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Ablauf

Die teuersten Fehler beim Selbstvermieten

Veröffentlicht am 26. September 2026 · Aktualisiert am 26. September 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Brahmsallee in Hamburg

Vier Fehler kehren bei privaten Eigentümern immer wieder: Klauseln im Mietvertrag, die im Streitfall nicht tragen, vergessene Pflichthinweise, eine Auswahl allein nach Papierform und eine Vermarktung, die zu lange läuft. Sie haben eines gemeinsam: Keiner fällt am selben Tag auf. Deshalb werden sie selten als Fehler verbucht, sondern als Pech.

Was kosten Fehler im Mietvertrag?

Zunächst nichts, und genau das ist das Problem. Eine Klausel, die nicht durchsetzbar ist, stört niemanden, solange sich beide Seiten vertragen. Sie fällt erst auf, wenn es darauf ankommt, und dann fehlt sie. Dasselbe gilt für eine Anlage, die im Vertrag erwähnt wird und dem Vertrag nie beigelegt wurde.

Wir sehen diese Verträge, wenn wir Bestände übernehmen. Drei Muster wiederholen sich: Klauseln ohne Wirkung, fehlende Anlagen und, bei Mieten oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, eine falsche oder fehlende Begründung vor Vertragsschluss beziehungsweise ein falsch gesetztes Kreuz im Formular.

Der dritte Fall ist der folgenreichste. Stützt sich die Miete auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, verlangt § 556g Absatz 1a BGB eine Auskunft von selbst und in Textform, und zwar vor der Vertragserklärung des Mieters. Fehlt das, kann sich der Vermieter auf die Ausnahme nicht berufen. Geschuldet ist dann nur, was ohne sie zulässig wäre.

Wir werden regelmäßig gefragt, welche Klausel die wichtigste sei. Diese eine gibt es nicht. Wichtig sind die Klauseln, die beiden Seiten Sicherheit und Klarheit geben und den Wunsch des Eigentümers im rechtlichen Rahmen abbilden. Eine Mindestmietdauer etwa gehört vorher offen besprochen und nicht ins Kleingedruckte. Klar kommunizierte Verträge sind faire Verträge, und faire Verträge halten.

Warum ist die falsche Auswahl der teuerste Fehler?

Weil sie als einzige über Jahre wirkt. Ein Vertragsfehler kostet einmalig, eine zu lange Vermarktung kostet Monate. Ein unpassender Mieter kostet, solange er in der Wohnung ist, und zwar in drei Währungen: ausbleibende Zahlungen, der Zustand der Wohnung am Ende und der laufende Aufwand dazwischen.

Wie es dazu kommt, ist erstaunlich gleichförmig. Ein kurzes Gespräch statt eines richtigen. Unterlagen, die nur überflogen werden. Eckdaten, die überzeugen und deshalb nicht hinterfragt werden. Und in der Folge kein Blick auf die Warnsignale. Keiner dieser vier Punkte ist ein Versäumnis im engeren Sinn, jeder ist eine Abkürzung unter Zeitdruck.

Die Gegenregel ist unspektakulär und wirkt: lieber eine Frage mehr als eine zu wenig. Wer sich unsicher ist, ob er genug weiß, weiß zu wenig.

Aus der Praxis: was Selbstverwalter unterschätzen

Wenn wir eine Vermietung übernehmen, die vorher in eigener Hand lag, sehen wir die Folgen gebündelt. Es sind fast nie einzelne grobe Schnitzer, sondern eine Kette kleiner Auslassungen: Vertragsklauseln, die Teile des Vertrags unwirksam machen. Fehler bei der Übergabe, die später niemand mehr klären kann. Fehler bei der Auswahl. Vergessene Pflichthinweise.

Dazu kommt die Dauer. Wer nebenher vermietet, beantwortet Anfragen abends, koordiniert Termine über zwei Wochen und braucht für den Vertrag noch einmal so lange. Jede dieser Etappen ist für sich vertretbar, zusammen ergeben sie Wochen.

Am Ende zahlen Selbstverwalter deshalb doppelt: einmal für die zusätzlichen Leerstandswochen und ein zweites Mal dafür, dass eine unglücklich getroffene Auswahl über Jahre nachwirkt. Der zweite Betrag steht in keiner Rechnung und ist trotzdem der größere.

Wie teuer ist eine zu lange Vermarktung?

Genau bezifferbar, im Unterschied zu den übrigen Punkten. Jeder zusätzliche Monat kostet die volle Nettokaltmiete und zusätzlich die Betriebskosten dieser Zeit, die niemand trägt. Bei einer Wohnung für 1.200 Euro kalt und 250 Euro Nebenkosten summieren sich zwei zusätzliche Monate damit auf rund 2.900 Euro, ohne dass dafür je eine Rechnung geschrieben würde.

Diese Summe fällt auf, sobald man sie hinschreibt, und fällt sonst nie auf. Es gibt keine Rechnung, keine Mahnung und keinen Termin, an dem jemand darauf hinweist. Aus welchen Einzelposten er entsteht, rechnet Was ein Monat Leerstand wirklich kostet vor.

Bemerkenswert ist das Verhältnis: Die Sorgfalt, die zwei Monate Leerstand vermeidet, kostet vielleicht zwei Tage Arbeit.

Welche Pflichten werden am häufigsten übersehen?

Drei, und alle drei sind schnell erledigt, wenn man sie kennt. Die Auskunft zur Miethöhe wurde oben genannt. Dazu kommen die Angaben aus dem Energieausweis, die nach § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz bereits in die Immobilienanzeige gehören, und die Wohnungsgeberbestätigung, die der Wohnungsgeber nach § 19 Bundesmeldegesetz ausstellen muss.

Keine dieser Pflichten ist umstritten oder schwierig. Sie werden übersehen, weil sie an unterschiedlichen Stellen des Ablaufs sitzen und niemand daran erinnert.

Eine vierte Grenze ist keine Pflicht, sondern ein Verbot: Bei der Vermietung darf niemand wegen eines Merkmals aus § 19 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz benachteiligt werden. Wer seine Kriterien vorher festlegt und für alle gleich anwendet, gerät damit nicht in Konflikt.

Woran scheitert die Übergabe am häufigsten?

Am fehlenden oder zu knappen Protokoll. Wer den Zustand bei Einzug nicht festhält, hat beim Auszug keinen Vergleichsmaßstab und diskutiert Jahre später über Erinnerungen. Dasselbe gilt für Zählerstände: Fehlen sie, lässt sich die erste Abrechnung nicht sauber abgrenzen, und der Streit beginnt mit einer Zahl, die niemand belegen kann.

Der zweite häufige Fehler ist die Wortwahl. Ein Protokoll, das alle Räume mit „in Ordnung" abhakt, hilft im Streitfall niemandem. Es beweist nur, dass jemand da war. Nützlich wird es erst, wenn der Zustand so beschrieben ist, dass ein Dritter ihn Jahre später nachvollziehen kann.

Ein dritter Punkt betrifft die Schlüssel. Werden sie nicht nach Art und Anzahl einzeln aufgeführt, fehlt beim Auszug die Grundlage für die Frage, wie viele zurückzugeben sind. Das klingt kleinlich und ist der Punkt, an dem sich Übergaben regelmäßig festfahren.

Welcher Fehler lässt sich am schwersten heilen?

Der bei der Auskunft zur Miethöhe. Die übrigen Punkte lassen sich mit etwas Aufwand nachholen: Ein Protokoll kann man nachreichen, eine unglückliche Klausel bei nächster Gelegenheit korrigieren, einen abgesprungenen Interessenten erneut ansprechen. Bei der Auskunft geht das nicht, jedenfalls nicht ohne Preis.

Wird sie nachgeholt, greift die Ausnahme erst zwei Jahre nach der Nachholung. Trägt sie dreihundert Euro im Monat, sind das gut siebentausend Euro, die nicht mehr einzuholen sind. Damit ist dieser Fehler der einzige der Liste, der eine feste, im Gesetz angelegte Wartezeit nach sich zieht.

Deshalb lohnt sich hier die größte Sorgfalt, obwohl der Aufwand am kleinsten ist. Die Einzelheiten stehen in Auskunft zur Miethöhe vor Vertragsschluss.

Wann lohnt es sich, die Vermietung abzugeben?

Wenn die Zahl der Vermietungen im Jahr klein ist und der Bestand zugleich groß genug, dass ein Fehler wehtut. Routine entsteht ausschließlich durch Wiederholung, und die fehlt bei einer Vermietung im Jahr. Wer so selten vermietet, hat beim nächsten Mal vergessen, woran es beim letzten Mal gehakt hat, und fängt jedes Mal von vorn an.

Das ist kein Vorwurf an Selbstvermieter, sondern eine Aussage über den Ablauf. Er hat viele Stationen, an jeder gibt es eine Pflicht oder eine Entscheidung, und die Kosten eines Fehlers stehen in keinem Verhältnis zum Aufwand seiner Vermeidung.

Wo die Grenze im Einzelfall liegt, rechnet Vermietung auslagern: wann es sich lohnt durch. Welche Kriterien eine Auswahl tragen, sammelt Mieterauswahl: die Kriterien, die wirklich tragen.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 26. September 2026.

Wo diese Fehler im Gesamtablauf sitzen, ordnet Wohnung vermieten in Hamburg: der Ablauf ein.

Fehler dieser Art entstehen aus fehlender Wiederholung, nicht aus Unvermögen: Letura vermietet wöchentlich und macht sie deshalb nicht, Vermietung starten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Welche Fehler machen Vermieter am häufigsten?

Vier kehren immer wieder: Klauseln im Vertrag, die im Streitfall nicht tragen, vergessene Pflichthinweise wie die Auskunft zur Miethöhe, eine Auswahl allein nach Papierform und eine zu lange Vermarktung. Alle vier fallen erst später auf, und dann kosten sie deutlich mehr als die Zeit, die ihre Vermeidung gebraucht hätte.

Welcher Fehler ist der teuerste?

Die falsche Auswahl. Ein Vertragsfehler kostet einmalig, ein unpassender Mieter über Jahre: durch Zahlungsausfälle, durch den Umgang mit der Wohnung und durch den Aufwand, den er laufend verursacht. Die Kosten fallen dabei nie auf einmal an, sondern verteilt, und werden deshalb selten zusammengerechnet.

Was kostet eine zu lange Vermarktung?

Jeden Monat die volle Nettokaltmiete, dazu die Betriebskosten dieser Zeit, die niemand trägt. Bei einer Wohnung für 1.200 Euro kalt und 250 Euro Nebenkosten sind zwei zusätzliche Monate rund 2.900 Euro. Dieser Betrag entsteht leise, weil ihm keine Rechnung gegenübersteht.

Welcher Fehler passiert im Vertrag am häufigsten?

Der falsche oder fehlende Hinweis auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Liegt die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stützt sie sich auf eine Ausnahme, muss der Mieter das vor seiner Vertragserklärung in Textform erfahren. Fehlt die Auskunft, trägt die Ausnahme nicht.

Lohnt es sich, selbst zu vermieten?

Das hängt davon ab, wie viele der genannten Punkte Sie sicher beherrschen und wie viel Ihre Zeit wert ist. Wer eine Wohnung im Jahr vermietet, sammelt keine Routine. Die Fehler entstehen nicht aus Nachlässigkeit, sondern daraus, dass ein Ablauf selten geübt wird, den Profis wöchentlich durchlaufen.

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