Selbstauskunft: welche Fragen zulässig sind

Zulässig sind in der Selbstauskunft alle Fragen, die für das Mietverhältnis erforderlich sind: Name, Zahl der einziehenden Personen, Beruf, Einkommensverhältnisse, bestehende Mietschulden und die Bereitschaft, eine Bonitätsauskunft vorzulegen. Unzulässig sind Fragen nach Herkunft, Religion, Familienplanung, Gesundheit oder Parteizugehörigkeit. Die Trennlinie verläuft entlang einer einzigen Frage: Braucht der Vermieter diese Angabe, um beurteilen zu können, ob die Miete gezahlt und die Wohnung ordentlich genutzt wird?

Wozu dient die Selbstauskunft überhaupt?

Die Selbstauskunft ist kein Fragebogen zur Person, sondern ein Instrument zur Einschätzung eines konkreten wirtschaftlichen Risikos. Ein Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, das über Jahre läuft und sich nur unter engen Voraussetzungen beenden lässt. Der Vermieter darf deshalb prüfen, ob der Interessent die Miete voraussichtlich tragen kann.

Aus diesem Zweck folgt zugleich die Grenze. Alles, was zur Beurteilung dieses Risikos nichts beiträgt, hat in der Selbstauskunft nichts zu suchen. Das ist keine Formalie: Unzulässige Fragen verstoßen gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz und gegen den Datenschutz, und sie verschlechtern die Auswahl, weil sie sachfremde Gründe in die Entscheidung tragen.

Welche Fragen sind zulässig?

Angabe	Zulässig	Warum
Name, Anschrift, Kontaktdaten	ja	Vertragsschluss und Kommunikation
Zahl der einziehenden Personen	ja	Belegung der Wohnung
Beruf und Arbeitgeber	ja	Einschätzung der Einkommensstabilität
Nettoeinkommen	ja	Tragfähigkeit der Miete
Art des Beschäftigungsverhältnisses	ja	befristet oder unbefristet, Probezeit
Bestehende Mietschulden	ja	unmittelbar erheblich für das Risiko
Bereitschaft zur Bonitätsauskunft	ja	Nachweis der Zahlungsfähigkeit
Haustiere	eingeschränkt	nur soweit für die Wohnung relevant
Raucher oder Nichtraucher	eingeschränkt	umstritten, Bezug zur Wohnung nötig
Gewerbliche Nutzung geplant	ja	betrifft den vertragsgemäßen Gebrauch

Bei den eingeschränkt zulässigen Punkten gilt: Je konkreter der Bezug zur Wohnung, desto eher tragfähig. Die Frage nach einem Hund ist bei einer Wohnung mit Gartennutzung anders einzuordnen als die pauschale Frage nach Tierhaltung ohne erkennbaren Anlass.

Welche Fragen sind unzulässig?

Nicht gefragt werden darf nach Herkunft und Staatsangehörigkeit, Religion oder Weltanschauung, Parteizugehörigkeit, sexueller Orientierung, Gesundheitszustand und Behinderungen, einer Schwangerschaft oder bestehendem Kinderwunsch, dem Familienstand, soweit er nichts zur Belegung beiträgt, sowie nach Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis.

Zwei Punkte werden dabei regelmäßig unterschätzt. Die Frage nach einer Schwangerschaft ist auch dann unzulässig, wenn sie freundlich als Frage nach der künftigen Belegung verpackt wird. Und die Frage nach der Herkunft bleibt unzulässig, selbst wenn sie mit einem angeblichen Interesse an der Hausgemeinschaft begründet wird.

Auf unzulässige Fragen muss ein Interessent nicht wahrheitsgemäß antworten. Eine falsche Antwort auf eine unzulässige Frage berechtigt den Vermieter später nicht zur Anfechtung des Mietvertrags.

Diese Regel hat eine praktische Konsequenz, die häufig übersehen wird: Unzulässige Fragen liefern keine verwertbare Information. Sie erzeugen Antworten, auf die sich niemand berufen kann, und sie belasten das Verhältnis zum künftigen Mieter von Beginn an. Wer den Fragebogen entschlackt, verliert also nichts an Sicherheit, sondern gewinnt Klarheit darüber, worauf die Entscheidung tatsächlich beruht.

Was passiert bei falschen Angaben?

Bei zulässigen und erheblichen Fragen sieht es anders aus. Wer sein Einkommen deutlich zu hoch angibt oder bestehende Mietschulden verschweigt, täuscht über einen Umstand, der für den Vertragsschluss wesentlich war. Der Vermieter kann den Mietvertrag in solchen Fällen unter Umständen anfechten oder kündigen.

In der Praxis ist die entscheidende Frage weniger die rechtliche Folge als die vorgelagerte: Fällt die Falschangabe überhaupt auf? Sie fällt auf, wenn Selbstauskunft und Nachweise gegeneinander abgeglichen werden. Sie fällt nicht auf, wenn die Selbstauskunft nur abgeheftet wird.

Aus der Praxis: warum der Abgleich mehr zählt als der Fragebogen

Bei einer gefragten Wohnung im Bestand gehen über 500 Anfragen ein. 9 davon reichen eine vollständige Bewerbung mit allen Unterlagen ein. Wer diese 9 Bewerbungen nur überfliegt, hat zwar eine Selbstauskunft im Ordner, aber keine geprüfte Angabe.

Aussagekräftig wird die Selbstauskunft erst im Abgleich: Passt das angegebene Nettoeinkommen zu den Gehaltsabrechnungen? Deckt sich die Zahl der einziehenden Personen mit den eingereichten Nachweisen? Stimmt die angegebene Beschäftigungsdauer mit dem Arbeitsvertrag überein? Genau an diesen Stellen zeigen sich die Fälle, die später Probleme machen, und sie zeigen sich in wenigen Minuten pro Bewerbung.

Deshalb ist die Selbstauskunft kein Dokument, das man einsammelt, sondern eines, das man liest. Ein sorgfältig ausgefüllter Bogen ohne Abgleich ist wertlos, ein knapper Bogen mit sauberem Abgleich dagegen belastbar.

Aus der Praxis: warum das Anschreiben den Bogen nicht ersetzt

Eine Beobachtung aus den vergangenen Jahren verändert die Gewichtung zusätzlich. Das Anschreiben verliert an Aussagekraft, weil Interessenten es zunehmend mit Textgeneratoren verfassen. Die Ergebnisse klingen fast alle gleich freundlich und passend.

Für die Selbstauskunft heißt das: Ihre Bedeutung nimmt zu, nicht ab. Angaben, die sich gegen Nachweise prüfen lassen, sind das Gegenstück zu Formulierungen, die sich nicht prüfen lassen. Wer beides gegeneinander abwägt, sollte dem prüfbaren Teil das größere Gewicht geben.

Wann im Verfahren fragen Sie was ab?

Ein häufiger Fehler ist, den vollständigen Fragebogen samt Nachweisen schon mit der ersten Anfrage zu verlangen. Das erzeugt drei Probleme: Sie sammeln sensible Daten von Menschen, die Sie nie ernsthaft in Betracht ziehen, Sie schrecken sorgfältige Interessenten ab, und Sie erhöhen den eigenen Löschaufwand erheblich.

Sinnvoller ist ein zweistufiges Vorgehen. In der ersten Stufe genügen wenige Eckdaten, die eine grobe Einordnung erlauben: Zahl der einziehenden Personen, Beschäftigungsverhältnis, gewünschter Einzugstermin. In der zweiten Stufe, also für die Bewerber, die in die engere Auswahl kommen, folgen die vollständige Selbstauskunft, Einkommensnachweise und Bonitätsauskunft.

Das entspricht auch dem Grundsatz der Datensparsamkeit: Erhoben wird, was zum jeweiligen Zeitpunkt wirklich gebraucht wird. Der Nebeneffekt ist praktisch. Statt fünfhundert Datensätze zu verwalten, prüfen Sie zwanzig gründlich.

Was gilt bei Selbstständigen, Studenten und Bürgen?

Nicht jeder Haushalt lässt sich über drei Gehaltsabrechnungen abbilden. Für die häufigsten Abweichungen haben sich diese Nachweise etabliert:

• Selbstständige und Freiberufler: letzter Einkommensteuerbescheid und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung, gegebenenfalls ergänzt um eine Bescheinigung der Steuerberatung.
• Studierende und Auszubildende: Immatrikulationsbescheinigung oder Ausbildungsvertrag, dazu der Nachweis über die Finanzierung, etwa Ausbildungsförderung, Stipendium oder eine Unterhaltserklärung.
• Berufseinsteiger in der Probezeit: Arbeitsvertrag mit Angabe des Gehalts, ergänzt um die ersten vorhandenen Abrechnungen.
• Bürgschaft durch Dritte: Wird eine Bürgschaft angeboten, sind die Bonitätsnachweise des Bürgen ebenso erforderlich wie dessen ausdrückliche Erklärung. Prüfen Sie dabei, ob die Bürgschaft in Form und Umfang wirksam ist.

Wichtig ist die Gleichbehandlung: Dieselbe Kategorie von Nachweisen sollte für alle Bewerber in vergleichbarer Lage gelten. Wer bei einem Bewerber großzügiger prüft als beim anderen, schwächt nicht nur die Auswahl, sondern setzt sich auch dem Vorwurf der Ungleichbehandlung aus.

Wie gehen Sie mit den Daten um?

Die Selbstauskunft enthält personenbezogene Daten, teilweise sensible. Daraus folgen drei Pflichten, die in der Praxis oft übersehen werden.

Erforderlichkeit. Erheben Sie nur, was Sie für die Entscheidung brauchen. Ein Bogen, der vorsorglich alles abfragt, ist nicht gründlich, sondern rechtlich angreifbar.

Zeitpunkt. Nicht alle Angaben sind zu jedem Zeitpunkt erforderlich. Für die erste Einschätzung genügen wenige Eckdaten. Bonitätsauskunft und vollständige Nachweise sind sinnvollerweise erst von den Bewerbern zu verlangen, die in die engere Auswahl kommen. Das reduziert die Menge sensibler Daten erheblich.

Löschung. Unterlagen abgelehnter Bewerber dürfen nur so lange aufbewahrt werden, wie das Verfahren läuft. Danach werden sie gelöscht oder vernichtet. Wer Bewerbungsmappen monatelang liegen lässt, sammelt ein Risiko an, ohne einen Nutzen davon zu haben.

Wie sieht eine gute Selbstauskunft aus?

Ein brauchbarer Bogen ist kurz, prüfbar und in der Reihenfolge des Verfahrens aufgebaut:

1. Kontaktdaten und Zahl der einziehenden Personen
2. Beruf, Arbeitgeber, Art und Dauer des Beschäftigungsverhältnisses
3. Nettoeinkommen des Haushalts
4. Frage nach bestehenden Mietschulden
5. Gewünschter Einzugstermin
6. Einverständnis zur Vorlage von Nachweisen und Bonitätsauskunft

Alles Weitere gehört in das Gespräch bei der Besichtigung, nicht in ein Formular.

Zwei Hinweise zur Form. Erstens sollte auf dem Bogen stehen, wofür die Daten verwendet werden und wann sie gelöscht werden. Das ist nicht nur Pflicht, es schafft auch Vertrauen bei Interessenten, die ihre Unterlagen sonst ungern herausgeben. Zweitens sollte der Bogen digital ausfüllbar sein. Handschriftlich ausgefüllte Formulare, die abfotografiert zurückkommen, sind schwer lesbar, schwer vergleichbar und erzeugen genau die Nachfragen, die den Ablauf verlängern. Ein digital erhobener Bogen liefert dagegen Angaben, die sich direkt gegen die Nachweise stellen lassen. Welche Kriterien aus diesen Angaben eine tragfähige Entscheidung machen, beschreibt der Beitrag Mieterauswahl: die Kriterien, die wirklich tragen. Wo die Selbstauskunft im Gesamtablauf steht, zeigt Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf.

Sie können die Vermietung auch vollständig abgeben: Letura erhebt die Selbstauskunft digital und wertet jede Bewerbung nachvollziehbar aus, Vermietung starten.