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Recht und Regeln

Mieterhöhung als Vermieter: Wege, Grenzen, Fristen

Veröffentlicht am 29. September 2026 · Aktualisiert am 29. September 2026 · 9 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Eppendorfer Landstraße in Hamburg Eppendorf

Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete ohne besondere Vereinbarung höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, und in Hamburg um nicht mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Voraussetzung ist, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und der Mieter zustimmt. Eine Mieterhöhung ist damit im Wohnraummietrecht kein einseitiges Recht des Vermieters, sondern ein begründetes Verlangen, über das der Mieter entscheidet. Wer das Verfahren sauber führt, gibt dem Mieter wenig Anlass, die Zustimmung zu verweigern.

Welche Wege zu einer höheren Miete gibt es?

Fünf, und sie schließen sich teilweise gegenseitig aus. § 557 BGB erlaubt eine Erhöhung, auf die sich beide Seiten während des Mietverhältnisses einigen, und künftige Änderungen als Staffel- oder Indexmiete. Im Übrigen kann der Vermieter Erhöhungen nur nach den §§ 558 bis 560 BGB verlangen. Eine Vereinbarung, die den Mieter davon abweichend schlechter stellt, ist unwirksam.

Weg Grundlage Worauf es ankommt
Einigung im laufenden Verhältnis § 557 Abs. 1 BGB Zustimmung des Mieters zu einem konkreten Betrag
Staffelmiete § 557a BGB Beträge stehen im Vertrag, jede Staffel mindestens ein Jahr
Indexmiete § 557b BGB Anpassung an den Preisindex, Erklärung in Textform
Anpassung an die Vergleichsmiete § 558 BGB 15 Monate unverändert, Kappungsgrenze, Zustimmung
Modernisierung § 559 BGB Umlage eines Teils der Kosten, eigene Kappung

Welcher Weg offensteht, entscheidet meist der Vertrag. Wer eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart hat, kann während ihrer Laufzeit nicht zusätzlich die Anpassung an die Vergleichsmiete verlangen.

Wann ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete möglich?

Wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung wirken soll, seit 15 Monaten unverändert ist. So bestimmt es § 558 Absatz 1 BGB. Das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen einer Modernisierung und wegen Betriebskosten bleiben bei dieser Rechnung außer Betracht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei nicht die Miete, die sich heute am Markt erzielen ließe. Nach § 558 Absatz 2 BGB wird sie aus den üblichen Entgelten gebildet, die für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Sie ist deshalb nicht dasselbe wie die Miete, die ein aktuelles Inserat aufruft.

Ausgeschlossen ist dieser Weg, solange eine Staffelmiete läuft, so § 557a Absatz 2 BGB, und während der Geltung einer Indexmiete, so § 557b Absatz 2 BGB. Ebenso, wenn der Vertrag eine Erhöhung ausschließt oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Hamburg?

In Hamburg darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Diese Grenze nennt die Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel 2025 der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen als Voraussetzung jeder Erhöhung bis zur Vergleichsmiete. Nach § 558 Absatz 3 BGB liegt die Kappungsgrenze grundsätzlich bei 20 Prozent und sinkt auf 15, wo ein Land das Gebiet per Verordnung bestimmt.

Diese Verordnungen gelten nach dem Gesetz jeweils für höchstens fünf Jahre. Wer eine Erhöhung plant, sieht deshalb vorher nach, ob die Hamburger Regelung für den Zeitpunkt noch gilt, zu dem die neue Miete greifen soll.

Die Grenze wirkt neben der Vergleichsmiete, nicht an ihrer Stelle. Es zählt immer der niedrigere der beiden Werte. Ein Rechenbeispiel: Lag die Nettokaltmiete vor drei Jahren bei 1.000 Euro und ist sie seitdem nicht gestiegen, darf sie höchstens auf 1.150 Euro angehoben werden, auch wenn die Vergleichsmiete für diese Wohnung 1.250 Euro betrüge. Liegt die Vergleichsmiete dagegen bei 1.100 Euro, ist bei 1.100 Euro Schluss.

Wie begründet man das Erhöhungsverlangen?

In Textform und mit einem der Begründungsmittel, die das Gesetz nennt. Nach § 558a BGB kann sich der Vermieter insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf drei vergleichbare Wohnungen stützen. Textform bedeutet: eine lesbare Erklärung mit Namen auf einem dauerhaften Datenträger.

In Hamburg liegt der Mietenspiegel nahe. Er ist ein qualifizierter Mietspiegel, und nach § 558a Absatz 3 BGB müssen seine Angaben für die Wohnung im Verlangen auch dann stehen, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Mittel stützt. Die Broschüre zum Mietenspiegel 2025 verlangt mindestens Angaben zur Wohnlage, zur Baualtersklasse, zur Größe und zur Ausstattung, sodass das Feld der Tabelle feststellbar ist.

Für die Wirksamkeit des Verlangens genügt es nach § 558a Absatz 4 BGB, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne des Feldes liegt. Die Wohnlage und das passende Tabellenfeld ermittelt unser Mietpreisrechner aus Adresse, Baualter, Fläche und Ausstattung.

Welche Fristen laufen nach dem Verlangen?

Der Mieter hat zwei Monate Bedenkzeit, und die Frist beginnt erst mit dem Ende des Monats, in dem ihm das Verlangen zugeht. Stimmt er zu, zahlt er die neue Miete ab dem Beginn des dritten Monats nach dem Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. So beschreibt es die Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel.

Das Beispiel aus der Broschüre macht die Rechnung greifbar:

Schritt Datum im Beispiel
Verlangen geht dem Mieter zu 28. Januar
Überlegungsfrist endet 31. März
Erhöhte Miete bei Zustimmung fällig ab 1. April
Letzter Tag für eine Klage auf Zustimmung 30. Juni

Daraus folgt eine praktische Regel für den Zeitpunkt. Ob das Verlangen am Anfang oder am Ende eines Monats zugeht, ändert am Termin nichts, weil ab dem Monatsende gerechnet wird. Einen ganzen Monat kostet es dagegen, wenn es statt am letzten Tag eines Monats erst am ersten des folgenden ankommt. Und der Zugang muss sich belegen lassen, sonst lässt sich keine dieser Fristen sicher berechnen.

Was gilt bei Staffel- und Indexmiete?

Beide ersetzen das Zustimmungsverfahren durch eine Regel, die schon bei Vertragsschluss vereinbart wurde. Bei der Staffelmiete stehen die Beträge im Vertrag, jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten, und während der Laufzeit sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Bei der Indexmiete folgt die Miete einem Preisindex des Statistischen Bundesamtes, ebenfalls höchstens einmal im Jahr.

Wirksam wird eine Indexanpassung erst durch eine Erklärung in Textform. Darin stehen, wie sich der Index verändert hat, und die neue Miete oder der Betrag der Erhöhung. Nach § 557b Absatz 3 BGB wird die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang fällig. Ohne Erklärung ändert sich nichts, gleich wie weit der Index gestiegen ist.

Welches der beiden Modelle wann passt, vergleicht Staffelmiete oder Indexmiete im Einzelnen.

Aus der Praxis: wenn die Indexklausel nicht trägt

Die Indexmiete wird oft gerade deshalb vereinbart, weil sie das Verfahren dieses Beitrags erspart: kein Mietspiegelfeld, keine Kappungsgrenze, keine Zustimmung. Umso ärgerlicher ist es, wenn sie am Ende doch nicht trägt, und bei Übernahmen sehen wir den Grund immer wieder an derselben Stelle, im Datum der ersten Anpassung.

§ 557b Absatz 2 BGB verlangt, dass zwischen zwei Anpassungen jeweils mindestens ein Jahr liegt, in dem die Miete gleich bleibt, von Modernisierung und Betriebskosten abgesehen. Eine Klausel, die früher anpasst, weicht zum Nachteil des Mieters ab und ist nach Absatz 5 unwirksam. Meist steckt dahinter keine Absicht, sondern eine Vorlage aus einem anderen Mietverhältnis, deren Datum für den neuen Vertrag nie nachgerechnet wurde.

Was dann bleibt, ist genau das, was oben beschrieben ist: die Anpassung an die Vergleichsmiete nach § 558 BGB, mit dem Mietspiegel als Begründung, begrenzt auf 15 Prozent in drei Jahren und abhängig von der Zustimmung des Mieters. Wie sich eine Klausel vorher prüfen lässt, zeigt Indexmiete: die Klausel, die zu früh greift.

Was gilt nach einer Modernisierung?

Ein eigener Weg mit eigenen Grenzen. Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent dessen erhöhen, was für die Wohnung aufgewendet wurde. Beträge, die ohnehin für die Erhaltung angefallen wären, zählen nicht mit. Die Kappungsgrenze des § 558 BGB gilt dafür nicht, dafür eine eigene Obergrenze.

Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete auf diesem Weg um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Außerdem ist die Erhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, mit gesetzlich geregelten Ausnahmen.

Umgekehrt rechnen Erhöhungen wegen Modernisierung bei der Kappungsgrenze des § 558 BGB nicht mit. Beide Wege stehen also nebeneinander.

Aus der Praxis: die Spielräume entstehen beim ersten Preis

Ein großer Teil dessen, was im laufenden Verhältnis erhöht werden kann, entscheidet sich bei der Vermietung. Der Mietspiegel sagt, was für eine Wohnung dieser Art ortsüblich ist, nicht, was genau diese Wohnung kann. Zwei Wohnungen im selben Haus, gleich groß und gleich geschnitten, fallen in dasselbe Feld, auch wenn die eine auf einen begrünten Hof mit Terrasse geht und die andere im ersten Stock zur Straße liegt.

Zwischen diesem Feld und der Grenze der Mietpreisbremse liegt die eigentliche Arbeit der Preisfindung. Ein zu hoher Preis zeigt sich schnell, als Leerstand. Ein zu niedriger zeigt sich über Jahre nicht, und genau dann wird die Kappungsgrenze zum Thema: Mit 15 Prozent in drei Jahren lässt sich ein Anfangspreis, der deutlich unter dem Möglichen lag, nur langsam nachholen.

Deshalb lohnt es, den Preis vor dem Inserat sorgfältig herzuleiten. Wie das in Hamburg geht, beschreibt Mietpreisbremse in Hamburg.

Darf man kündigen, um die Miete zu erhöhen?

Nein. § 573 Absatz 1 BGB schließt die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich aus, und auch die Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel weist darauf hin. Im laufenden Mietverhältnis führt der Weg zu einer höheren Miete über das Zustimmungsverfahren, über eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete oder nach einer Modernisierung über deren eigenes Verfahren.

Wer eine höhere Miete im Blick hat, fängt deshalb beim Vertrag an und nicht bei seiner Beendigung. Welche Laufzeitmodelle ein Vertrag vorsehen kann, behandelt Der Mietvertrag: worauf Vermieter achten.

Den Ausgangspunkt für jede spätere Erhöhung setzen wir bei der Vermietung sorgfältig: Letura leitet den Mietpreis her und bereitet den Vertrag mit dem passenden Modell vor, Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 29. September 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie viel darf die Miete erhöht werden?

Ohne Staffel- oder Indexvereinbarung höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und dabei in Hamburg um nicht mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Die Miete muss außerdem seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.

Muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ja. Der Vermieter verlangt die Zustimmung, der Mieter hat zwei Monate Bedenkzeit, gerechnet ab dem Ende des Monats, in dem ihm das Verlangen zugegangen ist. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Wie begründet man eine Mieterhöhung in Hamburg?

Am einfachsten mit dem Hamburger Mietenspiegel. Nach der Broschüre der Behörde müssen dann mindestens Wohnlage, Baualtersklasse, Größe und Ausstattung genannt werden, sodass das Feld feststellbar ist. Für die Wirksamkeit genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Darf man kündigen, um eine höhere Miete zu bekommen?

Nein. § 573 Absatz 1 BGB schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich aus. Der Weg zu einer höheren Miete führt im laufenden Mietverhältnis über das Zustimmungsverfahren oder über eine bei Vertragsschluss vereinbarte Staffel- oder Indexmiete.

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