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Mietpreis und Markt

Wohnung vermieten in Eppendorf: Markt, Mieten, Mieter

Veröffentlicht am 1. Oktober 2026 · Aktualisiert am 1. Oktober 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Eppendorfer Landstraße in Hamburg Eppendorf

Wer eine Wohnung in Eppendorf vermietet, vermietet in einem dicht bewohnten Stadtteil mit sehr kleinen Haushalten und fast ohne Neubau. Nach den Stadtteil-Profilen des Statistikamts Nord leben hier 25.067 Menschen auf 2,7 Quadratkilometern, knapp zwei Drittel der Haushalte bestehen aus einer Person, und 2025 kamen acht neue Wohnungen hinzu. Welche Miete zulässig ist, bestimmt allerdings nicht der Stadtteil, sondern die Adresse: über den Hamburger Mietenspiegel 2025 und die Mietpreisbremse, die auch hier gilt.

Wie ist der Mietmarkt in Eppendorf?

Dicht, kleinteilig und mit wenig neuem Angebot. Auf einen Quadratkilometer kommen in Eppendorf 9.284 Einwohner, im Hamburger Durchschnitt sind es 2.623. Eine Person je Haushalt ist der Normalfall, im Mittel leben 1,6 Personen zusammen. Von 14.401 Wohnungen wurden 2025 nur acht bezugsfertig. Wer hier vermietet, vermietet in aller Regel eine Bestandswohnung, und zwar in einem Stadtteil, in dem die meisten Haushalte aus einer Person bestehen.

Die Zahlen stammen aus den Hamburger Stadtteil-Profilen, Berichtsjahr 2025. Bevölkerung, Haushalte und Wohnungen haben den Stichtag 31. Dezember 2025.

Kennzahl Eppendorf Hamburg
Einwohner 25.067 1.980.285
Einwohner je km² 9.284 2.623
Personen je Haushalt 1,6 1,8
Einpersonenhaushalte 63,2 Prozent 55,4 Prozent
Haushalte mit Kindern 13,2 Prozent 17,5 Prozent
Wohnungen 14.401 1.010.584
2025 bezugsfertige Wohnungen 8 5.976
Durchschnittliche Wohnungsgröße 79,0 m² 76,0 m²
Wohnfläche je Einwohner 45,4 m² 38,8 m²
Sozialwohnungen, Anteil an allen Wohnungen 3,6 Prozent 7,6 Prozent

Auffällig ist das Verhältnis von Wohnungsgröße und Haushalt. Die Wohnungen sind im Schnitt etwas größer als in Hamburg insgesamt, die Haushalte kleiner. Daraus ergibt sich die hohe Wohnfläche je Einwohner. Nur 3,6 Prozent der Wohnungen sind Sozialwohnungen, für deren Miete eigene Regeln gelten. Frei finanzierte Mietwohnungen fallen dagegen unter den Mietenspiegel und die Mietpreisbremse.

Wer wohnt in Eppendorf?

Überwiegend Menschen, die allein leben. Einpersonenhaushalte machen 63,2 Prozent aus, Haushalte mit Kindern 13,2 Prozent. Der Anteil der unter 18-Jährigen liegt mit 12,9 Prozent unter dem Hamburger Wert von 16,5 Prozent, der Anteil der 65-Jährigen und Älteren mit 19,0 Prozent leicht darüber. Der Gesamtbetrag der Einkünfte je Steuerpflichtigen lag 2022 bei 76.431 Euro, in Hamburg bei 53.247 Euro.

Bewegung gibt es trotzdem. 2025 zogen 2.830 Menschen über die Stadtteilgrenze nach Eppendorf und 3.016 fort. Beide Zahlen beschreiben die Bewohner und ihre Umzüge, nicht die Suchenden. Wer sich auf eine konkrete Wohnung bewirbt, hängt vor allem an Preis und Größe. Wie stark der Quadratmeterpreis die Nachfrage steuert, beschreibt unser Beitrag zum Mietmarkt Hamburg: Gesucht wird über Mindestfläche und Höchstmiete, nicht über den Stadtteil.

Für die Auswahl gilt in Eppendorf nichts anderes als anderswo. Merkmale, die § 19 AGG schützt, etwa das Alter oder die ethnische Herkunft, sind kein Auswahlkriterium. Die Statistik beschreibt, wer hier wohnt, sie ist keine Vorlage dafür, wer hier wohnen soll.

Was kostet eine Mietwohnung in Eppendorf?

Einen Mietwert für den Stadtteil gibt es nicht, und das ist keine Lücke, sondern Methode. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 ordnet nach Baualter, Größe, Ausstattung und Wohnlage. Die Wohnlage, normal oder gut, hängt an der einzelnen Blockseite, also am Straßenabschnitt, und kann innerhalb eines Stadtteils wechseln. Maßgeblich ist deshalb, was das Wohnlagenverzeichnis für Ihre Hausnummer ausweist.

Zur Orientierung zwei Baualtersklassen aus dem Größenfeld 41 bis unter 66 Quadratmeter, jeweils für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung. Angegeben sind Nettokaltmieten je Quadratmeter zum Erhebungsstichtag 1. April 2025. Der Wert vor der Klammer ist der Median, den die Ausgabe 2025 zum ersten Mal verwendet, die Klammer nennt die Spanne, in der zwei Drittel der erhobenen Mieten liegen.

Baualter Normale Wohnlage Gute Wohnlage
bis 31.12.1918 11,50 Euro (9,65 bis 15,00) 12,93 Euro (10,80 bis 16,56)
2021 bis 2024 17,41 Euro (12,00 bis 21,15) 20,24 Euro (15,65 bis 31,65)

Nach oben begrenzt die Mietpreisbremse den Spielraum, und zwar in Eppendorf wie in jedem anderen Stadtteil: Die Hamburger Verordnung gilt stadtweit seit Anfang 2026 und endet mit dem Jahr 2029. Für einen neuen Vertrag heißt das nach § 556d Absatz 1 BGB höchstens ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent. § 556f BGB nimmt zwei Fälle aus: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Bei acht neuen Wohnungen im Jahr betrifft die Neubauausnahme in Eppendorf nur wenige Fälle. Für die allermeisten Wohnungen im Stadtteil ist die Grenze aus Mietenspiegel und zehn Prozent die entscheidende Zahl. Welches Feld für Ihre Wohnung gilt und wo die Grenze liegt, zeigt unser Mietpreisrechner, der die Wohnlage direkt aus der Adresse liest.

Aus der Praxis: ein Jugendstilhaus in Eppendorf

Wie weit ein Eppendorfer Altbau nach einer Revitalisierung reichen kann, zeigt ein Haus, dessen Erstvermietung wir im Alleinauftrag übernommen haben. Gebaut 1904, revitalisiert 2026, danach zwölf Wohnungen mit je zwei Zimmern, jede rund 42 bis 51 Quadratmeter groß. Vermietet wurden sie zu Kaltmieten von 1.790 bis 1.990 Euro. Energetisch erreicht das Haus Effizienzhaus 70 im Bestand und Effizienzhaus 40 im Dachgeschoss, mit Fernwärme und Photovoltaik.

Für den Stadtteil ist dieses Haus kein Durchschnitt, sondern ein oberes Ende. Es zeigt aber, was der Tabellenwert oben nicht zeigt: Eine kleine Wohnung in einem sanierten Haus spricht einen anderen, engeren Kreis an als eine Bestandswohnung zum Mittelwert. Wie viele Bewerbungen zwei Erstbezugswohnungen in Eppendorf bekommen haben und wie das zu günstigeren Wohnungen in anderen Stadtteilen steht, zeigt unsere Auswertung Wie viele Bewerber bekommt eine Mietwohnung in Hamburg?.

Zur Übergabe in diesem Haus gehört eine Wohnungsmappe. Darin liegen die Bedienungs-, Pflege- und Herstellerunterlagen, die Liste der freigegebenen Produkte für die sensiblen Wandflächen und deren Beschreibung. Dazu kommt eine persönliche Einweisung in Heizung, Lüftung und Haustechnik. In einem technisch aufwendig sanierten Altbau erspart das in den ersten Monaten viele Rückfragen und Bedienfehler.

Was ist bei einem Makler für die Vermietung in Eppendorf wichtig?

Zuerst dasselbe wie überall in Hamburg: eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 GewO, eine Vergütung, die schriftlich feststeht, und kein Geld von Interessenten, weil nach dem Bestellerprinzip der Eigentümer zahlt, der den Auftrag erteilt. Speziell für Eppendorf kommt die Einordnung hinzu: Ein Makler sollte an Ihrer Adresse zeigen können, welche Wohnlage und welches Tabellenfeld gelten.

Drei Fragen helfen im Erstgespräch:

  • Welches Feld im Mietenspiegel gilt für meine Wohnung, und wo in der Spanne ordnen Sie sie ein? Die Antwort sollte Baualter, Größe, Wohnlage und Ausstattung nennen.
  • Greift eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, und wie wird sie dokumentiert? Bei einer Sanierung reicht der Hinweis auf hochwertige Ausstattung nicht, es kommt auf die umfassende Modernisierung an.
  • Wie werden die Bewerbungen ausgewertet? Bei einer kleinen, teuren Wohnung sind es oft wenige, bei einer Bestandswohnung zum Mittelwert oft sehr viele.

Was ein Vermietungsmakler rechtlich ist, was er kostet und wann er sich lohnt, erklärt Vermietungsmakler in Hamburg. Wie der Ablauf mit Auftrag im Einzelnen aussieht, beschreibt Wohnung vermieten mit Makler. Auch Letura vermietet in Eppendorf, rechtlich als Vermietungsmakler; die Fragen oben gelten für uns ebenso.

Wenn Sie eine Wohnung in Eppendorf vermieten möchten, ordnen wir sie vorab an der Adresse ein und sagen Ihnen, mit welchem Kreis von Interessenten Sie rechnen können: Letura, Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 1. Oktober 2026. Dieser Beitrag ist lebend und wird mit jeder neuen Ausgabe der Stadtteil-Profile und des Mietenspiegels aktualisiert.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie ist der Mietmarkt in Eppendorf?

Dicht und kleinteilig. In Eppendorf leben nach dem Statistikamt Nord 25.067 Menschen auf 2,7 Quadratkilometern, 63,2 Prozent der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und 2025 wurden nur acht Wohnungen bezugsfertig. Welche Miete zulässig ist, entscheidet sich an der Adresse über den Hamburger Mietenspiegel 2025 und die Mietpreisbremse, nicht am Stadtteilnamen.

Wie hoch ist die Miete in Eppendorf nach dem Mietenspiegel?

Einen Wert für den Stadtteil gibt es nicht. Der Mietenspiegel 2025 ordnet nach Baualter, Größe und Wohnlage der einzelnen Adresse. Für eine Altbauwohnung bis 1918 mit 41 bis unter 66 Quadratmetern nennt er 11,50 Euro je Quadratmeter in normaler und 12,93 Euro in guter Wohnlage, jeweils als Median der Nettokaltmiete.

Gilt die Mietpreisbremse in Eppendorf?

Ja. Die Hamburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 für das gesamte Stadtgebiet und damit auch für Eppendorf, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Ausnahmen bestehen unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Worauf sollte man bei einem Makler für die Vermietung in Eppendorf achten?

Auf dieselben Punkte wie überall in Hamburg: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vergütung in Textform, kein Geld von Interessenten. Speziell für Eppendorf zählt, ob der Makler die Wohnung an der Adresse im Mietenspiegel einordnen kann und prüft, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse tatsächlich greift.

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