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Ablauf

Wohnung vermieten aus dem Ausland: was Sie regeln müssen

Veröffentlicht am 1. Oktober 2026 · Aktualisiert am 1. Oktober 2026 · 8 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus am Eppendorfer Weg in Hamburg

Eine Wohnung aus dem Ausland zu vermieten heißt vor allem, drei Dinge zu organisieren: jemanden, der vor Ort Besichtigungen und Übergabe übernimmt, Vollmachten für alles, was Sie nicht selbst tun können, und einen klaren Blick auf die Pflichten, die beim Eigentümer bleiben. Dazu kommt die Steuer. Wer im Inland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist mit den Mieteinnahmen einer Hamburger Wohnung in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Vieles lässt sich aus der Ferne erledigen, einiges nicht, und genau diese Grenze entscheidet, wen Sie beauftragen.

Wie vermietet man eine Wohnung aus dem Ausland?

Indem Sie trennen, was Anwesenheit braucht und was nicht. Besichtigungen, die Vorlage des Energieausweises und die Übergabe verlangen jemanden in der Wohnung. Preis, Auswahl, Vertrag und Kaution lassen sich aus der Ferne steuern, wenn die Unterlagen vollständig sind und die Entscheidungswege feststehen. Wer das vorher sortiert, muss für keinen einzelnen Termin anreisen.

Aufgabe Braucht jemanden vor Ort? Lösung aus der Ferne
Unterlagen zusammenstellen nein Grundriss, Energieausweis, Angaben zum Haus digital bereitstellen
Mietpreis festlegen nein Einordnung in den Mietenspiegel vorab
Inserat und Anfragen nein Dienstleister oder Makler beauftragen
Besichtigungen ja Dienstleister, Makler oder eine Vertrauensperson
Energieausweis vorlegen ja, bei der Besichtigung durch den beauftragten Makler, § 80 Absatz 5 GModG
Auswahl nein Auswahl vorlegen lassen und selbst entscheiden
Mietvertrag nein Postweg oder Vollmacht
Kaution nein getrenntes Konto nach § 551 Absatz 3 BGB
Übergabe ja Protokoll durch die beauftragte Person
Wohnungsgeberbestätigung nein selbst oder durch eine beauftragte Person, § 19 BMG

Welche Pflichten bleiben beim Eigentümer?

Die, die das Gesetz dem Vermieter oder Wohnungsgeber zuweist, auch wenn Sie die Ausführung abgeben. Dazu gehören der Energieausweis, die Anlage der Kaution und die Bestätigung des Einzugs für das Meldeamt. Keine dieser Pflichten verlangt, dass Sie selbst in Hamburg sind. Jede verlangt aber, dass jemand sie rechtzeitig erfüllt, und das sollte vorher feststehen.

Energieausweis. Bei der Vermietung einer Wohnung ist nach § 80 Absatz 3 GModG ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt. Nach Absatz 5 muss er spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, auch durch sichtbaren Aushang, und nach Vertragsschluss übergeben werden. Die Pflicht trifft den Vermieter und ebenso einen beauftragten Immobilienmakler. Wer aus der Ferne vermietet, bestellt den Ausweis also vor dem ersten Termin, nicht danach.

Kaution. Eine Barkaution ist nach § 551 Absatz 3 BGB bei einem Kreditinstitut anzulegen, getrennt vom eigenen Vermögen, die Erträge stehen dem Mieter zu. Nach Absatz 2 kann der Mieter in drei Teilen zahlen, und der erste Teil wird schon mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Das Konto sollte also eingerichtet sein, bevor der Vertrag beginnt.

Wohnungsgeberbestätigung. Wer eine Wohnung bezieht, muss sich nach § 17 Absatz 1 BMG innerhalb von zwei Wochen anmelden, und der Wohnungsgeber muss dabei mitwirken. § 19 Absatz 1 BMG erlaubt ausdrücklich, dass eine vom Wohnungsgeber beauftragte Person den Einzug bestätigt. Welche Angaben die Wohnungsgeberbestätigung enthalten muss, steht in Absatz 3, darunter Name und Anschrift des Wohnungsgebers und, wenn er nicht Eigentümer ist, auch der Name des Eigentümers.

Wer unterschreibt den Mietvertrag, wenn Sie nicht in Hamburg sind?

Sie selbst per Post oder eine Person vor Ort mit Ihrer Vollmacht. Die Vollmacht bedarf nach § 167 Absatz 2 BGB nicht der Form, die für den Mietvertrag gilt. Schriftlich und mit genau bezeichneter Wohnung sollte sie trotzdem sein, damit der Bevollmächtigte sie vorlegen kann.

Für den Vertrag selbst gelten dieselben Formfragen wie bei Mietern, die nicht vor Ort sind: Schriftform, Postweg, digitale Signatur und die Folgen für eine Mindestmietdauer. Das behandelt ausführlich Mietvertrag unterschreiben aus der Ferne, dort aus Sicht des Vermieters, der Mieter an anderen Orten hat. Die Regeln sind dieselben, wenn der Vermieter derjenige ist, der fehlt.

Muss ich die Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?

Grundsätzlich ja. Natürliche Personen ohne Wohnsitz und ohne gewöhnlichen Aufenthalt im Inland sind nach § 1 Absatz 4 EStG beschränkt einkommensteuerpflichtig, wenn sie inländische Einkünfte haben. Zu diesen Einkünften zählen nach § 49 Absatz 1 Nummer 6 EStG die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn das unbewegliche Vermögen im Inland liegt. Eine Hamburger Wohnung ist das.

Alles Weitere hängt an Ihrer Lage: wie die Einkünfte ermittelt und erklärt werden, welche Kosten sich abziehen lassen, ob ein Antrag nach § 1 Absatz 3 EStG in Betracht kommt und wie der Staat, in dem Sie leben, dieselben Einkünfte behandelt. Das sind Fragen für einen Steuerberater, idealerweise einen, der beide Länder kennt. Dieser Abschnitt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Steuerberater.

Vermietung oder Verwaltung aus der Ferne: was ist der Unterschied?

Die Vermietung endet mit der Übergabe, die Verwaltung beginnt dort. Wer eine Wohnung aus der Ferne vermieten lässt, hat nach dem Einzug weiterhin Pflichten: Der Vermieter muss die Wohnung nach § 535 Absatz 1 BGB während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten, und über Betriebskostenvorauszahlungen ist nach § 556 Absatz 3 BGB jährlich abzurechnen. Wer beides nicht selbst leisten kann, braucht auch dafür jemanden.

Das ist ein eigener Auftrag. Wer für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, ist nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO Wohnimmobilienverwalter und braucht dafür eine eigene Erlaubnis, getrennt von der Erlaubnis für Makler nach Nummer 1. Fragen Sie deshalb bei jedem Anbieter, welchen der beiden Teile er übernimmt. Eine Vermietung aus der Ferne ohne geregelte Betreuung danach ist nur die halbe Lösung.

Aus der Praxis: was aus der Ferne fehlt und was es ersetzt

Bei Wohnungen, die wir übernehmen, ist die Lücke fast immer dieselbe. Es fehlen Grundrisse, Energieausweise, Informationen über das Gebäude und seine gemeinschaftlichen Teile, und oft gibt es keine Fotos, mit denen sich arbeiten lässt. Bei privaten Eigentümern ist die Lücke nach unserer Erfahrung tendenziell größer als bei verwalteten Beständen. Für Eigentümer im Ausland wiegt das schwerer, weil niemand kurz vorbeifahren kann. Wir fangen das mit einem eigenen Abfrageformular ab, das alle diese Punkte vor dem Inserat einsammelt.

Das zweite ist die Übergabe. Wer nicht dabei ist, braucht ein Protokoll, das den Termin ersetzt. Bei uns stehen darin die Zählernummern und Stände für Strom, Wärme, Kalt- und Warmwasser, die Schlüssel mit Nummer der Schließanlage und Anzahl und der Zustand Raum für Raum. Für eine Zweizimmerwohnung von rund 50 Quadratmetern entstanden dafür 373 Fotos. Am Ende bestätigen beide Seiten per Kreuz, was übergeben und erklärt wurde, und unterschreiben. Wer weit entfernt lebt, weiß danach genauer, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde, als es ein kurzer Anruf je leisten könnte.

Worauf kommt es in Hamburg an?

Auf eine Miete, die zur Regulierung passt, denn korrigieren lässt sie sich aus der Ferne schlechter als vor Ort. Die Mietpreisbremse erfasst in Hamburg nach der aktuellen Verordnung seit Januar 2026 die ganze Stadt und läuft bis Ende 2029. Wer neu vermietet, bleibt nach § 556d Absatz 1 BGB ohne Ausnahme bei höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, gemessen am Hamburger Mietenspiegel 2025.

Diesen Schritt können Sie von überall erledigen. Unser Mietpreisrechner ermittelt aus Adresse, Baualter, Fläche und Ausstattung das Feld im Mietenspiegel und die Obergrenze. Ob sich die Vermietung insgesamt abgeben lässt und für wen das lohnt, beschreibt Vermietung auslagern. Wie der Ablauf mit einem beauftragten Makler aussieht, steht in Wohnung vermieten mit Makler.

Für Eigentümer, die nicht in Hamburg leben, übernehmen wir die Vermietung vollständig vor Ort, vom Abfrageformular bis zum Protokoll, und Sie entscheiden aus der Ferne: Letura, Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 1. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie vermietet man eine Wohnung aus dem Ausland?

Mit einer Person oder einem Dienstleister vor Ort, der Besichtigungen, Energieausweis und Übergabe übernimmt, und mit klaren Vollmachten für alles, was Sie nicht selbst erledigen. Entscheidungen, Vertrag und Kaution lassen sich aus der Ferne organisieren. Die Mieteinnahmen einer Hamburger Wohnung unterliegen auch bei Wohnsitz im Ausland der deutschen Einkommensteuer.

Muss ich als Vermieter mit Wohnsitz im Ausland in Deutschland Steuern zahlen?

Grundsätzlich ja. Wer im Inland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist nach § 1 Absatz 4 EStG mit seinen inländischen Einkünften beschränkt steuerpflichtig. Dazu zählen nach § 49 Absatz 1 Nummer 6 EStG Einkünfte aus der Vermietung von Grundbesitz, der im Inland liegt. Was das im Einzelnen bedeutet, klären Sie mit einem Steuerberater.

Kann ich den Mietvertrag aus dem Ausland unterschreiben?

Ja, per Post oder über eine bevollmächtigte Person vor Ort. Die Vollmacht bedarf nach § 167 Absatz 2 BGB nicht der Form des Mietvertrags. Worauf es bei der Schriftform ankommt und warum eine einfache digitale Signatur nicht genügt, erklärt unser Beitrag zur Unterzeichnung aus der Ferne.

Wer stellt die Wohnungsgeberbestätigung aus, wenn ich nicht in Hamburg bin?

Sie selbst oder eine Person, die Sie damit beauftragen. § 19 Absatz 1 BMG erlaubt ausdrücklich, dass eine vom Wohnungsgeber beauftragte Person den Einzug bestätigt. Die Bestätigung muss dem Mieter innerhalb der zweiwöchigen Anmeldefrist vorliegen.

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