Zum Inhalt springen
Recht und Regeln

§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierung

Veröffentlicht am 2. November 2026 · Aktualisiert am 2. November 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Altbaus an der Flotowstraße in Hamburg Barmbek Süd

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete nach § 559 Absatz 1 BGB um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Abzuziehen ist der Anteil, der für ohnehin nötige Erhaltungsmaßnahmen angefallen wäre. Die monatliche Miete darf sich dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen. Dieser Beitrag zeigt die Rechnung an einem Beispiel, die Grenzen, den Härteeinwand und die Form der Erklärung.

Welche Maßnahmen berechtigen zur Erhöhung?

Bauliche Veränderungen, die das Gesetz als Modernisierung nennt. § 559 Absatz 1 verweist auf die Maßnahmen nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 und 6, die Nummer 4a nur unter Bedingungen.

Nummer in § 555b Maßnahme
1 nachhaltige Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung)
3 nachhaltig geringerer Wasserverbrauch
4 nachhaltig höherer Gebrauchswert der Mietsache
4a erstmaliger Glasfaseranschluss, nur wenn der Mieter seinen Anbieter frei wählen kann und kein Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten umgelegt wird
5 dauerhaft verbesserte allgemeine Wohnverhältnisse
6 Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltung sind

Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a gehören nicht dazu, § 555b Nummer 6 grenzt sie ausdrücklich ab.

Wie wird die Erhöhung berechnet?

Aus den Kosten, die für die einzelne Wohnung angefallen sind, abzüglich des Erhaltungsanteils, davon 8 Prozent im Jahr. Dass Kosten für ohnehin nötige Erhaltung nicht dazugehören und im Zweifel zu schätzen sind, regelt § 559 Absatz 2, mit angemessener Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der erneuerten Bauteile. Bei Maßnahmen an mehreren Wohnungen sind die Kosten angemessen aufzuteilen (Absatz 3).

Ein frei gewähltes Zahlenbeispiel für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern:

Schritt Betrag
Aufgewendete Kosten für die Wohnung 18.000 Euro
Abzüglich Anteil, der für Erhaltung angefallen wäre 4.000 Euro
Umlagefähige Kosten 14.000 Euro
8 Prozent im Jahr 1.120 Euro
Erhöhung im Monat etwa 93,33 Euro
Erhöhung je Quadratmeter etwa 1,56 Euro

Hinzu kommen Abzüge für Drittmittel. Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernommen hat oder die aus öffentlichen Haushalten bezuschusst wurden, zählen nach § 559a Absatz 1 nicht zu den aufgewendeten Kosten. Werden Kosten durch zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung (Absatz 2).

Wo liegt die Obergrenze?

Bei 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 und § 560 abgesehen. Beträgt die monatliche Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro. So bestimmt es § 559 Absatz 3a.

Ausgangsmiete Höchste Erhöhung in sechs Jahren
ab 7 Euro je Quadratmeter 3 Euro je Quadratmeter
unter 7 Euro je Quadratmeter 2 Euro je Quadratmeter
Einbau einer Heizungsanlage (§ 555b Nummer 1 oder 1a), insoweit 0,50 Euro je Quadratmeter

Im Beispiel liegt die Erhöhung mit 1,56 Euro je Quadratmeter deutlich unter der Grenze.

Wann entfällt die Erhöhung?

Nach der Härteregel entfällt sie, soweit sie für den Mieter, auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten, eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Absatz 4 Satz 1). Eine Abwägung findet nach Satz 2 nicht statt, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder die Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte; für den Heizungseinbau gilt eine Rückausnahme.

Den Härteeinwand muss der Mieter rechtzeitig mitteilen. Nach § 555d Absatz 3 in Textform bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Die Frist läuft nur, wenn die Ankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.

Was muss die Ankündigung und die Erhöhungserklärung enthalten?

Die Ankündigung kommt zuerst: Nach § 555c Absatz 1 muss der Vermieter die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art und Umfang, Beginn und Dauer, dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten.

Danach folgt die Erhöhungserklärung. Sie ist dem Mieter nach § 559b Absatz 1 in Textform zu erklären und nur wirksam, wenn die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und nach den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach dem Zugang. Zwei Fehler kosten sechs Monate: wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt war oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Gibt es ein einfacheres Verfahren?

Ja, für Maßnahmen bis 10.000 Euro Kosten je Wohnung vor Abzug der Pauschale. § 559c zieht dann pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil ab, der Härteeinwand entfällt grundsätzlich. Der Preis dafür: Innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Erklärung kann der Vermieter keine Erhöhung nach § 559 geltend machen, von zwei gesetzlichen Ausnahmen abgesehen. Im vereinfachten Verfahren muss die Ankündigung angeben, dass es genutzt wird, und die Erklärung muss es benennen.

Aus der Praxis: Kosten sauber trennen, in der Regel erhöhen

Aus unserer Erfahrung in der Hausverwaltung: Nach einer Modernisierung wird in der Regel erhöht, weil Investition und Kapitaldienst vorher kalkuliert sind. Ausnahmen gibt es bei Härtefällen oder im Familienkreis, dann wird die Erhöhung zeitlich verschoben oder zunächst nur zur Hälfte vorgenommen. Letura selbst macht ausschließlich Vermietung und keine Verwaltung.

Bei modernisierten Wohnungen erfassen wir die Kosten gesamt und den Anteil für Instandhaltung getrennt. In die Mietpreisermittlung gehen nur die reinen Modernisierungskosten ein. Fehlt die Aufteilung, rechnen wir vorläufig mit den Gesamtkosten und vermerken, dass vor der Preisfestlegung die Rechnungen angefordert werden. Genau das verlangt das Gesetz: Ohne die Trennung ist die Erhöhung nicht richtig zu berechnen.

Was gilt in Hamburg?

§ 559 BGB gilt bundesweit, eine eigene Hamburger Regel zur Umlage gibt es in dieser Vorschrift nicht. Hamburger Besonderheiten betreffen eher den Weg davor und danach: Bei der Neuvermietung nach einer Modernisierung gelten die Regeln der Mietpreisbremse, die in Mietpreisbremse in Hamburg beschrieben sind. Was in den neuen Vertrag gehört, zeigt Mietvertrag nach Sanierung. Die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis ist davon getrennt zu betrachten, mehr zu den übrigen Wegen der Mieterhöhung in Mieterhöhung durch den Vermieter.

Wie kann Letura helfen?

Wir übernehmen die Vermietung, auch nach einer Modernisierung, und rechnen die zulässige Miete für die Neuvermietung. Was Eigentümer bei einer privaten Vermietung sonst selbst erledigen, steht in Wohnung privat vermieten. Möchten Sie die Vermietung abgeben, schreiben Sie uns über Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 2. November 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Wie viel darf der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöhen?

Nach § 559 Absatz 1 BGB um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten im Jahr, ohne den Anteil, der für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin angefallen wäre. Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro um höchstens 2 Euro.

Ab wann muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen?

Ab Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung, so § 559b Absatz 2 BGB. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Was gehört nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten?

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, ebenso Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernommen hat oder die durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt wurden. Das folgt aus § 559 Absatz 2 und § 559a Absatz 1 BGB.

Gibt es ein einfacheres Verfahren für kleinere Modernisierungen?

Ja, nach § 559c BGB, wenn die Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale 10.000 Euro nicht übersteigen. Dann werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen. Wer es nutzt, kann fünf Jahre lang keine weitere Erhöhung nach § 559 verlangen.

Weiterlesen

Zurück zur Übersicht