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Kosten und Anbieter

Nebenkostenvorauszahlung: Höhe festlegen und anpassen

Veröffentlicht am 28. Oktober 2026 · Aktualisiert am 28. Oktober 2026 · 5 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Wohnhauses in der Flotowstraße in Hamburg Barmbek Süd

Die Nebenkostenvorauszahlung setzen Sie so an, dass sie die Betriebskosten deckt, die Sie für die Wohnung tatsächlich erwarten, nicht höher und nicht knapper. § 556 Absatz 2 BGB lässt Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe zu. Bei einer Neuvermietung im Bestand taugen als Grundlage vor allem die letzte Abrechnung und die Vorauszahlungen vergleichbarer Wohnungen im Haus. Ändern lässt sich die Höhe später nach § 560 Absatz 4 BGB: nach einer Abrechnung, durch Erklärung in Textform, und zwar von beiden Seiten. Eine passende Vorauszahlung erspart dem Mieter eine hohe Nachzahlung und Ihnen ein schwieriges erstes Jahr.

Wie hoch darf die Nebenkostenvorauszahlung sein?

So hoch, wie es den zu erwartenden Kosten entspricht. Das Gesetz nennt keinen Betrag, sondern einen Maßstab: Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden, und eine Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist nach § 556 Absatz 5 BGB unwirksam. Abgerechnet wird nach § 556 Absatz 3 jährlich, und für die Mitteilung an den Mieter hat der Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Abrechnungszeitraum Zeit.

Zu knapp ist ebenso ungünstig wie zu hoch. Eine niedrige Vorauszahlung lässt die Wohnung im Inserat günstiger wirken, als sie ist, und kommt mit der ersten Abrechnung als Nachzahlung zurück. Eine zu hohe bindet Geld des Mieters und lässt die Gesamtmiete teurer aussehen.

Woran richte ich die Höhe bei einer Neuvermietung aus?

An echten Zahlen aus dem Haus, nicht an Faustwerten. Welche Grundlage Sie nehmen, hängt davon ab, was vorliegt:

Ausgangslage Grundlage für die Vorauszahlung
Nachvermietung, letzte Abrechnung liegt vor Kosten aus der Abrechnung des Vormieters, bereinigt um Einmaleffekte
Mehrere vergleichbare Wohnungen im Haus tatsächliche Vorauszahlungen der Wohnungen ähnlicher Größe
Eigentumswohnung umlagefähiger Teil aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung der Gemeinschaft
Neubau ohne Vorjahreswerte begründete Schätzung aus Verträgen, Angeboten und Bescheiden

Für den Neubau ohne Vorjahreswerte beschreibt Erstvermietung im Neubau, worauf sich eine solche Schätzung stützen kann. Welche Kosten überhaupt umlagefähig sind, steht in Umlagefähige Nebenkosten: Abrechnung für Vermieter.

Gehören Heizkosten in denselben Betrag?

Besser nicht. Heizkosten werden nach Verbrauch verteilt, die übrigen Betriebskosten meist nach Fläche; für verbrauchsabhängige Kosten verlangt § 556a Absatz 1 BGB einen Maßstab, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Wer beide Anteile getrennt ausweist, macht die Gesamtbelastung nachvollziehbar und erkennt schneller, welcher Teil bei der nächsten Abrechnung nicht gepasst hat.

Wann darf ich die Vorauszahlung anpassen?

Nach einer Abrechnung. § 560 Absatz 4 BGB erlaubt jeder Vertragspartei, die Vorauszahlung nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anzupassen. Das gilt in beide Richtungen: Ergibt die Abrechnung eine deutliche Nachzahlung, können Sie erhöhen; war die Vorauszahlung zu hoch, kann der Mieter eine Senkung verlangen. Bei Veränderungen ist nach § 560 Absatz 5 der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Vorauszahlung Pauschale
Abrechnung jährlich, mit Nachzahlung oder Guthaben keine
Erhöhung nach einer Abrechnung, in Textform nur wenn im Vertrag vereinbart, in Textform mit Begründung des Grundes
Senkung nach einer Abrechnung, auch auf Verlangen des Mieters ab dem Zeitpunkt, an dem die Kosten sinken
Grundlage § 560 Absatz 4 BGB § 560 Absätze 1 bis 3 BGB

Aus der Praxis: Beträge aus dem Haus, nicht aus der Schätzung

Bei einer Bestandswohnung schätzen wir die Nebenkosten für das Inserat nicht, sondern leiten sie aus den tatsächlichen Vorauszahlungen vergleichbar großer Wohnungen im selben Haus ab. Ist diese Liste nicht eindeutig, klären wir das, bevor das Inserat erscheint. Vom Eigentümer brauchen wir dafür die Höhe der Betriebs- und der Heizkostenvorauszahlung; die letzte Abrechnung ist für die Vermarktung kein Pflichtdokument.

Im Inserat und in der Mieterliste führen wir beide Anteile getrennt, Nebenkosten sind für uns die Summe daraus. Den Heizkostenanteil fragen wir auch dann einzeln ab, wenn er in einer Pauschale steckt, weil Interessenten danach fragen. Sind die Anteile noch nicht bekannt, stehen sie vorläufig zusammengefasst.

Bei laufenden Leistungen am Haus rechnen wir jedes Angebot darauf herunter, was es die Mieter je Quadratmeter und Monat kostet. Qualität ja, aber die Nebenkosten müssen im Rahmen bleiben, denn je höher sie sind, desto weniger Kaltmiete lässt sich erzielen.

Was gilt in Hamburg?

In Hamburg trennt schon der Mietenspiegel Kaltmiete und Nebenkosten, und an ihm misst sich die Kaltmiete einer neu vermieteten Wohnung. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 weist Nettokaltmieten aus, ohne Heizkosten und ohne die übrigen Betriebskosten. Über die Höhe der Vorauszahlung sagt der Mietenspiegel deshalb nichts.

Für Sie heißt das: Die Kaltmiete richtet sich nach dem Mietenspiegel, die Vorauszahlung nach den tatsächlichen Kosten Ihres Hauses. Eine künstlich niedrige Vorauszahlung macht eine Kaltmiete am oberen Rand der Spanne nicht günstiger, sie verschiebt die Belastung nur ins nächste Jahr. Wie Sie Ihre Wohnung in die Spanne einordnen, erklärt Mietspiegel Hamburg.

Wer legt die Vorauszahlung im Inserat fest?

Wenn Sie es möchten, wir, auf Grundlage Ihrer Zahlen. Wir übernehmen die Beträge aus dem Haus, weisen Betriebs- und Heizkosten getrennt aus und klären Unklarheiten vor dem Start. Wenn Sie Ihre Wohnung privat vermieten, finden Sie den ganzen Ablauf in Wohnung privat vermieten. Möchten Sie die Zahlen lieber von uns prüfen lassen, schicken Sie uns die Eckdaten über Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 28. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie hoch setze ich die Vorauszahlung bei einer Neuvermietung an, und wann darf ich sie anpassen?

So, dass sie die tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten deckt, denn nach § 556 Absatz 2 BGB dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Grundlage sind die letzte Abrechnung oder die Vorauszahlungen vergleichbarer Wohnungen im Haus. Anpassen dürfen Sie und der Mieter die Vorauszahlung nach § 560 Absatz 4 BGB nach einer Abrechnung, durch Erklärung in Textform.

Darf ich die Nebenkostenvorauszahlung während des Jahres erhöhen?

Das Gesetz sieht die Anpassung nach einer Abrechnung vor: § 560 Absatz 4 BGB erlaubt sie jeder Vertragspartei nach einer Abrechnung, in Textform und auf eine angemessene Höhe. Eine Erhöhung ohne vorherige Abrechnung ist darin nicht vorgesehen.

Was ist der Unterschied zwischen Vorauszahlung und Pauschale?

Über eine Vorauszahlung wird jährlich abgerechnet, es gibt also Nachzahlungen oder Guthaben. Eine Pauschale wird nicht abgerechnet; erhöhen darf der Vermieter sie nach § 560 Absatz 1 BGB nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht, und nur mit einer begründeten Erklärung in Textform.

Kann der Mieter verlangen, dass die Vorauszahlung gesenkt wird?

Ja, nach einer Abrechnung. § 560 Absatz 4 BGB gibt das Recht zur Anpassung jeder Vertragspartei, also auch dem Mieter, wenn die Vorauszahlung im Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten zu hoch ist.

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