche Arten der möblierten Vermietung gibt es?

Drei, und sie unterscheiden sich in Dauer und Recht. Welche zu Ihrer Wohnung passt, hängt davon ab, wer einziehen soll und wie lange.

Art Dauer Recht
Möbliert, unbefristet auf unbestimmte Zeit wie jede andere Wohnraummiete, auch die Mietpreisbremse
Befristet nach § 575 BGB feste Dauer, nur aus drei Gründen Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden
Zum vorübergehenden Gebrauch kurz § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB: Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn gelten nicht

§ 575 Absatz 1 BGB lässt eine Befristung nur zu, wenn der Vermieter die Räume danach selbst oder für Angehörige nutzen will, sie beseitigen oder wesentlich verändern oder instand setzen will oder sie an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will; andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet. Mehr dazu steht in Zeitmietvertrag und befristeter Mietvertrag. Wann eine Vermietung noch als vorübergehender Gebrauch gilt, nennt das Gesetz nicht in Monaten; das ist eine Frage des Einzelfalls.

Welche Miete darf ich bei einer möblierten Wohnung verlangen?

Die Nettokaltmiete richtet sich im Grundsatz nach dem Mietenspiegel. Die Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel 2025 hält fest, dass er auch auf die Grundmiete beziehungsweise Nettokaltmiete möbliert vermieteter Wohnungen anzuwenden ist, sofern keine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB erfolgt. Zugleich bildet die Tabelle Mieten für unmöblierte Wohnungen ab; Wohnungen mit vermietetem Mobiliar fließen in die Berechnung nicht ein.

Einen Zuschlag für Möbel nennt die Broschüre nicht, und auch die §§ 556d bis 556g BGB erwähnen die Möblierung nicht. Wir haben deshalb keine eigene Berechnungspraxis für einen Möblierungszuschlag. Wer einen Aufschlag für die Einrichtung ansetzen will, sollte ihn vor dem Inserat rechtlich absichern lassen und im Vertrag getrennt ausweisen. Wie die Obergrenze selbst entsteht, erklärt Zulässige Miete in Hamburg berechnen.

Aus der Praxis: wann wir ablehnen

Möbliert haben wir schon vermietet, es ist aber nicht der Schwerpunkt der Anfragen. Wir lehnen ab, wenn die Möblierung nur dazu dient, eine unrealistische Miete durchzusetzen. Ein Beispiel ist eine einfache Möblierung in schlechtem Zustand, in einfacher Lage, mit einer Mieterwartung wie im Neubau in einer gefragten Spitzenlage. Dann ist die Möblierung keine Leistung, die der Mieter schätzt, sondern ein Argument für eine Miete, die der Markt nicht trägt.

Die Fragen, die uns Eigentümer dazu stellen, sind zwei: Eine Eigentümerin wollte ihre Wohnung voll möbliert und auf Zeit an Firmen für deren Mitarbeitende vermieten, ein anderer Eigentümer fragte, ob eine minimale Möblierung überhaupt einen Zuschlag bringt. Die zweite Frage beantwortet der Abschnitt oben: Ein Gesetz oder eine Tabelle, die einen Betrag vorgibt, haben wir dafür nicht gefunden.

Wie lang sollte die Laufzeit auf Zeit sein?

Nicht kürzer als sechs Monate. Für die möblierte Wohnung einer Eigentümerin, die auf Zeit vermieten wollte, haben wir drei Monate Laufzeit nicht angeboten, weil sich das nicht lohnt. Vorgeschlagen haben wir sechs Monate bei Privatpersonen und zwölf Monate bei Firmen, die Mitarbeitende unterbringen. Das war eine Einzelfallentscheidung für diese Wohnung und keine Regel für jede Wohnung.

Lohnt sich die Vermietung an ein Unternehmen?

Nur, wenn Betrieb und Zustand abgesichert sind. Bei einer Erstvermietung im oberen Segment haben wir parallel zur Einzelvermietung geprüft, ob ein Unternehmen das ganze Haus als Firmenwohnungen mietet. Die direkte Ansprache großer Arbeitgeber brachte nichts, denn solche Unternehmen arbeiten meist über Betreiber, die Reinigung, Schlüsselübergabe und Betrieb übernehmen. Dagegen sprach auch die höhere Abnutzung durch häufigen Wechsel. Infrage käme es nur, wenn die Wiederherstellung des Originalzustands abgesichert ist. Vermietet wurde einzeln.

Wie halten Sie die Möbel im Vertrag fest?

In einer Inventarliste als Anlage zum Mietvertrag und im Übergabeprotokoll. Beides gehört zusammen, damit klar ist, welche Möbel zur Wohnung gehören. Wie ein Übergabeprotokoll aufgebaut ist, steht in Übergabeprotokoll für die Wohnung.

Was gilt in Hamburg?

Hamburg ist ein Gebiet mit Mietpreisbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet, und die ortsübliche Vergleichsmiete stammt aus dem Mietenspiegel. Wer möbliert dauerhaft vermietet, bewegt sich also innerhalb derselben Obergrenze wie bei einer leeren Wohnung. Wer nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, fällt nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB aus den Regeln zur Miethöhe bei Mietbeginn heraus, und die Einordnung bleibt eine Einzelfallfrage.

Wer vermietet Ihre möblierte Wohnung?

Wir prüfen mit Ihnen, ob eine möblierte Vermietung zu Ihrer Wohnung passt, und sagen ehrlich, wenn die Miete, die Sie sich vorstellen, nicht zur Lage trägt. Ein erstes Gespräch beginnt mit einer Nachricht über Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 29. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Lohnt es sich, eine Wohnung möbliert zu vermieten?

Das hängt davon ab, ob die Möblierung die Wohnung für die gewünschte Mietergruppe tatsächlich besser macht. Sie hilft bei Mietern auf Zeit, etwa Mitarbeitenden von Firmen. Sie trägt keine Miete, die für Lage und Zustand der Wohnung nicht realistisch ist. Wir lehnen eine Vermietung ab, wenn die Möblierung nur dazu dienen soll, eine unrealistische Miete durchzusetzen.

Kann ich meine Wohnung möbliert an Firmen für Mitarbeitende vermieten?

Ja. Bei einer Vermietung an eine Firma für deren Mitarbeitende empfehlen wir eine Laufzeit von zwölf Monaten, bei Privatpersonen auf Zeit sechs Monate. Große Arbeitgeber arbeiten meist über Betreiber, die Reinigung, Schlüsselübergabe und Betrieb übernehmen, deshalb bringt die direkte Ansprache selten etwas.

Bringt eine kleine Möblierung einen Zuschlag?

Der Gesetzestext der §§ 556d bis 556g BGB nennt die Möblierung nicht, und die Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel 2025 nennt keinen Zuschlag. Eine eigene Berechnungspraxis dafür haben wir nicht. Wer einen Aufschlag für Möbel erwägt, sollte ihn vor der Vermietung rechtlich prüfen lassen.

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Grundsätzlich ja. Nach der Mietenspiegelbroschüre gilt der Mietenspiegel auch für die Nettokaltmiete möbliert vermieteter Wohnungen, sofern nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Bei einer Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch gelten die §§ 556d bis 556g BGB nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB nicht.

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