Geerbte Wohnung vermieten: so gehen Erben vor

Bei einer geerbten Wohnung gehört zuerst die Frage geklärt, wer entscheiden darf, und erst danach die, wie vermietet wird. Gibt es mehrere Erben, wird der Nachlass nach § 2032 Absatz 1 BGB gemeinschaftliches Vermögen der Erben, und die Verwaltung steht allen gemeinsam zu. Für die Vermietung heißt das: Am einfachsten ist es, einen Ansprechpartner zu bestimmen und ihm eine schriftliche Vollmacht zu geben. Dieser Beitrag zeigt, was das Gesetz dazu sagt und welche Schritte vor dem Inserat sinnvoll sind.

Wer entscheidet über die Vermietung einer geerbten Wohnung?

Bei einem einzigen Erben dieser Erbe, bei mehreren die Erbengemeinschaft. Nach § 2038 Absatz 1 BGB steht die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, an Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind. Die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen.

Situation	Was das Gesetz sagt
Nachlass gehört mehreren Erben	gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Absatz 1 BGB)
Verwaltung des Nachlasses	steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Absatz 1 Satz 1 BGB)
Notwendige Erhaltungsmaßnahme	jeder Miterbe allein (§ 2038 Absatz 1 Satz 2 BGB)
Ordnungsmäßige Verwaltung	kann durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, berechnet nach der Größe der Anteile (§ 2038 Absatz 2, § 745 Absatz 1 BGB)
Verfügung über einen Nachlassgegenstand	nur gemeinschaftlich (§ 2040 Absatz 1 BGB)

Offen lassen wir, ob der Abschluss eines Mietvertrags unter die Verwaltung fällt, die ein Mehrheitsbeschluss decken kann. Das haben wir an keinem Urteil geprüft. Wer sichergehen will, holt die Zustimmung aller Erben ein oder lässt sich bevollmächtigen.

Warum hilft eine Vollmacht?

Weil sie den Entscheider benennt und die Unterschriften der anderen erspart. Dann spricht einer für die Gemeinschaft, nimmt Rückfragen von Interessenten entgegen und unterschreibt den Mietvertrag. Die anderen Erben sind eingebunden, ohne jeden Schritt selbst gehen zu müssen. Die Vollmacht sollte schriftlich vorliegen und genau sagen, wofür sie gilt, etwa für die Vermietung der Wohnung, den Abschluss des Mietvertrags und die Übergabe.

Aus der Praxis: ein Ansprechpartner, eine vorbereitete Vollmacht

Meist gibt es auch bei mehreren Eigentümern einen Entscheider, und wir arbeiten möglichst mit einem Ansprechpartner. Besondere Fälle gab es dabei bisher nicht. Bei Erben oder mehreren Eigentümern fragen wir die Vollmacht an. Oft bereiten wir sie vor, sodass sie nur noch ausgefüllt und unterschrieben werden muss.

Dass eine Wohnung geerbt wurde, ist nach unserer Erfahrung einer der häufigen Anlässe, aus denen private Eigentümer zu uns kommen, neben dem Auszug des Mieters, einem Kauf oder dem Ende der Eigennutzung. Gesucht wird meist jemand, der alles übernimmt, schnell und digital.

Was gilt, wenn sich die Erben nicht einig sind?

Dann gelten die Regeln der Gemeinschaft. Nach § 2038 Absatz 2 BGB ist § 745 BGB anzuwenden: Eine ordnungsmäßige Verwaltung kann durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, berechnet nach der Größe der Anteile. Ist nichts vereinbart oder beschlossen, kann jeder Teilhaber eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht. Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands lässt sich weder beschließen noch verlangen. Streiten die Erben, lohnt sich vor der Vermietung eine schriftliche Klärung.

Was sollte in einer Vollmacht stehen?

Wer bevollmächtigt wird, wofür und wie lange. Hilfreich sind die Namen aller Erben, die Bezeichnung der Wohnung, der Umfang (Vermietung, Abschluss des Mietvertrags, Übergabe) und eine Dauer. Das sind Hinweise zur Gestaltung, keine Rechtsberatung zum Einzelfall; oft bereiten wir die Vollmacht für unsere Kunden so vor, dass sie nur noch ausgefüllt und unterschrieben werden muss.

Welche Schritte kommen vor dem Inserat?

Fünf, in dieser Reihenfolge:

1. Klären, wer Eigentümer ist und wie viele Erben es gibt.
2. Sich darauf einigen, ob die Wohnung vermietet oder verkauft werden soll. Die Abwägung dazu steht in Wohnung verkaufen oder vermieten.
3. Einen Ansprechpartner bestimmen und die Vollmacht schriftlich festhalten.
4. Den Zustand der Wohnung prüfen und die Unterlagen zusammentragen, etwa Energieausweis und Grundrisse.
5. Die zulässige Miete bestimmen, bevor das Inserat online geht.

Gerade bei einer Wohnung, die lange bewohnt war, lohnt der vierte Schritt: Was nicht mehr zeitgemäß ist, zeigt sich in der Mietpreiseinordnung, bevor Interessenten es bei der Besichtigung bemerken.

Was gilt in Hamburg?

Für die Miete ist der Hamburger Mietenspiegel maßgeblich. Er liefert die ortsübliche Vergleichsmiete, auf die bei einer Neuvermietung die Obergrenze der Mietpreisbremse aufsetzt. Wie die Einordnung gelingt, erklärt Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis; die Grenze selbst behandelt Mietpreisbremse in Hamburg.

Wer übernimmt die Vermietung, wenn die Erben sich nicht selbst kümmern wollen?

Wir übernehmen die Vermietung von der Preisfindung bis zum unterschriftsreifen Vertrag, mit einem Ansprechpartner auf Ihrer Seite. Wie das für private Eigentümer aussieht, beschreibt Wohnung privat vermieten; ein erstes Gespräch beginnt mit einer Nachricht über Vermietung starten.

Quellen

• § 2032 Bürgerliches Gesetzbuch, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2032.html, Stand Oktober 2026
• § 2038 Bürgerliches Gesetzbuch, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2038.html, Stand Oktober 2026
• § 2040 Bürgerliches Gesetzbuch, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2040.html, Stand Oktober 2026
• § 745 Bürgerliches Gesetzbuch, Bundesministerium der Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__745.html, Stand Oktober 2026

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 30. Oktober 2026.