Zum Inhalt springen
Mieterauswahl

Bonitätsprüfung von Mietinteressenten

Veröffentlicht am 22. September 2026 · Aktualisiert am 22. September 2026 · 9 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Mehrfamilienhauses in der Odenwaldstraße in Hamburg Eimsbüttel

Die Bonität eines Mietinteressenten prüfen Sie über drei Quellen, die zusammen gelesen werden: Einkommensnachweise, eine Bonitätsauskunft, die der Interessent selbst beibringt, und die Selbstauskunft. Aussagekräftig wird die Prüfung erst im Abgleich dieser drei untereinander, nicht durch die einzelne Zahl. Wer nur auf die Höhe des Einkommens schaut, übersieht die Fälle, die später Probleme machen, und wer nur auf die Auskunft schaut, verwechselt eine Momentaufnahme mit einer Prognose.

Warum reicht die Einkommenshöhe allein nicht?

Ein hohes Einkommen ist kein Beweis für Zahlungsfähigkeit über Jahre. Entscheidend ist, wie belastbar dieses Einkommen ist.

Ein festes Gehalt aus einem unbefristeten Arbeitsverhältnis trägt anders als ein gleich hohes Einkommen mit hohem variablem Anteil oder aus einem befristeten Projekt.

Eine Grenze ist dabei zu beachten, und sie überrascht viele Vermieter. Nach Beruf und Arbeitgeber dürfen Sie fragen, nach der Dauer der Beschäftigung nicht. Die Aufsichtsbehörden halten diese Angabe für ungeeignet, weil die bisherige Dauer in einer mobilen Gesellschaft nichts über die Fortdauer aussagt, und damit für nicht erforderlich. Was Sie sehen, ergibt sich also aus den vorgelegten Nachweisen, nicht aus einer Frage danach.

Hilfreich ist, die Bonität nicht als Note zu denken, sondern als Antwort auf eine einzige Frage: Trägt dieses Einkommen die Warmmiete auch dann noch, wenn sich etwas verändert? Ein Wechsel des Arbeitgebers, eine Elternzeit, das Ende eines Projekts. Wer diese Frage stellt, bewertet anders als jemand, der nur eine Zahl mit der Miete vergleicht.

Die zweite Größe ist die Haushaltsrechnung. Ein Einkommen von zwei Personen ist nicht automatisch doppelt so belastbar wie das einer Person, wenn beide Einkommen vom selben Arbeitgeber oder derselben Branche abhängen. Umgekehrt kann ein etwas knapperes, aber sicheres Einkommen die bessere Grundlage sein als ein hohes, das an einer einzigen Bedingung hängt.

Welche Nachweise sind üblich und verhältnismäßig?

Situation Übliche Nachweise Was Sie daraus lesen
Angestellte Gehaltsabrechnungen, geschwärzt bis auf das Erforderliche Höhe und Zusammensetzung des Einkommens
Selbstständige und Freiberufler Letzter Einkommensteuerbescheid, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung Ertragslage über einen längeren Zeitraum
Berufseinsteiger Erste vorhandene Gehaltsabrechnungen Startgehalt und Zusammensetzung
Studierende und Auszubildende Immatrikulationsbescheinigung oder Ausbildungsvertrag, Finanzierungsnachweis Tragfähigkeit über Unterhalt, Förderung oder Nebenjob
Rentner Rentenbescheid Dauerhaftes, gut planbares Einkommen
Bürgschaft durch Dritte Nachweise des Bürgen, schriftliche Erklärung Ob die Sicherheit tatsächlich trägt

Für alle diese Nachweise gilt dasselbe Prinzip: Sie dürfen in Kopie vorgelegt werden, und die nicht erforderlichen Angaben dürfen geschwärzt sein. Nicht verhältnismäßig sind deshalb ungeschwärzte Kontoauszüge in voller Breite. Sie legen Konsumverhalten, Vereinsmitgliedschaften, Gesundheitsausgaben und vieles mehr offen, was für die Entscheidung nicht erforderlich ist. Wer sie verlangt, erhebt mehr Daten als nötig und handelt datenschutzrechtlich angreifbar.

Wie lesen Sie eine Bonitätsauskunft richtig?

Die Auskunft einer Wirtschaftsauskunftei zeigt, ob Zahlungsstörungen bekannt sind. Für Mietzwecke gibt es eine eigene Fassung, die nur die dafür erforderlichen Angaben enthält. Genau diese dürfen Sie verlangen, und zwar so, dass der Interessent sie selbst bei der Auskunftei anfordert und Ihnen vorlegt.

Nicht verlangen dürfen Sie die vollständige Selbstauskunft, die jede Person nach Artikel 15 DSGVO über sich selbst einholen kann. Sie enthält regelmäßig deutlich mehr über die wirtschaftlichen Verhältnisse, als für die Beurteilung im Mietverhältnis nötig ist. Wer sie einsammelt, sammelt einen Datenbestand ein, den er nicht braucht und für den er trotzdem haftet.

Zwei Missverständnisse sind häufig. Das erste: Eine saubere Auskunft sei ein Beweis für künftige Zuverlässigkeit. Sie ist es nicht, sie zeigt nur, dass bisher nichts eingetragen wurde. Das zweite: Ein negativer Eintrag sei automatisch ein Ausschlussgrund. Auch das stimmt nicht.

Entscheidend sind drei Dinge: Art des Eintrags, Höhe und Alter. Eine seit Jahren erledigte Forderung über einen kleinen Betrag ist anders zu bewerten als eine laufende Zahlungsstörung. Fragen Sie im Zweifel nach. Eine plausible Erklärung, die sich mit den übrigen Unterlagen deckt, kann einen Eintrag entkräften, und Sie sollten sie dokumentieren, damit die Entscheidung nachvollziehbar bleibt.

Aus der Praxis: warum der Abgleich entscheidet

Bei einer einfachen Zweizimmerwohnung im Hamburger Bestand gehen über 500 Anfragen ein. Rund 20 Personen kommen zur Besichtigung, 9 reichen eine vollständige Bewerbung ein. Genau bei diesen 9 entscheidet sich, ob die Prüfung etwas wert war.

Der Schritt, der dabei am häufigsten übersprungen wird, ist der Abgleich. Passt das in der Selbstauskunft angegebene Nettoeinkommen zu den Gehaltsabrechnungen? Bleibt nach den angegebenen laufenden Belastungen tatsächlich genug für die Warmmiete? Entspricht die Zahl der einziehenden Personen der Zahl der eingereichten Nachweise? Ist die Auskunft aktuell oder Monate alt?

Diese vier Fragen dauern wenige Minuten pro Bewerbung. Sie sind der Unterschied zwischen einer Selbstauskunft, die im Ordner liegt, und einer geprüften Angabe. Auffälligkeiten sind dabei selten böse Absicht, häufiger Nachlässigkeit, aber beides sagt etwas über die kommende Zusammenarbeit.

Genau an dieser Stelle hilft ein strukturierter Ablauf. Wenn alle Bewerbungen nach denselben Merkmalen erfasst werden, fällt eine Unstimmigkeit sofort auf, statt im Stapel unterzugehen.

Aus der Praxis: was Unterlagen aussagen und Anschreiben nicht mehr

Eine Entwicklung der vergangenen Jahre verschiebt das Gewicht der Prüfung deutlich. Das Anschreiben, jahrzehntelang das erste Sortierkriterium, verliert an Aussagekraft. Interessenten verfassen es zunehmend mit Textgeneratoren, und die Ergebnisse klingen fast alle gleich freundlich und passend.

Für die Bonitätsprüfung heißt das: Ihr Gewicht nimmt zu. Angaben, die sich gegen Nachweise prüfen lassen, sind das Gegenstück zu Formulierungen, die sich nicht prüfen lassen. Wer beides gegeneinander abwägt, sollte dem prüfbaren Teil klar den Vorrang geben.

Der persönliche Eindruck bei der Besichtigung bleibt daneben wichtig, aber als Ergänzung. Bewährt haben sich kleine Gruppen von vier bis sieben Personen pro Termin mit einem kurzen Gespräch mit jedem. Dieses Gespräch klärt Fragen, die aus Unterlagen nicht hervorgehen, es ersetzt sie aber nicht.

Wie gehen Sie mit Sonderfällen um?

Nicht jeder Haushalt passt in das Raster aus drei Gehaltsabrechnungen. Für die häufigsten Abweichungen hat sich ein pragmatisches Vorgehen bewährt.

Interessenten aus dem Ausland. Eine deutsche Bonitätsauskunft existiert oft noch nicht, weil die Person erst kurz im Land ist. Tragfähig sind dann Arbeitsvertrag, eine Bestätigung des Arbeitgebers und gegebenenfalls eine Bürgschaft. Das Fehlen einer Auskunft ist kein negatives Signal, es ist schlicht keine Information.

Berufseinsteiger. Hier fehlt die Historie, und nach ihr dürfen Sie auch nicht fragen. Aussagekräftig sind die Gehaltshöhe aus den vorgelegten Abrechnungen und der Betrag, der nach den laufenden Belastungen für die Miete bleibt. Ein kurzes Beschäftigungsverhältnis ist kein Ausschlussgrund und darf auch nicht als solcher abgefragt werden.

Bürgschaften. Wird eine Bürgschaft angeboten, verschiebt sich die Prüfung auf den Bürgen. Dessen Bonität ist genauso zu belegen wie die des Mieters, und die Erklärung muss schriftlich und eindeutig sein. Eine Bürgschaft ist nur so viel wert wie die Zahlungsfähigkeit dessen, der sie abgibt.

Zwei Einkommen, ein Mietvertrag. Wenn beide Personen als Mieter im Vertrag stehen, haften sie gemeinsam. Prüfen Sie beide Einkommen und achten Sie darauf, ob sie voneinander unabhängig sind.

Wichtig ist die Gleichbehandlung: Für vergleichbare Situationen sollten dieselben Nachweise gelten. Wer bei einem Bewerber großzügiger prüft als beim anderen, schwächt die Auswahl und setzt sich dem Vorwurf der Ungleichbehandlung aus.

Welche Fehler passieren am häufigsten?

  • Nur auf die Zahl schauen. Die Höhe des Einkommens ohne Blick auf Stabilität und Zusammensetzung sagt wenig.
  • Die Auskunft nicht auf Aktualität prüfen. Eine Auskunft, die Monate alt ist, bildet die heutige Lage nicht ab.
  • Den Abgleich überspringen. Selbstauskunft und Nachweise nebeneinander zu legen ist der Schritt, der die spätere Sicherheit erzeugt.
  • Fehlende Unterlagen durchgehen lassen. Wer schon im Verfahren unvollständig liefert, liefert später selten zuverlässiger.
  • Zu viele Daten zu früh einsammeln. Nachweise und Bonitätsauskunft gehören an das Ende des Verfahrens, zu dem Bewerber, für den Sie sich entschieden haben, nicht in die erste Anfrage.
  • Negative Einträge ohne Nachfrage werten. Art, Höhe und Alter entscheiden, nicht das Vorhandensein an sich.
  • Die Entscheidung nicht dokumentieren. Ohne festgehaltene Kriterien lässt sich später nicht mehr begründen, warum die Wahl so ausfiel.

Wo verlaufen die rechtlichen Grenzen?

Drei Grenzen sollten Sie kennen.

Erforderlichkeit. Erhoben werden darf, was für die Entscheidung über das Mietverhältnis nötig ist. Alles darüber hinaus ist unzulässig, unabhängig davon, ob der Interessent es freiwillig anbietet.

Zeitpunkt. Nachweise und Bonitätsauskunft sind nach der Orientierungshilfe erst von dem Bewerber zu verlangen, für den Sie sich entschieden haben, quasi unmittelbar vor der Unterzeichnung. Wer sie von allen 500 Anfragenden einsammelt, verwaltet sensible Daten ohne Zweck.

Löschung. Daten von Interessenten, mit denen kein Vertrag zustande kommt, sind zu löschen, sobald sie für die Auswahlentscheidung nicht mehr gebraucht werden. Weil abgelehnte Bewerber nach § 21 AGG Ansprüche geltend machen können, nennt die Orientierungshilfe als Regel eine Löschung spätestens nach sechs Monaten. Eine Liste auffälliger Interessenten zu führen oder neue Bewerber dagegen abzugleichen, ist unzulässig.

Praktisch heißt das, den Umgang mit den Unterlagen von Anfang an mitzudenken. Sagen Sie im Inserat und auf dem Selbstauskunftsbogen, wofür die Daten verwendet werden und wann sie gelöscht werden. Das kostet zwei Sätze, schafft Vertrauen bei Interessenten, die ihre Nachweise sonst ungern herausgeben, und es zwingt Sie dazu, eine Löschung tatsächlich einzuplanen statt sie zu vergessen.

Quellen

Die Orientierungshilfe wird fortgeschrieben. Dieser Beitrag ist zuletzt gegen die Version 2.0 vom Januar 2026 geprüft worden, am 22. September 2026.

Welche Fragen in der Selbstauskunft zulässig sind, behandelt der Beitrag Selbstauskunft: welche Fragen zulässig sind. Wie sich Bonität, Unterlagen und Passung zu einer Entscheidung zusammenfügen, zeigt Mieterauswahl: die Kriterien, die wirklich tragen. Wie Sie einen Dienstleister danach fragen, wie er Bewerbungen prüft, steht in Vermietungsanbieter vergleichen.

Sie können die Vermietung auch vollständig abgeben: Letura wertet jede Bewerbung nachvollziehbar und datenschutzkonform aus, Vermietung starten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie prüft man die Bonität eines Mieters?

Über drei Quellen, die zusammen gelesen werden: Einkommensnachweise, eine Bonitätsauskunft, die der Interessent selbst beibringt, und die Selbstauskunft. Entscheidend ist der Abgleich dieser drei untereinander, nicht die einzelne Zahl. Nachweise und Auskunft gehören nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz an das Ende des Verfahrens, also zu dem Bewerber, für den Sie sich entschieden haben, kurz vor der Unterschrift.

Welche Nachweise darf ich verlangen?

Als Nachweis der Einkommensverhältnisse nennt die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz Lohn oder Gehaltsabrechnung, Kontoauszug oder Einkommensteuerbescheid in Kopie, jeweils mit Schwärzung der nicht erforderlichen Angaben. Dazu kommt die speziell für Mietzwecke vorgesehene Bonitätsauskunft. Ungeschwärzte Kontoauszüge in voller Breite sind unverhältnismäßig, weil sie weit mehr offenlegen als für die Entscheidung nötig ist.

Wie viel Einkommen sollte ein Mieter haben?

Als Orientierung sollte die Warmmiete einen tragbaren Anteil des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Aussagekräftiger als die reine Höhe ist der Betrag, der nach Abzug der laufenden monatlichen Belastungen für die Miete bleibt. Genau danach dürfen Sie fragen, nicht aber nach den Gründen dieser Belastungen.

Was bedeutet ein negativer Eintrag in der Auskunft?

Nicht automatisch eine Absage. Entscheidend sind Art, Höhe und Alter des Eintrags. Eine alte, erledigte Forderung wiegt anders als eine laufende Zahlungsstörung. Fragen Sie nach, bevor Sie entscheiden, und dokumentieren Sie die Erklärung.

Darf ich selbst eine Schufa Auskunft einholen?

Nur nachrangig. Der Regelweg ist die für Mietzwecke vorgesehene Auskunft, die der Interessent selbst bei der Auskunftei anfordert und vorlegt. Eine eigene Abfrage bei einer Auskunftei ist nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz nur zulässig, wenn die Voraussetzungen von Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe b oder f DSGVO erfüllt sind, und sie ist unzulässig, sobald bereits ausreichende Bonitätsnachweise vorliegen. Eine Einwilligung dafür im Selbstauskunftsformular einzuholen, ist kein taugliches Mittel.

Weiterlesen

Zurück zur Übersicht