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Kosten und Anbieter

Nettokaltmiete und Warmmiete: der Unterschied

Veröffentlicht am 3. November 2026 · Aktualisiert am 3. November 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus am Eppendorfer Weg in Hamburg

Für die meisten Wohnungen passt die Nettokaltmiete mit getrennten monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heizkosten. Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die Wohnung selbst, ohne Heizung und ohne die übrigen Betriebskosten. Die Warmmiete ist die Summe, die der Mieter am Ende jeden Monat überweist. Dieser Beitrag erklärt die Begriffe, zeigt, was das Gesetz zur Pauschale sagt, und beschreibt, wie wir die Mietstruktur im Inserat und im Vertrag aufbauen.

Was ist der Unterschied zwischen Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete und Warmmiete?

Die Nettokaltmiete umfasst nur die Wohnung, die Bruttokaltmiete schließt die Betriebskosten ohne Heizung ein, die Warmmiete zusätzlich die Heizkosten. Die Wörter sind Sprachgebrauch, das Bürgerliche Gesetzbuch verwendet sie nicht. Es spricht von der Miete, von Betriebskosten und davon, ob sie als Vorauszahlung oder als Pauschale ausgewiesen werden.

Begriff Was enthalten ist Abrechnung
Nettokaltmiete Nur die Wohnung keine
Betriebskostenvorauszahlung Abschlag auf die Betriebskosten ohne Heizung jährlich
Heizkostenvorauszahlung Abschlag auf Wärme und Warmwasser jährlich, nach Verbrauch
Bruttokaltmiete Nettokaltmiete plus Betriebskosten ohne Heizung je nach Vereinbarung
Warmmiete Nettokaltmiete plus alle Vorauszahlungen siehe die einzelnen Bestandteile

Auch der Hamburger Mietenspiegel 2025 arbeitet mit diesem Begriff: Seine Tabellenwerte bedeuten nach Abschnitt 5 die Nettokaltmiete, ohne Heizkosten und ohne die übrigen Betriebskosten.

Was sind Betriebskosten und welche Vereinbarungen erlaubt das Gesetz?

Betriebskosten sind laufende Kosten des Eigentümers, die aus dem Grundstück und dem bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen, so definiert sie § 556 Absatz 1 BGB. Der Mieter trägt sie nur, wenn der Vertrag das vorsieht. Nach Absatz 2 können sie als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden, Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe.

Welche Kostenarten dazugehören, regelt die Betriebskostenverordnung, auf die § 556 Absatz 1 Satz 3 BGB verweist. Die wichtigsten Unterschiede der beiden Wege:

Vorauszahlung Pauschale
Abrechnung jährlich, § 556 Absatz 3 BGB keine Abrechnung
Nachzahlung oder Guthaben ja nein
Anpassung nach der Abrechnung durch Erklärung in Textform, § 560 Absatz 4 BGB Erhöhung nur, wenn der Vertrag sie vorsieht, § 560 Absatz 1 BGB; Senkung bei Ermäßigung der Kosten, § 560 Absatz 3 BGB

Die Pflicht, jährlich abzurechnen, nennt § 556 Absatz 3 BGB für die Vorauszahlungen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden, danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Wie Sie die Vorauszahlung ansetzen, zeigt Nebenkostenvorauszahlung: wie hoch sie sein darf.

Dürfen Heizkosten in eine Pauschale?

In der Regel nicht. Die Heizkostenverordnung gilt für die Verteilung der Kosten zentraler Heizungsanlagen und Warmwasserversorgungsanlagen (§ 1 Absatz 1) und geht nach § 2 rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Die Kosten sind nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, mindestens 50 und höchstens 70 Prozent (§ 7 Absatz 1 Satz 1).

Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil nach § 12 Absatz 1 Satz 1 um 15 Prozent kürzen. Eine Warmmiete, die Heizkosten in einem festen Betrag enthält, ist deshalb bei zentraler Heizung riskant. Gesetzlich zulässig und sauber ist die getrennte Heizkostenvorauszahlung mit Abrechnung nach Verbrauch.

Aus der Praxis: Nebenkosten sind die zweite Miete

Wenn uns ein Dienstleister ein Angebot für etwas macht, das dauerhaft am Haus läuft, übersetzen wir den Preis in Euro je Quadratmeter und Monat für die Mieter. Unsere Haltung dazu ist schlicht: Die Qualität soll stimmen, aber hohe Nebenkosten drücken die Kaltmiete, die sich am Markt erzielen lässt. Also verhandeln wir nach und streichen, was nicht gebraucht wird, ohne an der Qualität zu sparen.

Inserat und Mieterliste zeigen bei uns Betriebskosten und Heizkosten als zwei Beträge, und "Nebenkosten" meint die Summe daraus. Kennen wir die Aufteilung noch nicht, steht zunächst ein gemeinsamer Betrag. Beim Eigentümer erfragen wir den Heizkostenanteil immer gesondert, auch wenn er bisher in einem Pauschalbetrag enthalten ist, denn danach fragen Interessenten.

Für die Aufnahme genügen uns die Beträge der Vorauszahlungen, die letzte Abrechnung ist kein Pflichtdokument. Im Vertrag stehen Nettomiete und Vorauszahlungen getrennt, gezahlt wird bis zum dritten Werktag, die späteste Frist nach § 556b Absatz 1 BGB. Strom, teils auch Wasser und Siel rechnet der Mieter direkt mit dem Versorger ab. Internet und Glasfaser gehören nicht zu den Betriebskosten, der Mieter wählt seinen Anbieter selbst.

Wie sollte das Inserat die Miete angeben?

Mit der Nettokaltmiete und den Nebenkosten als getrennten Beträgen, zusätzlich aufgeschlüsselt in Betriebskosten und Heizkosten. Nur so kann ein Interessent die Wohnung mit anderen Angeboten und mit dem Mietenspiegel vergleichen. Ein Gesamtbetrag allein verdeckt die Zusammensetzung und weckt Misstrauen.

Wie das Inserat aufgebaut ist, zeigt Wohnungsinserat schreiben. Die Zahlen des Inserats müssen mit dem Vertrag übereinstimmen: Was dort als Vorauszahlung steht, darf im Vertrag nicht plötzlich eine Pauschale sein.

Was gilt in Hamburg?

Eine eigene Hamburger Regelung zur Mietstruktur finden wir nicht, es greifen Bürgerliches Gesetzbuch und Heizkostenverordnung. Den Maßstab für die Miete liefert dagegen die Stadt: Der Hamburger Mietenspiegel 2025 weist die Nettokaltmiete aus, gestützt auf die Mieten, die zum Stichtag 1. April 2025 gezahlt wurden, und listet in Anlage 1 die Betriebskostenarten auf.

Wer die Miete festlegt, rechnet daher in Nettokaltmiete. Wie das mit der Spanne des Mietenspiegels geht, zeigt Spanneneinordnung im Hamburger Mietenspiegel.

Wie kann Letura helfen?

Wir nehmen die Beträge Ihrer Wohnung auf, trennen Betriebskosten und Heizkosten und bauen daraus ein Inserat, das die Miete klar benennt. Wie sich das in eine private Vermietung einfügt, zeigt Wohnung privat vermieten. Wenn Sie die Vermietung komplett übergeben wollen, schreiben Sie uns über Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 3. November 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Nettokalt, Bruttokalt oder Pauschale: welche Mietstruktur passt?

Für die meisten Wohnungen passt die Nettokaltmiete mit getrennten Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heizkosten. Sie ist die Grundlage der Vergleichsmiete im Hamburger Mietenspiegel, lässt sich jährlich abrechnen und bleibt dadurch fair, wenn die Kosten steigen. Eine Pauschale ist bei Heizkosten in der Regel nicht vorgesehen.

Was ist der Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Warmmiete?

Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die Wohnung selbst, ohne Heizkosten und ohne die übrigen Betriebskosten. Die Warmmiete ist der Betrag, den der Mieter monatlich insgesamt zahlt: Nettokaltmiete plus Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Heizkosten. Das Gesetz kennt beide Wörter nicht als eigene Begriffe.

Darf ich Betriebskosten als Pauschale vereinbaren?

Ja, nach § 556 Absatz 2 BGB können Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden, vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften. Bei der Pauschale entfällt die jährliche Abrechnung, eine Erhöhung ist nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht (§ 560 Absatz 1 BGB). Für Heizkosten gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung vor.

Muss die Warmmiete im Inserat stehen?

Das Inserat sollte die Nettokaltmiete und die Nebenkosten getrennt nennen, damit Interessenten die Wohnung mit dem Mietenspiegel und mit anderen Angeboten vergleichen können. Ein Gesamtbetrag allein verdeckt, wie sich die Miete zusammensetzt.

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