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Selbstgenutzte Wohnung vermieten: so gelingt der Start

Veröffentlicht am 31. Oktober 2026 · Aktualisiert am 31. Oktober 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Freigestellte Aufnahme eines Mehrfamilienhauses in der Odenwaldstraße in Hamburg Eimsbüttel

Wer seine selbst bewohnte Wohnung zum ersten Mal vermietet, braucht vor dem Inserat vier Antworten: Will ich zurückkehren, welche Miete ist zulässig, wer ist der richtige Mieter und wer kümmert sich um Vertrag, Übergabe und Abrechnung? Wenn Sie nach der Mietzeit wieder einziehen wollen, erlaubt § 575 Absatz 1 Nummer 1 BGB einen befristeten Mietvertrag, sofern Sie dem Mieter den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Dieser Beitrag geht die Fragen in der Reihenfolge durch, in der sie sich stellen.

Wie vermiete ich meine eigene Wohnung für ein paar Jahre?

Mit einer klaren Entscheidung über die Rückkehr. Kommt sie sicher oder wahrscheinlich, ist ein befristeter Vertrag nach § 575 BGB der saubere Weg, weil das Ende von Anfang an feststeht. Ist die Rückkehr offen, bleibt der unbefristete Vertrag, bei dem Sie später nur unter den Voraussetzungen des § 573 BGB kündigen können. Die Frage lässt sich nach dem Einzug des Mieters nicht mehr zurücknehmen.

Frage vor dem Inserat Warum sie zuerst kommt
Komme ich zurück, und wann ungefähr? Sie bestimmt, ob eine Befristung nach § 575 BGB in Betracht kommt
Welche Miete ist zulässig? In Hamburg begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Mietbeginn
Welche Unterlagen liegen bereit? Energieausweis, Grundriss und Betriebskostenaufstellung gehören ins Inserat und in den Vertrag
Wer ist vor Ort ansprechbar? Mieter melden Mängel und Fragen, auch wenn Sie nicht in Hamburg sind
Wer wählt den Mieter aus? Die Entscheidung wirkt über die gesamte Mietzeit

Wann ist eine Befristung bei Rückkehr zulässig?

Wenn Sie die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen wollen und den Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. So steht es in § 575 Absatz 1 Nummer 1 BGB. Teilen Sie den Grund nicht mit, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Drei Folgen sollten Sie kennen. Nach Absatz 2 darf der Mieter ab vier Monaten vor dem Ende nachfragen, ob der Grund noch besteht, und Sie müssen innerhalb eines Monats antworten. Nach Absatz 3 verlängert sich das Mietverhältnis auf sein Verlangen um die Dauer einer Verzögerung, wenn der Grund erst später eintritt. Fällt er ganz weg, kann der Mieter einen unbefristeten Vertrag verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Grundes trägt der Vermieter. Die Einzelheiten zum Zeitmietvertrag behandelt Zeitmietvertrag und befristeter Mietvertrag.

Und wenn die Rückkehr offen ist?

Dann bleibt der unbefristete Vertrag, und das Ende des Mietverhältnisses hängt von den Voraussetzungen der Kündigung ab. Nach § 573 Absatz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, nach Absatz 2 Nummer 2 etwa, wenn er die Räume für sich oder Angehörige benötigt. Die Gründe gehören ins Kündigungsschreiben. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt nach § 573c Absatz 1 BGB zunächst drei Monate und wächst mit der Mietdauer: um drei Monate, sobald das Mietverhältnis fünf Jahre besteht, und um weitere drei bei acht Jahren. Wie das im Einzelnen aussieht, erklärt Eigenbedarf: Voraussetzungen und Fallstricke.

Wer seine Pläne heute nicht kennt, sollte sich diese Folge bewusst machen, bevor er den Vertrag wählt.

Welche Miete darf ich verlangen?

Höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Das schreibt § 556d Absatz 1 BGB für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt vor, und Hamburg ist nach den Angaben der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen bis zum 31. Dezember 2029 vollständig erfasst. Eine Vormiete im Sinne von § 556e Absatz 1 BGB gibt es bei einer selbst bewohnten Wohnung nicht, die Miete richtet sich daher am Mietenspiegel aus.

Ausnahmen kennt § 556f BGB: Die Bremse greift nicht bei Wohnungen, die erstmals nach dem Stichtag 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden, und nicht bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung. Ob eine selbst genutzte Neubauwohnung unter den ersten Fall fällt, bewerten wir hier nicht, das hängt vom Einzelfall ab. Wie Sie die Miete in Hamburg herleiten, zeigt Mietpreisbremse in Hamburg, die Rechnung übernimmt der Mietpreisrechner.

Aus der Praxis: wenn die Wohnung am Herzen liegt

Wer die eigene Wohnung zum ersten Mal vermietet, hat meist wenig Erfahrung und viele Grundsatzfragen, die erst geklärt werden müssen. Oft ist die Wohnung emotional besetzt. Der richtige Mieter ist diesen Eigentümern deshalb besonders wichtig, und sie schauen genauer darauf, wer einzieht. Gerade dann lohnt sich nach unserer Erfahrung eine professionelle Vermietung.

Private Eigentümer kommen nach unserer Erfahrung oft nach einem Auszug, einem Erbe, einem Kauf oder dem Ende der Eigennutzung zu uns. Sie wünschen sich einen Partner, der die Vermietung komplett abnimmt, zügig und digital. Das ist verständlich: Wer umzieht, hat ohnehin genug zu organisieren und möchte nicht nebenbei hunderte Anfragen beantworten.

Was gehört in den Vertrag und in die Übergabe?

Vier Dinge, die bei der ersten Vermietung gern vergessen werden:

  1. Kaution. Nach § 551 Absatz 1 BGB höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, in drei Teilzahlungen möglich und getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Mehr dazu in Mietkaution und Kautionskonto: Regeln für Vermieter.
  2. Betriebskosten. Wenn Vorauszahlungen vereinbart sind, ist nach § 556 Absatz 3 BGB jährlich abzurechnen. Die Mitteilung der Abrechnung ist an eine Frist gebunden, die zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums abläuft. Danach kann der Vermieter nichts mehr nachfordern, außer er trägt an der Verspätung keine Schuld.
  3. Übergabeprotokoll. Zustand, Zählerstände und Schlüssel gehören schriftlich festgehalten, weil Sie bei der Rückgabe darauf zurückgreifen. Worauf es dabei ankommt, beschreibt Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll.
  4. Wohnungsgeberbestätigung. Der Mieter braucht sie für die Anmeldung, und Sie stellen sie aus. Wann und wie, steht in Wohnungsgeberbestätigung.

Steuerliche Fragen der ersten Vermietung behandeln wir hier nicht.

Was gilt in Hamburg?

Zwei Dinge: Die Mietpreisbremse gilt im gesamten Stadtgebiet, und für die Einordnung der Miete ist der Hamburger Mietenspiegel maßgeblich. Der Mietenspiegel 2025 beruht auf den zum 1. April 2025 tatsächlich gezahlten Nettokaltmieten. Nach der Broschüre findet er auch auf die Nettokaltmiete möblierter Wohnungen Anwendung, sofern keine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch erfolgt. Wie das Feld in der Tabelle gefunden wird, beschreibt Mietpreis festlegen: Mietspiegel und Praxis.

Wer kann die Vermietung für mich übernehmen?

Bei uns reicht die Arbeit von der Preiseinordnung bis zum Vertrag, den Sie nur noch unterschreiben, auch wenn Sie nicht mehr in Hamburg wohnen. Für private Eigentümer beschreibt Wohnung privat vermieten, welche Schritte bei Ihnen bleiben und welche wir tragen. Wenn Sie Ihre Wohnung zum ersten Mal vermieten möchten, beginnt das Gespräch mit einer Nachricht über Vermietung starten.

Quellen

Zuletzt gegen die amtlichen Fassungen geprüft am 31. Oktober 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Abstimmung mit einem Rechtsanwalt oder einem Eigentümerverband.

Häufige Fragen

Ich ziehe für ein paar Jahre weg. Wie vermiete ich meine eigene Wohnung?

Entscheiden Sie zuerst, ob Sie zurückkehren wollen. Wenn ja, ist ein befristeter Mietvertrag nach § 575 Absatz 1 Nummer 1 BGB möglich: Sie nennen dem Mieter den Grund, Ihre spätere Eigennutzung, bei Vertragsschluss schriftlich. Danach gelten die üblichen Schritte: zulässige Miete bestimmen, Unterlagen sammeln, Mieter auswählen, Vertrag und Übergabe vorbereiten.

Darf ich meine Wohnung nur für ein paar Jahre vermieten?

Ja, wenn der Grund der Befristung nach § 575 BGB trägt und dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. Fehlt die schriftliche Mitteilung, gilt das Mietverhältnis nach § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ein befristeter Vertrag ohne diesen Grund ist deshalb kein sicherer Weg.

Gilt die Mietpreisbremse auch, wenn ich selbst in der Wohnung gewohnt habe?

Grundsätzlich ja. § 556d Absatz 1 BGB begrenzt die Miete zu Mietbeginn auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent, in Hamburg gilt die Verordnung bis zum 31. Dezember 2029. Eine Vormiete gibt es bei einer selbst bewohnten Wohnung nicht. Ausnahmen regeln die §§ 556e und 556f BGB.

Muss ich als Vermieter eine Kaution verlangen?

Das Gesetz verpflichtet nicht dazu, begrenzt sie aber: Nach § 551 Absatz 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen. Der Mieter darf sie in drei Teilzahlungen leisten, und Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen.

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