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Ablauf

Wohnung verkaufen oder vermieten: was entscheidet

Veröffentlicht am 27. Oktober 2026 · Aktualisiert am 27. Oktober 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus in Hamburg Harvestehude

Ob eine Wohnung verkauft oder vermietet wird, entscheidet sich meist an zwei Zahlen: an der Miete, die rechtlich zulässig ist, und an dem Preis, den ein Verkauf heute bringt. In unseren Beratungen kommt beides vor, wenn auch selten. Manche Eigentümer stellen fest, dass ihre Wunschmiete nicht erlaubt ist und die Rendite schwach bleibt, und verkaufen. Andere bekommen beim Verkauf nicht den erhofften Preis und vermieten. Eine Vermietung schließt einen späteren Verkauf nicht aus: Der Mietvertrag geht dann nach § 566 BGB auf den Käufer über.

Soll ich meine Wohnung verkaufen oder vermieten?

Rechnen Sie zuerst die zulässige Miete aus, dann vergleichen Sie. Ohne diese Zahl ist jede Abwägung eine Schätzung, und in unseren Beratungen ist es die Zahl, an der sich Erwartungen verschieben. Erst danach lohnt der Blick auf den Verkaufspreis und auf das, was die Wohnung bis zu einem späteren Verkauf an Kosten und Arbeit mit sich bringt.

Frage Spricht eher für Verkaufen Spricht eher für Vermieten
Ist die gewünschte Miete zulässig? Nein, die Rendite der zulässigen Miete ist schwach Ja, und die Rendite stimmt
Wie steht der Verkaufspreis? Er entspricht den Erwartungen Er bleibt hinter den Erwartungen zurück
Was drückt den Preis? wenig Sanierungsstau, schlechte Energieklasse, hohe Kosten der Eigentümergemeinschaft

Die Tabelle ersetzt keine Beratung zur Finanzierung oder zu Steuern. Sie zeigt, an welchen Stellen die Entscheidung nach unserer Erfahrung tatsächlich fällt. Aussagen über die weitere Entwicklung von Zinsen oder Kaufpreisen treffen wir nicht.

Welche Miete ist überhaupt zulässig?

In Hamburg die ortsübliche Vergleichsmiete plus höchstens zehn Prozent, sofern keine Ausnahme greift. So regelt es die Mietpreisbremse nach § 556d Absatz 1 BGB, die in Hamburg im ganzen Stadtgebiet gilt. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, zeigt der Hamburger Mietenspiegel 2025, eingeordnet nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung.

Hier kann die Entscheidung schon fallen. Wer mit einer Miete gerechnet hat, die über dieser Grenze liegt, rechnet neu, und manchmal ist das Ergebnis ein Verkauf. Welche Ausnahmen es gibt und was dabei vor Vertragsschluss mitzuteilen ist, steht in Mietpreisbremse in Hamburg: was gilt; wie man die Miete am Mietenspiegel festlegt, in Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich verkaufe?

Er bleibt bestehen, der Käufer wird Vermieter. Nach § 566 Absatz 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, wenn der Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird. Der Mieter unterschreibt nichts neu und muss nicht ausziehen, weil die Wohnung den Eigentümer wechselt.

Für die Kaution gilt dasselbe. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber auch in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein, die der Mieter geleistet hat. Bekommt der Mieter sie bei Ende des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht zurück, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet. Wer verkauft, sollte die Kaution deshalb sauber an den Käufer übergeben und das festhalten. Was bei Anlage und Rückgabe sonst gilt, erklärt Mietkaution und Kautionskonto: Regeln für Vermieter.

Was Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
Mietvertrag läuft mit dem Käufer weiter (§ 566 Abs. 1 BGB)
Miete, Mindestmietdauer, Vereinbarungen bleiben, wie sie vereinbart sind
Kaution geht auf den Käufer über, der Verkäufer haftet für die Rückzahlung weiter, wenn der Käufer nicht zahlt (§ 566a BGB)

Aus der Praxis: beide Richtungen, und ein Verkauf kurz nach dem Einzug

In der Beratung sehen wir beide Wege. Ein Teil der Eigentümer kommt mit einer Mietvorstellung, die rechtlich nicht möglich ist. Rechnet man mit der zulässigen Miete, bleibt die Rendite schwach, und einige entscheiden sich daraufhin für den Verkauf. Andere kommen von der anderen Seite: Sie haben verkaufen wollen und nicht den erhofften Preis erzielt, oft wegen Sanierungsstau, einer schlechten Energieklasse oder hoher Kosten der Eigentümergemeinschaft. Sie vermieten lieber und warten ab.

Auch den umgekehrten Ablauf kennen wir: Eine Wohnung wird vermietet und kurz danach verkauft, das kam auch bei Mehrfamilienhäusern vor. Der Mietvertrag lief in diesen Fällen einfach weiter, so wie es § 566 BGB vorsieht. Dass ein Eigentümer mitten in einer laufenden Vermietung verkauft hat, also bevor unterschrieben war, ist bei uns noch nicht vorgekommen.

Lohnt es sich zu vermieten, wenn der Verkaufspreis enttäuscht?

Für manche ja, als Weg, Zeit zu gewinnen. Vermieten statt verkaufen heißt dann aber, die Wohnung zu einer Miete anzubieten, die zu ihrem Zustand und ihrer Lage passt.

Eine Vermietung, die einen enttäuschenden Verkauf ausgleichen soll, darf deshalb keine überhöhte Miete brauchen. Liegt die Vorstellung weit über dem, was Zustand und Lage hergeben, raten wir von einem Auftrag ab. Eigentümer entscheiden über ihre Miete selbst, aber in einem Rahmen, der vertretbar ist und vor der Mietpreisbremse besteht.

Was gilt in Hamburg bei dieser Entscheidung?

Die Mietpreisbremse gilt im ganzen Stadtgebiet, bei neuen Vermietungen, soweit keine Ausnahme greift. Das ist der wichtigste Hamburger Faktor in der Abwägung: Die zulässige Miete steht nicht im Ermessen des Eigentümers, sie folgt aus dem Mietenspiegel und den gesetzlichen Ausnahmen. Wer verkaufen oder vermieten abwägt, sollte diese Zahl deshalb kennen, bevor er Angebote einholt oder ein Inserat schreibt.

Wenn die Entscheidung auf Vermieten fällt, übernehmen wir die Vermietung, von der Einordnung der Miete bis zum unterschriftsreifen Vertrag: Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 27. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Soll ich meine Wohnung verkaufen oder vermieten?

Das hängt vor allem an zwei Zahlen: der Miete, die rechtlich zulässig ist, und dem Preis, den ein Verkauf heute bringt. Manche Eigentümer merken in der Beratung, dass die gewünschte Miete nicht möglich ist und die Rendite schwach bleibt, und verkaufen. Andere erzielen beim Verkauf nicht den erhofften Preis und vermieten lieber, um abzuwarten.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich die vermietete Wohnung verkaufe?

Er läuft weiter. Wird die Wohnung verkauft, nachdem sie dem Mieter überlassen wurde, tritt der Käufer nach § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mieter muss weder neu unterschreiben noch ausziehen.

Was passiert mit der Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird?

Der Käufer tritt nach § 566a BGB auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Bekommt der Mieter sie am Ende des Mietverhältnisses vom Käufer nicht zurück, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet. Die Kaution gehört deshalb in jeden Kaufvertrag über eine vermietete Wohnung.

Lohnt es sich zu vermieten, wenn der Verkaufspreis enttäuscht?

Für manche Eigentümer ja, gerade wenn Sanierungsstau, eine schlechte Energieklasse oder hohe Kosten der Eigentümergemeinschaft den Preis drücken. Sie vermieten und warten ab. Voraussetzung ist eine Miete, die rechtlich zulässig ist und zum Zustand der Wohnung passt.

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