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Recht und Regeln

Besichtigung bewohnte Wohnung: was Vermieter dürfen

Veröffentlicht am 28. Oktober 2026 · Aktualisiert am 28. Oktober 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines sanierten Altbaus in der Osterstraße in Hamburg Eimsbüttel

Ja, aber nur mit Grund und nach Ankündigung. Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden, dass ein Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung nur gewähren muss, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt, und auch dann erst nach entsprechender Vorankündigung. Ein Recht, die Wohnung ohne Anlass zu betreten, hat der Vermieter nicht. Wie oft und wie lange Nachmietinteressenten durch eine bewohnte Wohnung gehen dürfen, regelt weder das Gesetz noch dieses Urteil im Einzelnen. Die Besichtigung einer bewohnten Wohnung ist deshalb vor allem eine Frage der Absprache mit dem Mieter, der noch dort lebt.

Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen lassen, solange der Mieter noch drin wohnt?

Grundsätzlich ja, wenn es einen konkreten Anlass gibt und der Termin angekündigt ist. Diese Pflicht des Mieters leitet der Bundesgerichtshof als vertragliche Nebenpflicht aus § 242 BGB her, also aus Treu und Glauben. Als Beispiel für einen solchen Grund nennt er die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objekts. Eine bloße Kontrolle ohne Anlass gehört nicht dazu.

Für die Nachvermietung heißt das praktisch: Kündigen Sie Besichtigungen frühzeitig an, nennen Sie den Zweck und stimmen Sie die Termine ab, statt sie festzulegen. Ein Mieter, der mitzieht, ist mehr wert als ein Recht, das man erst durchsetzen müsste.

Was hat der Bundesgerichtshof genau entschieden?

Im Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13, hat der Bundesgerichtshof das Zutrittsrecht des Vermieters eng gefasst: Es braucht einen konkreten Anlass und eine Ankündigung, eine Routinekontrolle gibt es nicht, und eine Vertragsklausel, die das allgemein erlaubt, ist unwirksam. Ein vereinbarter Termin reicht zudem nur so weit, wie er vereinbart ist.

Frage Was der BGH sagt
Wann muss der Mieter öffnen? Nur bei einem konkreten sachlichen Grund, nach entsprechender Vorankündigung
Gibt es eine Routinekontrolle? Nein, auch nicht im Abstand von ein bis zwei Jahren ohne besonderen Anlass
Hilft eine Klausel im Vertrag? Eine Formularklausel, die das Betreten allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" erlaubt, ist nach § 307 Absatz 1 BGB unwirksam
Wie weit reicht ein vereinbarter Termin? Nur so weit wie vereinbart; wer gegen den Willen des Mieters mehr Räume betritt, verletzt dessen Hausrecht

Der Fall dahinter ist lehrreich. Eine Vermieterin war zu einem verabredeten Termin gekommen, um Rauchmelder anzusehen, und wollte dann das ganze Haus besichtigen. Der Bundesgerichtshof sah darin eine Pflichtverletzung der Vermieterin, die bei der Bewertung des folgenden Streits mitzählt. Begründet hat er das mit dem alleinigen Gebrauchsrecht des Mieters und dem Schutz der Wohnung durch Artikel 13 des Grundgesetzes.

Wie viele Termine muss der Mieter hinnehmen?

Eine Zahl gibt es nicht. Das Urteil verlangt einen Grund und eine Ankündigung, eine Obergrenze für Termine nennt es nicht. Was zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab, und genau deshalb lohnt es sich, die Frage gar nicht erst streitig werden zu lassen. Nach unserer Erfahrung macht kein Mieter zwanzig Einzeltermine mit, wenige gebündelte Termine dagegen schon.

Diese Punkte sollten Sie vor dem ersten Termin mit dem Mieter klären:

  • Zeitraum: an welchen Tagen und zu welchen Zeiten Besichtigungen passen
  • Bündelung: lieber ein Block als Termine verteilt über mehrere Wochen
  • Teilnehmer: nur Interessenten, die vorher ausgewählt wurden, keine offene Besichtigung
  • Fotos: ob vorab fotografiert werden darf, und wenn ja, welche Räume
  • Ansprechpartner: wer vom Vermieter vor Ort ist und den Termin verantwortet

Halten Sie die Absprache schriftlich fest, eine kurze E-Mail genügt. So weiß der Mieter, worauf er sich einlässt, und Sie müssen nicht jeden Termin neu verhandeln.

Aus der Praxis: ein Block, abgestimmt mit dem Vormieter

Wir besichtigen auch im bewohnten Zustand, damit zwischen Auszug und Einzug kein Leerstand entsteht. Alle Termine stimmen wir mit dem Vormieter ab und nehmen Rücksicht auf ihn. Deshalb liegen sie in einem Block, etwa an einem Nachmittag, statt verteilt über mehrere Tage. Eingeladen werden nur Interessenten, die wir vorher ausgewählt haben.

Bevor es so weit ist, gibt es einen kurzen Vorabtermin mit dem ausziehenden Mieter, um offene Punkte zu besprechen; informiert hat ihn vorher der Eigentümer. Fotos für das Inserat machen wir in einer bewohnten Wohnung nur mit seinem Einverständnis, sonst direkt nach dem Auszug.

Am Besichtigungstag sind von uns mehrere Ansprechpartner vor Ort, jeder kümmert sich um seine eigenen Interessenten. Zuerst sehen sich alle in Ruhe um, dann erzählen wir die wichtigsten Informationen einmal für alle und beantworten Fragen in offener Runde. Die passenden Bewerber gehen danach mit unserer Empfehlung an den Eigentümer, der entscheidet.

Was gilt in Hamburg?

Dieselbe Rechtslage, und das Urteil stützt sich ausdrücklich auch auf Hamburger Rechtsprechung: Unter den Entscheidungen, die der Bundesgerichtshof für seine Linie anführt, steht ein Urteil des Landgerichts Hamburg. Für Vermieter in Hamburg ändert sich an den Regeln also nichts.

Praktisch spricht in Hamburg viel dafür, im bewohnten Zustand zu besichtigen. Der Senat hat die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet bis Ende 2029 verlängert und begründet das mit dem nach wie vor angespannten Wohnungsmarkt. Wer die Wohnung erst nach dem Auszug zeigt, verschenkt Wochen, in denen sie leer steht. Wie Sie die Nachvermietung ab der Kündigung planen, beschreibt Mieter kündigt, was tun?.

Was tun, wenn der Mieter keine Besichtigung möchte?

Erst reden, dann prüfen lassen. Fragen Sie nach dem Grund, etwa Zeitpunkt, Häufigkeit oder die Sorge, dass Fremde durch die Wohnung gehen. Ein fester Block, wenige ausgewählte Interessenten und eine Ansprechperson vor Ort können viele dieser Bedenken ausräumen. Bleibt der Mieter bei seinem Nein, betreten Sie die Wohnung nicht eigenmächtig, sondern lassen Sie sich anwaltlich beraten, ob und wie Sie einen Zutritt durchsetzen können.

Wie Sie die Termine selbst so aufbauen, dass jeder Interessent ein Gespräch bekommt, steht in Besichtigungen richtig organisieren.

Wer übernimmt die Abstimmung mit dem Vormieter?

Wenn Sie es möchten, wir. Wir stimmen die Termine mit dem ausziehenden Mieter ab, wählen die Interessenten vorher aus und führen die Besichtigung selbst; die Entscheidung über den neuen Mieter bleibt bei Ihnen. Private Eigentümer finden den gesamten Weg bis zum neuen Mietvertrag in Wohnung privat vermieten. Hat Ihr Mieter gekündigt, nehmen wir die Nachvermietung gern auf: Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen und das Originalurteil geprüft am 28. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen lassen, solange der Mieter noch drin wohnt?

Ein Zutrittsrecht hat der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur, wenn es einen konkreten sachlichen Grund gibt und der Termin vorher angekündigt ist. Ein allgemeines Recht, die Wohnung ohne Anlass zu betreten, besteht nicht. Wie oft Nachmietinteressenten kommen dürfen, legt kein Gesetz fest; deshalb werden die Termine mit dem bisherigen Mieter abgestimmt.

Wie viele Besichtigungstermine muss ein Mieter dulden?

Eine feste Zahl nennt weder das Gesetz noch das Urteil des Bundesgerichtshofs von 2014. Entscheidend ist, was sich mit dem Mieter vereinbaren lässt. Wenige Termine, gebündelt und mit ausgewählten Interessenten, sind für beide Seiten leichter als viele einzelne.

Darf der Vermieter mit einem eigenen Schlüssel in die Wohnung, wenn der Mieter nicht da ist?

Ohne Einverständnis des Mieters nicht. Während der Mietzeit steht der Gebrauch der Wohnung allein dem Mieter zu, und der Bundesgerichtshof stellt die Wohnung ausdrücklich unter den Schutz von Artikel 13 des Grundgesetzes. Wer eigenmächtig mehr betritt als vereinbart, verletzt das Hausrecht des Mieters.

Ist eine Klausel wirksam, nach der der Vermieter die Wohnung regelmäßig besichtigen darf?

Eine Formularklausel, die ein Betreten ganz allgemein zur Überprüfung des Wohnungszustands erlaubt, hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Auch ein Recht auf eine Kontrolle alle ein bis zwei Jahre ohne Anlass gibt es nicht.

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