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Recht und Regeln

Auskunft zur Miethöhe vor Vertragsschluss

Veröffentlicht am 25. September 2026 · Aktualisiert am 25. September 2026 · 8 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Neubaus am Kranichweg in Hamburg

Mitteilen muss der Vermieter nur dann etwas, wenn die Miete oberhalb der Grenze der Mietpreisbremse liegt und er sich dafür auf eine Ausnahme stützt. In diesem Fall verlangt § 556g Absatz 1a BGB, dass er von sich aus offenlegt, welche der vier Ausnahmen er in Anspruch nimmt. Die Mitteilung muss den Mieter erreichen, bevor dieser seine Vertragserklärung abgibt, und sie muss in Textform vorliegen.

In Hamburg betrifft das praktisch jede Neuvermietung. Die Hamburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt für das gesamte Stadtgebiet, nicht nur für einzelne Lagen. Wer hier über der Grenze vermietet, kommt an dieser Pflicht nicht vorbei.

Welche vier Ausnahmen lösen die Auskunftspflicht aus?

Genau die vier, die eine höhere Miete überhaupt erst tragen. Nach § 556g Absatz 1a Satz 1 BGB ist Auskunft zu erteilen bei einer höheren Vormiete nach § 556e Absatz 1 BGB, bei einer Modernisierung in den drei Jahren vor Mietbeginn nach § 556e Absatz 2, bei Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014 und bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung, beide nach § 556f BGB.

Die Zuordnung ist keine Formalie, denn der Inhalt der Auskunft unterscheidet sich je nach Fall:

  • Vormiete. Hier interessiert den Mieter eine Zahl: wie hoch die zuletzt geschuldete Miete war. Die Auskunft benennt sie.
  • Modernisierung vor Mietbeginn. Hier geht es darum, dass innerhalb der letzten drei Jahre modernisiert wurde und die Miete deshalb über der Grenze liegt.
  • Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014. § 556f Satz 1 nimmt diese Wohnungen von § 556d aus. Die Auskunft nennt den Umstand der erstmaligen Nutzung und Vermietung nach diesem Stichtag.
  • Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. § 556f Satz 2 nimmt diesen Fall von §§ 556d und 556e aus. Die Auskunft benennt, dass es sich um die erste Vermietung nach einer solchen Modernisierung handelt.

Wer die falsche Ausnahme angibt, hat der Sache nach keine Auskunft über die in Anspruch genommene Ausnahme erteilt. Die Zuordnung sollte deshalb feststehen, bevor irgendetwas verschickt wird, nicht beim Ausfüllen des Formulars.

Wann genau muss die Auskunft zugehen?

Vor der Abgabe der Vertragserklärung des Mieters. Das ist der Moment, in dem er unterschreibt oder auf andere Weise verbindlich zusagt, und nicht der Moment, in dem der Vermieter gegenzeichnet. Alles, was dem Mieter erst am Unterschriftstermin in die Hand gedrückt wird, ist deshalb im Zweifel zu spät. Der praktische Zeitpunkt liegt beim Versand des Vertragsentwurfs.

Daraus folgt eine zweite Anforderung, die im Gesetz nicht ausdrücklich steht, sich aber aus der Beweislage ergibt: Der Zeitpunkt des Zugangs muss belegbar sein. Eine E-Mail mit Datum und angehängtem Entwurf leistet das. Ein Gespräch bei der Besichtigung leistet es nicht, und zwar unabhängig davon, wie ausführlich es war.

Zur Einordnung, warum der Beweis zählt: Erhebt der Mieter seine Rüge, bevor seit dem Beginn des Mietverhältnisses 30 Monate vergangen sind, reicht die Rückforderung nach § 556g Absatz 2 BGB bis zum Mietbeginn zurück. Die Frage, ob die Auskunft rechtzeitig zugegangen ist, kann also zweieinhalb Jahre nach dem Einzug entschieden werden. Bis dahin erinnert sich niemand mehr an ein Gespräch im Treppenhaus.

In welcher Form muss die Auskunft erteilt werden?

In Textform. § 556g Absatz 4 BGB ordnet an, dass sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 der Textform bedürfen. Was das heißt, steht in § 126b BGB: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger, also einem Medium, das die Erklärung unverändert und dauerhaft zugänglich wiedergibt.

Eine E-Mail erfüllt diese Anforderungen, ebenso ein PDF im Anhang oder ein Brief. Nicht erfüllt sind sie durch einen mündlichen Hinweis, durch eine Angabe im Inserat, die nicht individuell zugeht, oder durch eine Nachricht, die nach dem Lesen wieder verschwindet.

Ein Punkt wird dabei regelmäßig unterschätzt: Das Kreuz im Mietvertragsformular ist kein Ersatz. Es ist sinnvoll und gehört gesetzt, aber es liegt dem Mieter erst in dem Moment vor, in dem er unterschreibt. Der Nachweis, dass er vorher informiert war, lässt sich damit nicht führen.

Was passiert, wenn die Auskunft fehlt?

Die Ausnahme bleibt sachlich bestehen, sie wird aber unbenutzbar. § 556g Absatz 1a BGB bestimmt, dass sich der Vermieter ohne erteilte Auskunft nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen kann. Geschuldet ist damit nur die Miete, die sich ohne die Ausnahme ergibt, also höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Heilbar ist das, aber teuer. Holt der Vermieter die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nach, darf er sich auf die höhere Miete erst zwei Jahre danach stützen. War die Auskunft nur formfehlerhaft, greift sie ab der formgerechten Nachholung. In beiden Fällen bleibt die Differenz für die zurückliegende Zeit beim Vermieter.

Gerechnet auf eine Wohnung, bei der die Ausnahme dreihundert Euro im Monat trägt, sind zwei Jahre Sperre gut siebentausend Euro. Der Aufwand für die korrekte Auskunft beträgt eine Textpassage in einer E-Mail.

Aus der Praxis: die Ausnahme dreifach dokumentiert

Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung legen wir die Ausnahme an drei Stellen ab, weil jede von ihnen eine andere Aufgabe erfüllt.

Erstens als Hinweis in der E-Mail, mit der der Vertragsentwurf herausgeht. Das ist die eigentliche Auskunft: vor der Unterschrift, in Textform, mit nachweisbarem Datum. Zweitens als angekreuzter Grund im Vertragsformular, damit der Vertrag selbst erkennen lässt, worauf die Miethöhe beruht. Drittens als eigene Ziffer in den Anlagen, die auf die erteilte Auskunft Bezug nimmt und den Vorgang für spätere Leser zusammenhält.

Die Reihenfolge ist dabei nicht beliebig. Die erste Stelle erfüllt die gesetzliche Pflicht, die beiden anderen dokumentieren sie. Wer nur die zweite und dritte hat, hat die Pflicht nicht erfüllt, sondern nur festgehalten, dass er sie erfüllt haben wollte.

Aus der Praxis: was in fremden Verträgen auffällt

Wenn wir Bestände übernehmen, sehen wir die Verträge, die andere geschrieben haben. Drei Muster wiederholen sich.

Klauseln, die nicht durchsetzbar sind und im Streitfall einfach wegfallen. Fehlende Anlagen, auf die der Vertrag verweist, die aber niemand beigefügt hat. Und, bei Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete, eine falsche oder ganz fehlende Begründung vor Vertragsschluss beziehungsweise das falsche Kreuz im Formular.

Der dritte Fall ist der folgenreichste, weil er sich nicht reparieren lässt, ohne zwei Jahre zu kosten. Er entsteht selten aus Nachlässigkeit. Meistens ist die Ausnahme sachlich gegeben, der Vermieter weiß das und hält die Mitteilung deshalb für überflüssig.

Gilt die Pflicht auch bei einer Miete unter der Grenze?

Nein. Die Auskunftspflicht knüpft daran an, dass eine Ausnahme in Anspruch genommen wird. Wer höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, bewegt sich innerhalb von § 556d BGB und braucht keine Ausnahme. Damit entfällt auch die Mitteilung. Dasselbe gilt für Wohnungen, die von der Verordnung nicht erfasst werden.

Empfehlenswert bleibt trotzdem, die Herleitung der Miete festzuhalten: welcher Mietenspiegelwert zugrunde liegt, welche Zu- und Abschläge angesetzt wurden und wann gerechnet wurde. Kommt später eine Rüge, ist das der Unterschied zwischen einer Antwort in zehn Minuten und einer Rekonstruktion aus dem Gedächtnis.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 25. September 2026.

Den Rahmen dazu, also Grenze, Ausnahmen und Rechtsfolgen im Überblick, liefert Mietpreisbremse in Hamburg. Wie sich der Ausgangswert für die Rechnung bestimmen lässt, behandelt Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis.

Wir erteilen diese Auskunft mit dem Vertragsentwurf und legen den Zugang ab: Letura übernimmt die Vermietung von der Herleitung bis zur Unterschrift, Vermietung starten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Was muss der Vermieter vor Vertragsschluss zur Miethöhe mitteilen?

Nur dann etwas, wenn die Miete oberhalb der Grenze der Mietpreisbremse liegt und sich auf eine Ausnahme stützt. Dann muss er nach § 556g Absatz 1a BGB unaufgefordert offenlegen, welche der vier Ausnahmen er in Anspruch nimmt, und zwar in Textform, bevor der Mieter seine Vertragserklärung abgibt.

In welcher Form muss die Auskunft erteilt werden?

In Textform nach § 556g Absatz 4 BGB. § 126b BGB verlangt dafür eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Eine E-Mail erfüllt das, ein mündlicher Hinweis bei der Besichtigung nicht.

Reicht ein Kreuz im Mietvertragsformular?

Als alleiniger Nachweis nicht. Das Formular liegt dem Mieter erst mit der Unterzeichnung vor, die Auskunft muss ihm aber schon vorher zugegangen sein. Das Kreuz gehört gesetzt, es ersetzt aber nicht die vorherige Mitteilung in Textform und den Beleg über deren Zugang.

Was passiert, wenn die Auskunft fehlt?

Der Vermieter kann sich dann nicht auf die Ausnahme nach § 556e oder § 556f BGB berufen. Geschuldet ist nur die Miete, die ohne Ausnahme zulässig wäre. Wird die Auskunft formgerecht nachgeholt, trägt die Ausnahme die höhere Miete erst zwei Jahre danach.

Gilt die Pflicht auch, wenn die Miete unter der Grenze liegt?

Nein. Die Auskunftspflicht hängt daran, dass eine Ausnahme in Anspruch genommen wird. Wer höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, braucht keine Ausnahme und muss deshalb auch nichts mitteilen. Die Herleitung sollte trotzdem dokumentiert sein.

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