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Mietpreis und Markt

Wohnfläche berechnen: Regeln, Beispiele, typische Fehler

Veröffentlicht am 2. November 2026 · Aktualisiert am 2. November 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Mehrfamilienhauses an der Osterstraße in Hamburg Eimsbüttel

Die Wohnfläche einer Mietwohnung ist die Summe der angerechneten Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Nach der Wohnflächenverordnung hängt die Anrechnung von der lichten Höhe und der Art der Fläche ab: voll, zur Hälfte oder bei Balkonen und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Zubehörräume wie Keller und Garage bleiben außen vor. Dieser Beitrag zeigt die Rechenschritte, ein Beispiel und die typischen Fehlerquellen.

Welche Räume gehören zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Absatz 1 der Wohnflächenverordnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Ausdrücklich eingeschlossen sind nach Absatz 2 Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören.

Nicht dazu gehören nach Absatz 3 Zubehörräume wie Keller, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, ebenso Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, und Geschäftsräume.

Wie wird die Grundfläche eines Raumes gemessen?

Nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, wobei von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen ist. So legt es § 3 Absatz 1 der Wohnflächenverordnung fest. Gemessen wird also nicht von Außenwand zu Außenwand und nicht bis zum Mauerwerk unter dem Putz, sondern die Fläche, die tatsächlich nutzbar ist.

Einzubeziehen sind nach Absatz 2 unter anderem Tür- und Fensterbekleidungen, Fußleisten, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Herde oder Badewannen, freiliegende Installationen und Einbaumöbel. Außer Betracht bleiben nach Absatz 3 unter anderem Schornsteine und freistehende Pfeiler mit mehr als 1,50 Meter Höhe und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche, Treppen mit über drei Steigungen samt Treppenabsätzen, Türnischen und bestimmte Fensternischen.

Wie viel zählt jede Fläche?

Das richtet sich nach der Nutzung und der lichten Höhe. § 4 der Wohnflächenverordnung ordnet die Anrechnung in vier Stufen.

Fläche Anrechnung
Räume und Raumteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe vollständig
Räume und Raumteile mit mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern lichter Höhe zur Hälfte
Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume zur Hälfte
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte

Flächen mit weniger als einem Meter lichter Höhe nennt § 4 nicht, für sie sieht die Vorschrift keine Anrechnung vor.

Wie sieht eine Beispielrechnung aus?

Angenommen, eine Dachgeschosswohnung hat vier Räume und einen Balkon. Die Zahlen sind frei gewählt und stehen nur für den Rechenweg.

Bereich Grundfläche Anrechnung Wohnfläche
Wohnzimmer, Höhe über 2 m 28,0 m² 100 % 28,0 m²
Schlafzimmer, davon 4,0 m² unter der Schräge zwischen 1 m und 2 m 16,0 m² 12,0 m² voll, 4,0 m² zur Hälfte 14,0 m²
Bad und Flur, Höhe über 2 m 10,0 m² 100 % 10,0 m²
Balkon 6,0 m² 25 % 1,5 m²
Summe 53,5 m²

Der Abstellraum im Keller gehört nicht zur Wohnung und fehlt in der Rechnung. Zusammen messen die Räume 60,0 Quadratmeter, angerechnet werden 53,5. Der Unterschied von 6,5 Quadratmetern zeigt, warum die Anrechnung kein Detail ist.

Darf ich die Wohnfläche aus dem Grundriss berechnen?

Ja, wenn die Bauzeichnung dafür geeignet ist. § 3 Absatz 4 der Wohnflächenverordnung lässt zwei Wege zu: die Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder die Ermittlung auf Grund einer Bauzeichnung. Die Zeichnung muss für ein bauordnungsrechtliches Verfahren gefertigt oder dafür geeignet sein und die Ermittlung der lichten Maße ermöglichen.

Wurde abweichend von der Zeichnung gebaut, schreibt die Verordnung eine neue Ermittlung vor, durch Ausmessung oder nach einer berichtigten Bauzeichnung. Das betrifft vor allem Wohnungen mit Umbauten: Der Plan stammt aus einer früheren Zeit, die Wohnung sieht heute anders aus.

Wo liegen die typischen Fehlerquellen?

Fünf Stellen, an denen die Verordnung leicht falsch angewendet wird, ergeben sich direkt aus ihrem Text.

  1. Grundfläche statt Wohnfläche. Wer die Außenmaße einer Wohnung nimmt, rechnet größer, als die lichten Maße hergeben.
  2. Dachschrägen voll angesetzt. Unter zwei Metern lichter Höhe zählt die Fläche nur zur Hälfte, unter einem Meter sieht § 4 keine Anrechnung vor.
  3. Balkon mit der Hälfte. Die Regel ist ein Viertel.
  4. Zubehörräume mitgezählt. Kellerabteil, Bodenraum oder Garage gehören nicht zur Wohnfläche.
  5. Alter Plan nach Umbau. Die Zahl stammt aus einer Zeichnung, die die heutige Wohnung nicht mehr zeigt.

Aus der Praxis: Wir messen nicht selbst

Wir messen die Wohnfläche nicht selbst nach, das wäre eine Zusatzleistung. Wir arbeiten mit den Angaben des Eigentümers und prüfen nicht jede Angabe nach. Fällt uns eine Abweichung auf, etwa weil die Fläche nicht zum Grundriss passt, weisen wir darauf hin.

Für Sie heißt das: Die Zahl im Inserat und im Mietvertrag bleibt Ihre Angabe. Sie sollte aus einer Rechnung nach den Regeln oben stammen und belegbar sein.

Gilt die Wohnflächenverordnung für jeden Mietvertrag?

Der Wortlaut nennt als Anwendungsfall die Berechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz. § 1 Absatz 1 sagt: Wird nach diesem Gesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften der Verordnung anzuwenden. Wie die Fläche für einen frei finanzierten Mietvertrag zu ermitteln ist, regelt die Verordnung selbst nicht.

Praktisch folgt daraus ein einfacher Rat: Halten Sie im Vertrag fest, nach welcher Methode die Fläche berechnet wurde, und wählen Sie die der Wohnflächenverordnung, weil sie für jede Fläche eine genaue Anrechnung vorgibt.

Warum ist die Wohnfläche in Hamburg besonders wichtig?

Weil sie das Feld im Mietenspiegel mitbestimmt und damit die zulässige Miete. In Hamburg darf die Miete bei Neuvermietung nach § 556d Absatz 1 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, und die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietenspiegel, dessen Felder unter anderem nach der Wohnfläche unterscheiden. Wie die Einordnung läuft, zeigt Mietenspiegel Hamburg.

Eine zu große Wohnfläche kann deshalb eine Wohnung in ein falsches Feld schieben und den Quadratmeterpreis verfälschen.

Wie kann Letura helfen?

Wir übernehmen die Vermietung von der Aufnahme bis zum Vertrag und weisen auf auffällige Abweichungen hin. Welche Unterlagen Sie vor dem Inserat bereithalten sollten, steht in der Checkliste zur Vermietung. Wenn Sie die Vermietung abgeben möchten, melden Sie sich über Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 2. November 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie berechnet man die Wohnfläche einer Mietwohnung?

Nach der Wohnflächenverordnung: Sie messen die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen und rechnen sie nach der Raumhöhe an. Räume ab zwei Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Zählen Balkon, Keller und Dachschräge zur Wohnfläche?

Der Balkon zählt, in der Regel mit einem Viertel, höchstens mit der Hälfte. Der Keller zählt nicht, er gehört nach § 2 Absatz 3 der Wohnflächenverordnung zu den Zubehörräumen. Bei der Dachschräge entscheidet die lichte Höhe: ab zwei Metern voll, ab einem Meter zur Hälfte.

Darf ich die Wohnfläche aus dem Grundriss berechnen?

Ja, wenn die Bauzeichnung dafür geeignet ist. § 3 Absatz 4 der Wohnflächenverordnung erlaubt die Ermittlung nach einer Bauzeichnung, die für ein bauordnungsrechtliches Verfahren gefertigt oder geeignet ist und die lichten Maße erkennen lässt. Ist anders gebaut worden, muss neu ermittelt werden.

Warum ist die Wohnfläche für Vermieter so wichtig?

Sie beeinflusst die Einordnung im Mietenspiegel und steht im Mietvertrag. Weil die zulässige Miete in Hamburg je Quadratmeter berechnet wird, verschiebt jede falsche Zahl auch den Mietpreis.

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