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Kosten und Anbieter

Wohnung vermieten mit Makler: Ablauf und Auftrag

Veröffentlicht am 1. Oktober 2026 · Aktualisiert am 1. Oktober 2026 · 9 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Eppendorfer Landstraße in Hamburg Eppendorf

Wer eine Wohnung mit Makler vermietet, schließt zuerst einen Vermittlungsvertrag in Textform, übergibt die Unterlagen zur Wohnung und trifft am Ende selbst die Entscheidung über den Mieter. Dazwischen erledigt der Makler, was im Auftrag steht, meist Mietpreis, Inserat, Besichtigungen, Prüfung der Bewerbungen und Vertragsentwurf. Bezahlt wird er vom Eigentümer, und zwar nur, wenn infolge seiner Tätigkeit ein Mietvertrag zustande kommt. Dieser Beitrag beschreibt den Weg vom Erstgespräch bis zur Übergabe. Ob sich ein Makler für Ihre Wohnung überhaupt lohnt, klärt Vermietungsmakler in Hamburg: Aufgaben, Kosten, Nutzen.

Wie läuft die Vermietung einer Wohnung mit Makler ab?

In sieben Schritten, von denen Sie drei selbst in der Hand behalten: den Auftrag, die Unterlagen und die Entscheidung über den Mieter. Der Makler bereitet Preis, Inserat, Besichtigungen und Vertrag vor, Sie geben an den vereinbarten Stellen frei. Vom Umfang des Auftrags hängt ab, ob er auch die Übergabe übernimmt. Wie lange das Ganze dauert, hängt stark daran, wie schnell die Unterlagen vorliegen und wie kurz die Zeit zwischen Zusage und Unterschrift bleibt.

Schritt Wer handelt Ihr Beitrag
1. Erstgespräch und Auftrag Sie und der Makler Umfang, Vergütung und Entscheidungsrechte in Textform festhalten
2. Unterlagen Sie Grundriss, Wohnfläche, Energieausweis, Angaben zum Haus
3. Mietpreis und Inserat Makler Preis und Inseratstext freigeben
4. Anfragen und Besichtigungen Makler Rahmen vorgeben, etwa Einzugstermin oder Haustiere
5. Auswahl Makler bereitet vor Entscheidung über den Mieter
6. Mietvertrag Makler entwirft Vertrag prüfen und als Vermieter unterschreiben
7. Übergabe nach Auftrag Kaution anlegen, Einzug bestätigen

Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Wer den Preis festlegt, bevor die Unterlagen vollständig sind, riskiert, ihn auf einer ungeprüften Fläche oder ohne Blick auf das passende Feld im Mietenspiegel festzulegen. Und wer zu Schritt 5 kommt, ohne im Auftrag geregelt zu haben, wer entscheidet, klärt das unter Zeitdruck.

Was muss im Maklerauftrag stehen?

Zuerst die Form: Nach § 2 Absatz 1 Satz 2 WoVermRG bedarf der Vermittlungsvertrag der Textform. Inhaltlich gehören hinein, was der Makler übernimmt, wie hoch die Vergütung ist und wann sie fällig wird, wer über den Mieter entscheidet und welche Vertragsbedingungen gelten sollen. Je genauer das dasteht, desto weniger muss später verhandelt werden.

Für die Vergütung gibt das Gesetz eine Rechengröße vor. Das Entgelt ist nach § 3 Absatz 1 WoVermRG in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben, also etwa als eine oder zwei Monatsmieten.

Diese Punkte sollten im Auftrag stehen, bevor Sie unterschreiben:

  • Leistungsumfang. Welche Schritte der Makler übernimmt, von der Preiseinschätzung bis zur Übergabe, und welche bei Ihnen bleiben.
  • Vergütung. Höhe als Bruchteil oder Vielfaches der Monatsmiete, Bezugsgröße, Mehrwertsteuer, Fälligkeit.
  • Entscheidung. Wer den Mieter auswählt: Sie auf Grundlage einer vorgelegten Auswahl oder der Makler allein. Wer die Wahl behalten will, schreibt das ausdrücklich hinein.
  • Vorgaben zum Mietverhältnis. Mietbeginn, Mindestmietdauer, Staffel- oder Indexmiete, Haustiere. Was hier fehlt, muss der Makler bei jedem Interessenten neu erfragen.
  • Laufzeit und Ende des Auftrags. Wie lange der Auftrag läuft und wie er endet, wenn Sie selbst einen Mieter finden oder die Wohnung doch nicht vermieten.

Was darf der Makler berechnen?

Eine Vergütung, die erst mit dem Mietvertrag entsteht, und daneben grundsätzlich nichts. Nach § 652 Absatz 1 BGB und § 2 Absatz 1 Satz 1 WoVermRG besteht der Anspruch nur, wenn infolge der Vermittlung oder des Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Vorschüsse dürfen nach § 2 Absatz 4 WoVermRG weder gefordert noch vereinbart oder angenommen werden.

Für Nebenkosten enthält das Wohnungsvermittlungsrecht eine eigene Regel. § 652 Absatz 2 BGB lässt Aufwendungsersatz zu, wenn er vereinbart ist. Für die Vermittlung von Wohnräumen bestimmt § 3 Absatz 3 WoVermRG dagegen, dass neben dem Entgelt für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung zusammenhängen, keine Vergütungen irgendwelcher Art vereinbart oder angenommen werden dürfen, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen. Ausnahmen nennt die Vorschrift zwei: nachgewiesene Auslagen, die eine Monatsmiete übersteigen, und die Vereinbarung, dass nachweisbar entstandene Auslagen zu erstatten sind, wenn kein Mietvertrag zustande kommt.

Wer zahlt, ist ebenfalls geregelt. Beauftragen Sie den Makler, verbietet ihm § 2 Absatz 1a WoVermRG, zusätzlich vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern oder anzunehmen; das ist das Bestellerprinzip. Auch der Umweg über den Mietvertrag ist versperrt: Muss der Wohnungssuchende ein Vermittlungsentgelt zahlen, das eigentlich der Vermieter schuldet, ist die Vereinbarung nach § 2 Absatz 5 Nummer 2 WoVermRG unwirksam.

Zur Höhe: Von zehn Hamburger Anbietern, deren Websites wir für Was kostet die Vermietung bei Hamburger Anbietern? geprüft haben, nennen vier eine Vergütung. Sie reicht von einer bis zu zwei Nettokaltmieten, teils zuzüglich Mehrwertsteuer, die übrigen sechs verweisen auf ein Gespräch. Stand der Prüfung: 22. September 2026. Die Modelle aller zehn, unser eigenes eingeschlossen, stehen dort alphabetisch nebeneinander.

Ein Sonderfall betrifft Verwaltungen. Nach § 2 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 WoVermRG steht dem Wohnungsvermittler kein Anspruch zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume geschlossen wird, deren Verwalter er ist. Was der Bundesgerichtshof dazu im Mai 2026 entschieden hat, erklärt Das BGH Urteil zur Verwalterprovision.

Darf ein Makler Ihre Wohnung ohne Auftrag anbieten?

Nein. § 6 Absatz 1 WoVermRG erlaubt dem Wohnungsvermittler, Wohnräume nur anzubieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Taucht Ihre Wohnung bei einem Makler auf, den Sie nicht beauftragt haben, dürfen Sie nachfragen, auf welchen Auftrag er sich stützt.

Auch für das Inserat selbst stellt § 6 Absatz 2 WoVermRG Anforderungen. Wer öffentlich Wohnräume anbietet, muss seinen Namen und die Bezeichnung als Wohnungsvermittler angeben, dazu den Mietpreis und den Hinweis, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Für Sie ist das ein einfacher Prüfpunkt: Bevor das Inserat online geht, lassen Sie es sich zeigen und sehen nach, ob diese Angaben enthalten sind.

Hinzu kommen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis nach § 87 GModG. Welche das sind, steht unter Pflichtangaben im Inserat.

Welche Aufgaben bleiben beim Eigentümer?

Alles, was nur der Eigentümer liefern oder entscheiden kann, und einige Pflichten, die das Gesetz dem Vermieter zuweist. Der Makler kann vorbereiten und erinnern. Einzelne Punkte kann er für Sie erledigen, wenn Sie ihn ausdrücklich damit beauftragen oder bevollmächtigen. Wem das Gesetz die jeweilige Pflicht zuweist, steht in der Tabelle. Wer das vorher weiß, plant die eigenen Termine entsprechend und hält den Ablauf kurz.

Aufgabe Warum es bei Ihnen liegt Grundlage
Energieausweis beschaffen Der Ausweis ist bei Vermietung auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt § 80 Absatz 3 GModG
Energieausweis vorlegen Pflicht für Vermieter und ebenso für Immobilienmakler, spätestens bei der Besichtigung § 80 Absatz 5 GModG
Entscheidung über den Mieter Legen Sie im Auftrag fest, das Gesetz regelt es nicht Vermittlungsvertrag
Mietvertrag schließen Sie sind Vermieter und Vertragspartei, eine Vertretung braucht Ihre Vollmacht § 535 BGB, § 167 BGB
Kaution anlegen Die Pflicht trifft den Vermieter: getrennt vom eigenen Vermögen, bei einem Kreditinstitut § 551 Absatz 3 BGB
Einzug bestätigen Durch den Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person § 19 Absatz 1 BMG

Bei der Wohnungsgeberbestätigung lohnt der Blick ins Gesetz: Sie darf nur vom Wohnungsgeber oder einer von ihm beauftragten Person ausgestellt werden. Soll der Makler das übernehmen, gehört auch das in den Auftrag.

Aus der Praxis: wo die Entscheidung liegt

Bei uns trifft die Entscheidung über den Mieter immer ein Mensch, nie das System. Unser System übernimmt die wiederkehrenden Schritte und bereitet die Entscheidung vor, sodass sie fundierter, sicherer und schneller fallen kann. Getroffen wird sie gemeinsam mit dem Eigentümer.

Der zweite Punkt betrifft die letzte Strecke. Interessenten, denen wir zusagen, bekommen Vertrag und Anlagen vor dem Unterschriftstermin per E-Mail, dazu eine kurze Erklärung, welche Anlage was regelt. In derselben Mail stehen die Angaben, die noch fehlen, und zwei konkrete Termine zur Unterzeichnung im Büro. So wird vor der Unterschrift gelesen und gefragt und nicht erst danach. Für Sie als Eigentümer heißt das: Fragen zum Vertrag landen bei uns, bevor der Termin steht, und nicht als Rückzieher am Tag der Unterschrift.

Worauf kommt es in Hamburg an?

Auf den Mietpreis. Die Hamburger Verordnung zur Mietpreisbremse erfasst seit Jahresbeginn 2026 jede Adresse der Stadt und läuft Ende 2029 aus. Greift keine Ausnahme, liegt die Obergrenze für die Miete zu Vertragsbeginn nach § 556d Absatz 1 BGB zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Den Vergleichswert liefert in Hamburg der Mietenspiegel 2025.

Ein Makler, der in Hamburg vermietet, sollte Ihnen deshalb nicht nur einen Marktpreis nennen, sondern das Tabellenfeld benennen, das für Ihre Wohnung gilt, und prüfen, ob eine Ausnahme greift. Wird eine Ausnahme genutzt, gehört eine Auskunft vor Vertragsschluss dazu, die Auskunft zur Miethöhe nach § 556g Absatz 1a BGB. Wer vor dem Erstgespräch selbst eine Größenordnung haben möchte, kann seine Wohnung mit unserem Mietpreisrechner einordnen.

Ist Letura ein Makler?

Rechtlich ja. Wer für Eigentümer Mietverträge über Wohnräume vermittelt, ist Wohnungsvermittler im Sinne von § 1 WoVermRG und braucht dafür nach § 34c Absatz 1 GewO eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Hinter Letura steht die ERNEST GmbH und Co. KG, die diese Erlaubnis hat. Organisiert ist die Arbeit anders als in einem klassischen Maklerbüro, was sich an den Schritten oben zeigt, nicht an einem anderen rechtlichen Status.

Offenlegung: Letura ist unser eigenes Angebot. Welche Fragen Sie jedem Anbieter vor der Beauftragung stellen sollten, auch uns, sammelt Anbieter vergleichen: acht Fragen vorab.

Wenn Sie den Ablauf für Ihre Wohnung einmal konkret durchgehen möchten, schicken wir Ihnen vorab den Auftrag zum Lesen, bevor irgendetwas unterschrieben ist: Letura, Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 1. Oktober 2026. Die Anbieterangaben stammen aus der Prüfung vom 22. September 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie läuft die Vermietung einer Wohnung mit Makler ab?

Zuerst schließen Sie mit dem Makler einen Vermittlungsvertrag in Textform und übergeben die Unterlagen zur Wohnung. Danach übernimmt er, was vereinbart ist: Mietpreis, Inserat, Besichtigungen, Prüfung der Bewerbungen und Vertragsentwurf. Den Mieter wählen Sie aus, den Vertrag unterschreiben Sie als Vermieter, und erst dann wird die Vergütung fällig.

Braucht der Maklerauftrag für eine Vermietung eine bestimmte Form?

Ja. Nach § 2 Absatz 1 Satz 2 WoVermRG bedarf der Vermittlungsvertrag der Textform. Eine E-Mail, aus der hervorgeht, wer die Erklärung abgibt, genügt dafür. Eine mündliche Absprache am Telefon genügt nicht.

Darf ein Makler für die Vermietung einen Vorschuss verlangen?

Nein. § 2 Absatz 4 WoVermRG verbietet es, Vorschüsse zu fordern, zu vereinbaren oder anzunehmen. Auch Einschreib- und Schreibgebühren sowie Auslagenerstattungen neben dem Entgelt schließt § 3 Absatz 3 WoVermRG aus, mit zwei im Gesetz genannten Ausnahmen.

Wer entscheidet, wer die Wohnung bekommt?

Das legen Sie im Auftrag fest. Das Gesetz schreibt nicht vor, dass der Makler auswählt. Wer die Entscheidung behalten will, lässt sich eine begründete Auswahl vorlegen und schreibt in den Auftrag, dass kein Vertrag ohne seine Zustimmung vorbereitet wird.

Was kostet es, eine Wohnung mit Makler zu vermieten?

Dort, wo Hamburger Anbieter ihren Preis öffentlich nennen, zwischen einer und zwei Nettokaltmieten, teils zuzüglich Mehrwertsteuer. Von zehn geprüften Anbietern nannten vier eine Vergütung auf der eigenen Website. Stand der Prüfung: 22. September 2026.

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