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Ablauf

Mietbeginn verschiebt sich: Rechte und Vorgehen

Veröffentlicht am 3. November 2026 · Aktualisiert am 3. November 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Neubaus am Kranichweg in Hamburg

Ist die Wohnung zum vereinbarten Mietbeginn nicht übergabebereit, informieren Sie den Mieter sofort, nennen einen neuen Termin und suchen mit ihm gemeinsam eine Lösung. Rechtlich ist die Lage ernst: Wird dem Mieter der Gebrauch der Wohnung nicht rechtzeitig gewährt, kann er nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 BGB fristlos kündigen. Dieser Beitrag erklärt, welche Rechte der Mieter hat, was für die Miete gilt und wie wir vorgehen.

Welche Rechte hat der Mieter, wenn die Wohnung nicht rechtzeitig fertig ist?

Er kann den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen und unter Umständen Schadensersatz verlangen. Der Vermieter schuldet nach § 535 Absatz 1 BGB den Gebrauch der Wohnung, und zwar in einem Zustand, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Wird das nicht rechtzeitig erfüllt, greift das Gesetz.

Recht des Mieters Voraussetzung Grundlage
Fristlose Kündigung Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt; in der Regel erst nach erfolgloser Abhilfefrist oder Abmahnung § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 und Absatz 3 BGB
Schadensersatz wegen Verzögerung Pflichtverletzung, Verzug und Vertretenmüssen des Vermieters §§ 280 Absatz 1 und 2, 286 BGB
Befreiung oder Minderung der Miete Die Wohnung wird mit einem Mangel überlassen, der die Tauglichkeit aufhebt oder mindert § 536 Absatz 1 BGB

Streiten die Parteien darüber, ob der Vermieter den Gebrauch rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der Frist bewirkt hat, trifft den Vermieter die Beweislast (§ 543 Absatz 4 Satz 2 BGB). Das spricht dafür, Termine und Gespräche schriftlich festzuhalten.

Wann kann der Mieter sofort kündigen?

Nur ausnahmsweise. Nach § 543 Absatz 3 BGB ist die Kündigung wegen der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Das gilt nicht, wenn eine Frist offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Der Vermieter hat deshalb in der Regel die Gelegenheit, die Lage zu beheben. Verstreicht die Frist ohne Ergebnis, kann der Mieter fristlos kündigen, und die Vermietung beginnt von vorn. Wie teuer das wird, zeigt Leerstand: was er den Vermieter kostet.

Muss der Mieter für die Zeit der Verzögerung Miete zahlen?

Nach unserem Vorgehen nicht. Verzögert sich der Mietbeginn durch den Vermieter, zahlt der Mieter für die Zeit der Verzögerung keine Miete. Gesetzlich ausdrücklich geregelt ist nur ein Fall: Solange der Vermieter wegen der Überlassung an einen Dritten außerstande ist, den Gebrauch zu gewähren, schuldet der Mieter nach § 537 Absatz 2 BGB keine Miete.

Für andere Gründe der Verzögerung, etwa eine nicht fertige Sanierung, enthält das Gesetz keinen so ausdrücklichen Satz. Unser Vorgehen ist es, in dieser Zeit keine Miete zu verlangen.

Was gilt, wenn der Mieter freiwillig später einzieht?

Dann gilt der vereinbarte Mietbeginn, und ab diesem Tag ist die Miete fällig. Ein Grund in der Person des Mieters befreit ihn nach § 537 Absatz 1 Satz 1 BGB nicht von der Miete. Nach Satz 2 muss der Vermieter aber ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderen Nutzung der Wohnung gegen die Miete rechnen.

Den Zahlungstermin legt § 556b Absatz 1 BGB fest, die Miete ist danach spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts fällig. Der Unterschied zur Verzögerung auf Seiten des Vermieters ist deshalb entscheidend. Wer verzögert, bestimmt, wie es mit der Miete weitergeht.

Aus der Praxis: Wer verzögert, entscheidet über die Miete

Verzögert sich der Mietbeginn durch den Vermieter, sprechen wir mit dem Mieter und suchen eine Lösung. Für die Zeit der Verzögerung zahlt er keine Miete. Zieht der Mieter dagegen freiwillig später ein, gilt der vereinbarte Mietbeginn, und ab dann ist die Miete fällig.

Mietbeginn ist bei uns meist der 1. oder der 15. eines Monats, der Übergabetermin hängt daran. Bei Sanierung und Neubau lohnt deshalb ein Puffer zwischen Fertigstellung und Mietbeginn, damit eine Verzögerung nicht sofort den Vertrag berührt.

Was gilt in Hamburg?

Für den verspäteten Mietbeginn hat Hamburg nichts Eigenes geregelt, soweit wir es geprüft haben. Maßgeblich bleiben die genannten Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Praktisch relevant ist das vor allem bei der Erstvermietung neuer Wohnungen und nach Sanierungen, wo Fertigstellung und Mietbeginn zeitlich eng beieinanderliegen. Wie diese Erstvermietung abläuft, beschreibt Erstvermietung im Neubau.

Wie gehen Vermieter vor, wenn sich die Übergabe verschiebt?

Sinnvoll sind vier Schritte in dieser Reihenfolge, eine Empfehlung und keine gesetzliche Vorgabe:

  1. den Mieter sofort informieren, sobald die Verzögerung absehbar ist
  2. einen neuen, realistischen Übergabetermin nennen und schriftlich bestätigen
  3. klären, ob und wie die Verzögerung die Miete berührt, und das festhalten
  4. die Übergabe mit einem Protokoll abschließen

Das Protokoll hält den Zustand fest, in dem die Wohnung überlassen wurde. Wie es aufgebaut ist, zeigt Übergabeprotokoll für die Wohnung.

Wie kann Letura helfen?

Wir stimmen Mietbeginn und Übergabe mit dem Mieter ab und halten den neuen Termin schriftlich fest. Projektentwickler, die viele Wohnungen zugleich in die Erstvermietung bringen, finden in Erstvermietung eines Projekts planen den Ablauf im Überblick, den Auftrag geben Sie über Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 3. November 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Die Wohnung ist zum vereinbarten Mietbeginn nicht fertig. Was nun?

Informieren Sie den Mieter sofort, nennen Sie einen neuen Termin und suchen Sie eine Lösung mit ihm. Rechtlich kann der Mieter, wenn ihm der Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt wird, nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 BGB fristlos kündigen, in der Regel nach erfolgloser Abhilfefrist. Bei Verschulden des Vermieters kommt Schadensersatz hinzu.

Muss der Mieter Miete zahlen, wenn er nicht einziehen kann?

Nach unserem Vorgehen nicht: Für die Zeit der Verzögerung durch den Vermieter verlangen wir keine Miete. Gesetzlich ausdrücklich geregelt ist der Fall, dass der Vermieter die Wohnung einem Dritten überlassen hat und deshalb nicht übergeben kann; dann ist der Mieter nach § 537 Absatz 2 BGB nicht zur Zahlung verpflichtet.

Was gilt, wenn der Mieter freiwillig später einzieht?

Dann bleibt es beim vereinbarten Mietbeginn. Nach § 537 Absatz 1 BGB wird der Mieter von der Miete nicht befreit, weil ihn ein Grund aus seiner Person am Gebrauch hindert. Der Vermieter muss sich ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung anrechnen lassen.

Kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn die Übergabe sich verzögert?

Ja, unter den Voraussetzungen der §§ 280 und 286 BGB, vor allem wenn der Vermieter die Verzögerung zu vertreten hat. Ist der Mietbeginn nach dem Kalender bestimmt, bedarf es nach § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB keiner Mahnung.

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