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Kosten und Anbieter

Vermietungsmakler in Hamburg: Aufgaben, Kosten, Nutzen

Veröffentlicht am 29. September 2026 · Aktualisiert am 29. September 2026 · 12 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines sanierten Altbaus in der Osterstraße in Hamburg Eimsbüttel

Ein Vermietungsmakler sucht im Auftrag des Eigentümers einen Mieter und bringt den Mietvertrag über die Wohnung zustande. Rechtlich ist er Wohnungsvermittler: Er vermittelt Mietverträge über Wohnräume oder weist die Gelegenheit dazu nach. Für diese Tätigkeit braucht er eine behördliche Erlaubnis, und bezahlt wird er von dem, der ihn beauftragt, also vom Eigentümer. Ob er sich lohnt, entscheidet selten die Höhe seiner Vergütung. Entscheidend ist, wie oft Sie vermieten, wie viel Zeit Sie haben und wie viele Anfragen Ihre Wohnung auslöst.

Was ist ein Vermietungsmakler?

Ein Makler, der Wohnungen für Eigentümer vermietet, statt sie zu verkaufen. Das Gesetz nennt ihn Wohnungsvermittler und beschreibt ihn in § 1 Absatz 1 WoVermRG als jemanden, der den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss nachweist. Wer das gewerbsmäßig tut, braucht nach § 34c Absatz 1 der Gewerbeordnung eine Erlaubnis der zuständigen Behörde.

Das Gesetz kennt damit zwei Formen. Beim Nachweis nennt der Makler eine Gelegenheit, und den Rest erledigen die Beteiligten selbst. Bei der Vermittlung wirkt er auf den Vertragsschluss hin. Wer seine Vermietung abgibt, erwartet meist mehr als einen Nachweis: einen fertigen Vertrag mit einem geprüften Mieter.

Wie sich ein Anbieter selbst nennt, ist dafür zweitrangig. Makler, Vermietungsservice, Vermietungsdienstleister: Wer für Eigentümer Mietverträge über Wohnungen vermittelt, erfüllt die Beschreibung des Gesetzes. Auch Letura ordnet sich hier ein. Hinter unserem Angebot steht die ERNEST GmbH und Co. KG, und sie hat die Erlaubnis nach § 34c GewO. Rechtlich arbeiten wir damit als Vermietungsmakler, organisiert ist die Arbeit allerdings anders als in einem klassischen Maklerbüro. Worin sich die beiden Arbeitsweisen unterscheiden, beschreibt Klassischer Makler oder digitaler Vermietungsdienstleister.

Offenlegung: Letura ist unser eigenes Angebot.

Welche Aufgaben übernimmt ein Vermietungsmakler?

Alles, was zwischen dem Entschluss zu vermieten und dem unterschriebenen Vertrag liegt, sofern Sie es so vereinbaren. Der Umfang steht nicht im Gesetz, sondern im Auftrag. Üblich ist die ganze Kette von der Einschätzung des Mietpreises bis zur Übergabe der Schlüssel. An mehreren Stellen dieser Kette hängen gesetzliche Pflichten, die der Makler für Sie erfüllt oder vorbereitet. Bei zweien davon nennt das Gesetz den Makler ausdrücklich.

Schritt Was dazugehört Rechtlicher Rahmen
Mietpreis Einordnung in den Hamburger Mietenspiegel, Blick auf vergleichbare Angebote im Stadtteil Mietpreisbremse nach § 556d BGB
Unterlagen Grundriss, Wohnfläche, Energieausweis, Angaben zum Haus Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, § 80 Absatz 5 GModG
Inserat Fotos, Exposé, Veröffentlichung auf Portalen Pflichtangaben aus dem Energieausweis, § 87 GModG
Anfragen und Besichtigungen Vorauswahl, Termine, Gespräche Datenerhebung in Stufen nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz
Auswahl Unterlagen, Bonität, Eindruck aus dem Gespräch Benachteiligungsverbot nach § 19 AGG
Vertrag Vertragsentwurf, Anlagen, gegebenenfalls Auskunft zur Miethöhe § 556g Absatz 1a BGB, wenn eine Ausnahme von der Mietpreisbremse genutzt wird
Übergabe Protokoll, Zählerstände, Schlüssel, Wohnungsgeberbestätigung § 19 Bundesmeldegesetz

Die beiden Stellen, an denen das Gesetz den Makler selbst nennt, betreffen den Energieausweis. Nach § 80 Absatz 5 GModG gilt die Pflicht, ihn spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben, bei einer Vermietung für den Vermieter und ebenso für den Immobilienmakler. Und wer eine Anzeige in kommerziellen Medien verantwortet, muss nach § 87 GModG dafür sorgen, dass sie die Kernangaben aus einem vorliegenden Ausweis enthält. Welche das sind, steht unter Pflichtangaben im Inserat.

Nicht delegieren sollten Sie die Entscheidung über den Mieter. Ob der Makler Ihnen eine Auswahl vorlegt oder selbst entscheidet, legen Sie im Auftrag fest. Wer die Entscheidung behalten will, schreibt das hinein.

Wer zahlt den Vermietungsmakler?

Der Eigentümer, der ihn beauftragt hat. § 2 Absatz 1a WoVermRG verbietet dem Wohnungsvermittler, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Ausgenommen ist nur der Fall, dass er den Auftrag, die Wohnung anzubieten, ausschließlich wegen eines Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden eingeholt hat. Wer als Eigentümer vermieten lässt, ist damit der Besteller.

Das Gesetz schließt auch Umwege aus. Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden verpflichtet, ein vom Vermieter geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, ist nach § 2 Absatz 5 Nummer 2 WoVermRG unwirksam. Deutet ein Anbieter an, die Courtage lasse sich auf den neuen Mieter verlagern, ist das ein Grund, von der Beauftragung Abstand zu nehmen. Mehr zum Bestellerprinzip steht in Was kostet die Vermietung einer Wohnung.

Fällig wird die Vergütung erst mit dem Erfolg. § 652 Absatz 1 BGB verpflichtet zur Zahlung des Maklerlohns nur, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt, und für Wohnungen sagt § 2 Absatz 1 WoVermRG dasselbe. Auslagen muss der Auftraggeber nach § 652 Absatz 2 BGB nur ersetzen, wenn das vereinbart ist. Ist es vereinbart, gilt es auch dann, wenn am Ende kein Vertrag zustande kommt. Für den Vermittlungsvertrag selbst schreibt § 2 Absatz 1 WoVermRG die Textform vor.

Was kostet ein Vermietungsmakler in Hamburg?

Dort, wo der Preis öffentlich genannt wird, zwischen einer und zwei Nettokaltmieten, teils zuzüglich Mehrwertsteuer. Für den Beitrag Was kostet die Vermietung bei Hamburger Anbietern? haben wir die Websites von zehn Hamburger Anbietern ausgewertet. Vier davon nennen eine Vergütung, sechs verweisen auf ein persönliches Gespräch. Stand der Prüfung war der 22. September 2026.

Welcher Anbieter welches Modell nennt, auch unser eigenes, steht dort in einer Übersicht, alphabetisch und ohne Rangfolge. Für eine erste Größenordnung reicht die Rechnung mit einer Beispielmiete:

Vergütung Bei 1.200 Euro Nettokaltmiete
eine Nettokaltmiete 1.200 Euro
anderthalb Nettokaltmieten 1.800 Euro
zwei Nettokaltmieten 2.400 Euro

Die Beträge sind netto gerechnet. Wo ein Anbieter die Mehrwertsteuer ausweist, kommt sie hinzu. Zwischen dem unteren und dem oberen Ende liegen bei dieser Wohnung also 1.200 Euro, bevor die Steuer berücksichtigt ist.

Bevor Sie Angebote vergleichen, sollten vier Punkte schriftlich feststehen: die Höhe, die Bezugsgröße, der Zeitpunkt der Fälligkeit und ob Auslagen für Fotos, Inserate oder Bonitätsauskünfte gesondert berechnet werden. Mit Bezugsgröße ist gemeint, ob die Nettokaltmiete zugrunde liegt oder eine andere Größe. Erst wenn diese vier Angaben vorliegen, sind zwei Angebote vergleichbar.

Wann lohnt sich ein Vermietungsmakler?

Wenn Ihre eigene Zeit und ein zusätzlicher Monat Leerstand mehr kosten als die Vergütung. Das trifft häufig zu, wenn Sie nur alle paar Jahre vermieten, nicht in Hamburg wohnen oder unter der Woche keine Termine am späten Nachmittag einrichten können. Weniger lohnt es sich, wenn Sie oft vermieten, die Regeln zu Mietpreisbremse und Bewerberdaten kennen und einen Nachfolger für den bisherigen Mieter schon in Aussicht haben.

Ihre Lage Eher selbst vermieten Eher abgeben
Wie oft Sie vermieten mehrmals im Jahr, mit eingespieltem Ablauf alle paar Jahre, jedes Mal neu
Wo Sie wohnen in Hamburg, in der Nähe der Wohnung außerhalb Hamburgs oder im Ausland
Ihre Zeit Termine am Nachmittag und Abend möglich Beruf lässt keine Besichtigungsserie zu
Die Wohnung wenige, gut vorsortierte Anfragen Hunderte Anfragen in den ersten Tagen
Ihre Kenntnisse Mietpreisbremse, Auskunftspflicht und Datenschutz sind vertraut Unsicherheit bei Miethöhe, Vertrag oder Unterlagen

Eine unbequeme Wahrheit gehört dazu: Wer regelmäßig vermietet und den Ablauf beherrscht, zahlt mit einem Makler für Arbeit, die er selbst gut erledigen würde. Für diese Eigentümer kann es sinnvoller sein, nur einzelne Schritte abzugeben, etwa Fotos und Exposé. Wann sich das Abgeben insgesamt rechnet, vertieft Vermietung auslagern.

Aus der Praxis: was die Rechnung meist unterschlägt

Die Vergütung ist eine Zahl, die jeder kennt. Die Posten auf der anderen Seite der Rechnung sind weniger sichtbar. Ein Monat Leerstand besteht aus drei Posten. Erstens die Kaltmiete, die für diesen Monat nicht mehr hereinkommt. Zweitens die Nebenkosten, also Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister und Müll, die zwar umlagefähig sind, aber auf niemanden umgelegt werden können, solange niemand dort wohnt. Drittens ein Posten, den kaum jemand einplant: Scheitert die Vermietung, beginnt sie von vorn, mit Inserat, Anfragen, Terminen, Prüfung und Vertrag. Kaltmiete und Nebenkosten stehen pro Monat fest. Beeinflussen lässt sich nur, wie viele Monate es werden.

Der zweite Punkt betrifft frühere Vermietungen. Nach unserer Erfahrung unterschätzen Eigentümer, die bisher selbst vermietet haben, weniger den Aufwand als die Fehler, die dabei entstanden sind: eine Klausel, die Teile des Vertrags unwirksam macht, eine Übergabe ohne belastbares Protokoll, eine Auswahl, die sich erst nach Jahren als falsch herausstellt, oder ein vergessener Pflichthinweis, etwa zur Miethöhe, wenn eine Ausnahme von der Mietpreisbremse genutzt wird. Dazu kommt, dass die eigene Vermietung meist länger dauert. Am Ende wird doppelt gezahlt, einmal für die zusätzlichen Leerstandswochen und dann für die Folgen einer Auswahl, die sich über Jahre ziehen können.

Woran erkennen Sie einen seriösen Vermietungsmakler?

An überprüfbaren Punkten, nicht an Versprechen. Ein seriöser Makler nennt Ihnen auf Nachfrage die Erlaubnis nach § 34c GewO und die Behörde, die sie erteilt hat, legt die Vergütung vor der Beauftragung schriftlich offen, verlangt von Mietinteressenten kein Geld und kann erklären, nach welchen Kriterien er Bewerbungen vergleicht. Erfahrungsberichte anderer Eigentümer helfen bei der Orientierung, ersetzen diese Prüfung aber nicht.

  • Erlaubnis. Fragen Sie nach der Erlaubnis nach § 34c GewO und nach der Behörde, die sie erteilt hat. Ein Anbieter, der dazu ausweicht, beantwortet die Frage damit auch.
  • Vergütung in Textform. Höhe, Bezugsgröße, Fälligkeit und Auslagen gehören in den Vermittlungsvertrag, bevor Sie unterschreiben.
  • Kein Geld von Interessenten. Gebühren für Besichtigungen, Unterlagen oder Bewerbungen widersprechen dem Bestellerprinzip.
  • Nachvollziehbare Auswahl. Wer seine Kriterien benennen kann, hat sie angewendet. Das schützt auch Sie, denn das Benachteiligungsverbot aus § 19 AGG gilt bei der Vermietung von Wohnraum.
  • Umgang mit Bewerberdaten. Die Datenschutzkonferenz unterscheidet drei Zeitpunkte, zu denen jeweils nur bestimmte Angaben erhoben werden dürfen. Gehaltsnachweise schon zum Besichtigungstermin gehören nicht dazu. Welche Fragen wann zulässig sind, erklärt der Beitrag zur Selbstauskunft des Mieters.

Und Erfahrungen im Netz? Bewertungen zeigen, wie sich Kunden behandelt fühlten, selten aber, wie gründlich geprüft wurde oder wie lange der vermittelte Mieter geblieben ist. Aufschlussreicher ist oft eine Frage im Erstgespräch: Wie viele Bewerbungen hatte die letzte vergleichbare Wohnung, und wie viele davon wurden vollständig ausgewertet? Weitere Fragen für dieses Gespräch sammelt Anbieter vergleichen.

Welcher Vermietungsmakler ist der beste?

Einen objektiv besten gibt es nicht, und eine Rangliste, die das behauptet, sollten Sie mit Vorsicht lesen. Welcher Makler passt, hängt an Ihrer Wohnung: Eine erklärungsbedürftige Wohnung im gehobenen Segment braucht Zeit für wenige, ernsthafte Interessenten. Eine gefragte Bestandswohnung braucht einen Ablauf, der Hunderte Anfragen gleichmäßig prüft. Und ein Bestand mit laufender Nachvermietung braucht vor allem eine verlässliche Schnittstelle zur Verwaltung.

Die Frage lässt sich deshalb besser anders stellen: Welcher Makler passt zu dieser Wohnung und dazu, wie viel Sie selbst entscheiden wollen? Das gilt auch für uns. Ob Letura zu Ihrer Wohnung passt, lässt sich an denselben Punkten prüfen wie bei jedem anderen Anbieter.

Makler, Dienstleister oder selbst vermieten?

Die drei Wege unterscheiden sich weniger im Ergebnis als darin, wer die Arbeit trägt und wie die Menge der Anfragen verarbeitet wird. Beim klassischen Makler trägt eine Person Objekt und Termine. Ein digital arbeitender Anbieter legt den wiederkehrenden Teil in ein System und lässt Menschen entscheiden. Wer selbst vermietet, trägt alles, spart die Vergütung und behält jeden Schritt in der Hand.

Welche Anbietertypen es in Hamburg gibt, ordnet Vermietungsdienstleister in Hamburg im Überblick ein. Den direkten Vergleich mit dem Selbstvermieten zieht Makler, Vermietungsservice oder selbst vermieten.

Worauf kommt es in Hamburg an?

Auf den Mietpreis, denn hier sind die Regeln enger als in vielen anderen Städten. Nach der aktuellen Verordnung gilt die Mietpreisbremse seit dem 1. Januar 2026 für die ganze Stadt, befristet bis Ende 2029. Liegt keine Ausnahme vor, ist bei einem neuen Vertrag nach § 556d Absatz 1 BGB höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent zulässig.

Maßstab für die Vergleichsmiete ist der Hamburger Mietenspiegel 2025 mit dem Erhebungsstichtag 1. April 2025. In seiner Tabelle ist als Mittelwert erstmals der Median ausgewiesen, die Werte sind deshalb nicht mit den Mittelwerten früherer Ausgaben vergleichbar. Ein Makler, der für Hamburg arbeitet, sollte Ihnen zeigen können, in welches Feld Ihre Wohnung fällt und wo in der Spanne er sie einordnet. Ein zu hoch angesetzter Preis kostet mehr als jede Vergütung, entweder als Leerstand oder als Rückforderung des Mieters.

Wenn Sie Ihre Vermietung abgeben möchten, erklären wir Ihnen gern vorab, wie wir bei Ihrer Wohnung vorgehen würden und was es kostet: Letura, Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 29. September 2026. Die Anbieterangaben stammen aus der Prüfung vom 22. September 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Was macht ein Vermietungsmakler und wann lohnt er sich?

Ein Vermietungsmakler vermittelt im Auftrag des Eigentümers einen Mietvertrag über eine Wohnung, meist mit allem, was dazugehört: Mietpreis, Inserat, Besichtigungen, Auswahl, Vertrag und Übergabe. Er lohnt sich, wenn Ihre eigene Zeit und ein zusätzlicher Monat Leerstand mehr kosten als seine Vergütung, typischerweise bei seltener Vermietung, wenig Zeit oder Wohnsitz außerhalb Hamburgs.

Wer zahlt den Vermietungsmakler in Hamburg?

Der Eigentümer, der ihn beauftragt. Nach § 2 Absatz 1a WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt verlangen, es sei denn, er hat die Wohnung ausschließlich wegen eines Auftrags dieses Wohnungssuchenden angeboten. Eine Abrede, nach der der neue Mieter die Courtage des Vermieters übernimmt, ist nach § 2 Absatz 5 WoVermRG unwirksam.

Braucht ein Vermietungsmakler eine Erlaubnis?

Ja. Wer gewerbsmäßig Mietverträge über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht nach § 34c Absatz 1 der Gewerbeordnung eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Fragen Sie vor der Beauftragung danach, welche Behörde sie erteilt hat.

Was kostet ein Makler für die Vermietung?

Wo Hamburger Anbieter ihren Preis öffentlich nennen, liegt er zwischen einer und zwei Nettokaltmieten, teils zuzüglich Mehrwertsteuer. Von zehn geprüften Anbietern nennen vier eine Vergütung auf der eigenen Website, sechs verweisen auf ein Gespräch. Stand der Prüfung: 22. September 2026.

Welcher Vermietungsmakler in Hamburg ist der beste?

Einen objektiv besten gibt es nicht. Welcher Makler passt, hängt an Ihrer Wohnung, an der Zahl der Anfragen, die sie auslöst, und daran, wie viel Sie selbst entscheiden wollen. Vergleichen Sie Anbieter an überprüfbaren Punkten: Erlaubnis, schriftlich genannte Vergütung, Umfang der Leistung und die Art, wie Bewerbungen ausgewertet werden.

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